Ley de Costas: qué puedes construir en una parcela cerca del mar

¿Se puede construir una vivienda en una parcela junto al mar? ¿Y reformar la casa que ya está en ella?

La respuesta depende de dos líneas y una fecha. La primera línea es la del deslinde: lo que queda del lado del mar es dominio público y no puede ser de nadie. La segunda es la de la servidumbre de protección: 100 m tierra adentro en los que está prohibida la vivienda. Y la fecha es el 29 de julio de 1988, cuando entró en vigor la Ley de Costas: si ese día el suelo ya era urbano, la servidumbre se queda en 20 m. Más allá de esas líneas se edifica con el plan general, aunque con condiciones hasta los 500 m.

Vamos a verlo con el texto delante. Primero, el deslinde y las franjas que fija la ley, de la orilla hacia dentro. Después, por qué la fecha de 1988 decide si son 20 o 100 metros y qué pasa con lo ya construido. Luego, quién autoriza en cada comunidad. Y al final, un solar real de Almería, medido sobre su deslinde.

Primero, el deslinde: lo que no puede ser tuyo

La ribera del mar (la zona marítimo-terrestre y las playas, con sus dunas) es dominio público del Estado según el artículo 3. Y la ley no deja hueco a la propiedad privada dentro de él:

«No podrán existir terrenos de propiedad distinta de la demanial del Estado en ninguna de las pertenencias del dominio público marítimo-terrestre, ni aun en el supuesto de terrenos ganados al mar o desecados en su ribera, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 49.»

Lo que separa una cosa de otra es el deslinde, que aprueba el Estado. Y como con las vías pecuarias, el deslinde aprobado manda sobre el Registro (artículo 13). Una escritura con metros hasta la orilla no prueba nada si el deslinde dice otra cosa.

Y antes de medir nada: todas las distancias de la ley se aplican en proyección horizontal (disposición adicional primera). En una parcela en ladera o sobre un acantilado, los 100 metros se miden en planta, no siguiendo el terreno.

Las cuatro franjas, de la orilla hacia dentro

Desde el límite interior de la ribera del mar, la ley superpone cuatro zonas. Cada una con su anchura y su régimen:

Franja	Anchura	Qué se puede hacer	Dónde lo dice
Dominio público marítimo-terrestre	La que fija el deslinde	Solo actividades o instalaciones que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación, con autorización o concesión	Art. 9 y art. 32
Servidumbre de tránsito	6 m, ampliables hasta 20 m	Debe quedar libre para el paso público	Art. 27
Servidumbre de protección	100 m, ampliables otros 100 m; 20 m en suelo urbano en 1988	Prohibida la vivienda; solo lo que no pueda ir en otro sitio, con autorización	Art. 23, art. 25 y DT 3.ª
Zona de influencia	500 m como mínimo	Se edifica con el plan, pero la ordenación debe evitar pantallas arquitectónicas	Art. 30

Las franjas se solapan: los 6 metros de tránsito son los primeros 6 de la servidumbre de protección, y las dos quedan dentro de la zona de influencia. La que decide si cabe una casa es la de protección.

«La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.»

Y dentro de ella, lo que se prohíbe en primer lugar es justo lo que suele querer el cliente:

«En la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos: Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.»

Fíjate en lo que sí permite el mismo artículo, porque es una lista corta: con carácter ordinario, lo que por su naturaleza no pueda ir en otro sitio (cultivos marinos, salinas), los servicios necesarios o convenientes para el uso de la costa y las instalaciones deportivas descubiertas. Sin autorización solo caben cultivos y plantaciones (art. 24). Lo demás que sea compatible necesita autorización. La excepción para edificios de vivienda que prevé el apartado 3 del artículo 25 la decide el Consejo de Ministros, de forma excepcional y fuera de playas, zonas húmedas y otros ámbitos de especial protección. No es una vía para una casa.

La zona de influencia funciona de otra manera. No prohíbe usos: obliga al planeamiento a evitar pantallas arquitectónicas y a no superar la densidad media del suelo urbanizable del municipio (artículo 30). Es decir, a no levantar un muro frente al mar.

La fecha que decide: 20 o 100 metros

Aquí llega lo que más se discute en una parcela costera. La ley se aprobó en 1988 sobre una costa ya edificada, y no podía dejar fuera de ordenación medio litoral. Su solución fue mirar qué era cada suelo el día que entró en vigor:

«Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley estarán sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros.»

Y esto es importante: cuenta la clasificación de 1988, no la de hoy. Un suelo que en 1988 era no urbanizable o urbanizable no programado y que después se urbanizó mantiene los 100 metros, porque la misma disposición obliga a que las revisiones del plan que prevean su urbanización respeten íntegramente las servidumbres. El urbanizable programado que ya tenía plan parcial aprobado definitivamente recibe el trato del suelo urbano; el que no lo tenía tuvo que adaptarse a la ley.

Ni siquiera dentro de esos 20 metros la vivienda nueva es automática. La misma disposición solo la admite de forma excepcional, si el plan general justifica seis requisitos: que se homogeneice el tramo de fachada marítima, que haya ya un conjunto de edificios alineado a menos de 20 metros, edificación cerrada y adosada, la misma alineación que los existentes y que los solares sobre los que se actúa no superen el 25 % de la fachada del tramo. Es la regla para completar un frente urbano con huecos, no para abrir uno nuevo.

En 2013 se abrió una puerta más. La Ley 2/2013, en su disposición transitoria primera, permitió pedir durante dos años el régimen de los 20 metros para núcleos que en 1988 no estaban clasificados como urbanos pero tenían ya servicios y edificación consolidada, con informe favorable del ministerio. Y aun en esos núcleos mantuvo prohibidas las construcciones nuevas del artículo 25. La vivienda nueva sigue sin caber en la franja.

¿Cómo sabes cuál te toca? No hace falta reconstruir el planeamiento de 1988: la línea de la servidumbre se dibuja en los planos del deslinde, y el Ministerio para la Transición Ecológica publica en su cartografía de costas las líneas de cada deslinde, con su referencia y la fecha de la orden que lo aprobó. En Marbella, por ejemplo, la servidumbre va a unos 20 metros del dominio público en la mayor parte de la costa y a unos 100 en algunos tramos, como el del deslinde DL-20-MA (medido el 25 de octubre de 2026). Mismo municipio, dos regímenes, y su plan general, que tienes desde la ficha de Marbella, remite para esa franja a la ley y a la autorización autonómica (artículo 8.2.2).

Lo que ya está construido

Buena parte de las casas que hoy están en la servidumbre son anteriores a 1988. La ley no las manda derribar si se hicieron con licencia, pero limita lo que se puede hacer con ellas:

«En el resto de la zona de servidumbre de protección y en los términos en que la misma se aplica a las diferentes clases de suelo conforme a lo establecido en la disposición transitoria tercera, podrán realizarse obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.»

Desde la reforma de 2013, esas obras tienen además dos condiciones que conviene conocer antes de presupuestar. La primera es energética: la casa tiene que obtener una calificación final que mejore dos letras o llegue a la B, acreditada con el certificado de eficiencia energética. La segunda es formal: antes de la licencia, el titular presenta ante la comunidad autónoma una declaración responsable de que la obra no aumenta volumen, altura ni superficie y cumple esas condiciones.

Y hay un límite que cambia por completo la decisión:

«En caso de demolición total o parcial, las nuevas construcciones deberán ajustarse íntegramente a las disposiciones de esta Ley.»

Es decir, la casa vieja se puede mejorar, pero no sustituir. Si se derriba, la nueva ya no puede ser vivienda dentro de la franja.

Quién autoriza: la comunidad autónoma, y cada una a su manera

El artículo 26 de la ley ya no dice quién autoriza: su primer apartado lo anuló el Tribunal Constitucional en la sentencia 149/1991. Lo dice el Reglamento General de Costas, artículo 49: la autorización en la servidumbre de protección es de la comunidad autónoma, que antes de resolver pide informe al Estado sobre el deslinde y las servidumbres de tránsito y acceso (art. 50). Ese informe tiene un mes de plazo.

A partir de ahí, cada comunidad organiza el trámite y algunas añaden protección propia. Estas son las que tenemos en la base:

Comunidad	Quién autoriza	Lo que añade	Fuente
Galicia	La comunidad autónoma	El Plan de Ordenación del Litoral clasifica los usos de cada área costera en permitidos, compatibles e incompatibles	POL de Galicia, art. 47 y disposición sobre costas
Asturias	La comunidad autónoma; en la zona de protección específica, la consejería de ordenación del territorio y urbanismo, solo de forma excepcional	Una zona de protección específica de otros 100 m tras la servidumbre, en suelo no urbanizable de costas	DL 1/2004, art. 134
Cantabria	La Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo	Su autorización es independiente de la licencia o declaración responsable municipal	Ley 5/2022, art. 229
Región de Murcia	El director general competente en ordenación del litoral	El procedimiento se fija por orden del consejero	Ley 13/2015, art. 54
Andalucía (El Puerto de Santa María)	La comunidad autónoma	El plan general limita la altura detrás de las playas sin acantilado con un ángulo de 15°	PGOU de El Puerto de Santa María, art. 13.6

La fila de Asturias es la que más cambia una compra. Allí la protección no acaba con la servidumbre, y el texto es tajante:

«Fuera de los núcleos rurales no se autorizarán en ningún caso usos residenciales ni caravanas o instalaciones semejantes.»

Y la de El Puerto de Santa María muestra lo que puede añadir un plan general aunque la ley estatal no lo pida: un ángulo máximo de 15° para la altura detrás de las playas sin acantilado, que a 30 metros deja unos 8 metros de altura. Por eso, además de la ley y de la comunidad, hay que leer el plan del municipio, que tienes en su ficha.

Un caso real: un solar urbano en Almería

Para verlo sobre el terreno, buscamos en nuestra base territorial un solar urbano sin edificar que cortara la línea de la servidumbre, y el 25 de octubre de 2026 lo contrastamos con el Catastro y con las líneas del deslinde que publica el ministerio. Es un solar de Almería capital, dentro del sector SUP-ACA-09 del plan general.

Paso 1: la parcela. Para el Catastro es suelo urbano sin edificar, de 4.194 m². El plan general de Almería, el de 1998 en su adaptación parcial, sitúa el sector SUP-ACA-09 entre los de suelo urbanizable programado del segundo cuatrienio (artículo 12.29). Si diez años después de la Ley de Costas el plan aún lo programaba para urbanizar, en 1988 no era urbano. Y el deslinde lo confirma.

Paso 2: el deslinde. El tramo tiene el deslinde DL-30-ALM, aprobado por orden ministerial de 16 de julio de 2008. Su línea de dominio público queda a 45,8 m del punto más cercano del solar, así que nada del solar es dominio público ni servidumbre de tránsito.

Paso 3: la servidumbre. La línea de la servidumbre del mismo deslinde cruza el solar a 100 m del dominio público. Esta es la diferencia entre las dos anchuras:

	Servidumbre de 100 m (la del deslinde)	Si hubiera sido urbano en 1988 (20 m)
Dentro de la servidumbre de protección	2.314 m² (55 %)	0 m²
Fuera, con el régimen del plan	1.880 m² (45 %)	4.194 m²
Servidumbre de tránsito	No llega al solar	No llega al solar
Zona de influencia (500 m)	Todo el solar	Todo el solar

Más de la mitad de un solar urbano se queda sin vivienda posible, y la ficha catastral no lo dice.

Paso 4: el plan general. Lo que queda fuera de la servidumbre tiene además un límite de altura propio del plan de Almería:

«En playa sin acantilado, la altura de la edificación quedará por debajo de una inclinada del 15% con respecto del terreno en el plano perpendicular a la costa, a partir del límite de la línea de dominio marítimo terrestre.»

Si la playa no tiene acantilado, a 100 m del dominio público esa inclinada deja 15 m de altura, y unos 21 m en la esquina más alejada, a 143 m. Para una vivienda de dos plantas no es un problema; para un bloque, sí. Y fíjate en la unidad: el plan de El Puerto de Santa María habla de 15 grados y el de Almería de una inclinada del 15 %, que es bastante más baja (15 grados equivalen a casi un 27 %).

Paso 5: los trámites. En los 2.314 m² de la servidumbre solo caben los usos del artículo 25.2, con autorización de la Junta de Andalucía e informe del Estado. Una vivienda, si el plan la permite, va en los 1.880 m² restantes, con la licencia municipal. Y la autorización autonómica no espera indefinidamente: la disposición adicional cuarta da un plazo máximo de dos años para ejercerla. El resto de la normativa que aplica en Almería está en su ficha del municipio.

Antes de hacer una oferta por una parcela en la costa

Mi recomendación es hacer estas comprobaciones en este orden, porque cada una puede hacer innecesaria la siguiente:

1. El plano del deslinde aprobado. Y si hay uno en tramitación, saberlo antes que nada: su incoación suspende las autorizaciones en el dominio público y en la servidumbre de protección hasta que se resuelve (artículo 12).
2. La línea de la servidumbre en ese plano. No la deduzcas de la clasificación actual del suelo: la que cuenta es la de 1988.
3. Las distancias, en proyección horizontal y desde el límite interior de la ribera, no desde la orilla que se ve.
4. Lo que añaden la comunidad y el plan. En Asturias, otros 100 m de protección; en algunos planes, alturas limitadas en primera línea.
5. Si hay una casa, su licencia original y su certificado energético. El régimen de la disposición transitoria cuarta es para lo construido con licencia antes de 1988 o legalizado después, y sin el certificado no sabes cuánta obra pide la mejora de dos letras.
6. Dos trámites en el calendario. La autorización autonómica y el título municipal van por separado, y conviene decírselo al cliente antes de comprometer plazos.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vallar una parcela dentro de la servidumbre de protección?

Con límites. El artículo 24 no admite cerramientos en los primeros 20 m salvo en las condiciones del reglamento, y el Reglamento General de Costas, artículo 47, permite el vallado perimetral según el plan, opaco solo hasta un metro de altura y dejando libre la servidumbre de tránsito.

¿Puedo reformar una casa que está en la servidumbre de protección?

Sí, si se construyó con licencia antes de 1988: obras de reparación, mejora, consolidación y modernización sin aumentar volumen, altura ni superficie, con la mejora energética de dos letras o hasta la B y una declaración responsable ante la comunidad autónoma. Lo regula la disposición transitoria cuarta.

Lo que queda abierto

Las líneas de la costa se mueven. Los deslindes se revisan cuando el mar avanza (artículo 13 bis), hay tramos con el deslinde en tramitación y, en algunos municipios, qué era urbano en 1988 sigue discutiéndose. Eso se resuelve con el plano del deslinde y, si hace falta, con una consulta a la demarcación de costas.

Lo que sí se puede saber en minutos es qué capas oficiales tocan tu parcela. El informe de afecciones de la parcela cruza su geometría del Catastro con las capas de afección, con la fuente y la fecha de cada una, y dice qué no ha podido comprobar. Y si quieres repasar el resto de limitaciones de un suelo antes de comprarlo, lo contamos en afecciones de una parcela.