Capítulo I. Clasificación del suelo

Artículo 18. Clases de suelo.

El plan general, de acuerdo con los criterios que determinan los artículos 19 a 21 de la presente ley, clasificará la totalidad del territorio municipal en todas o alguna de las clasificaciones de suelo siguientes: urbano, urbanizable y rústico.

Artículo 19. El suelo urbano.

1. Constituyen el suelo urbano:
   1. Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluya de manera expresa en esta clase de suelo porque hayan sido legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano y dispongan de todos los servicios urbanísticos básicos.
   2. Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcancen el grado de urbanización que este determina.
2. La clasificación como urbanos de los terrenos se mantendrá al margen de que sean objeto de actuaciones urbanísticas, excepto cuando estas actuaciones impliquen la transformación de espacios degradados o urbanizados para su retorno al estado natural. Estas actuaciones se regularán en el plan general justificando la procedencia de la desclasificación de los suelos correspondientes.

Artículo 20. El suelo urbanizable.

1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento urbanístico general municipal, de acuerdo con las determinaciones y los límites del plan territorial insular correspondiente, clasifique así porque los considera adecuados para garantizar el crecimiento y las necesidades de la población y de la actividad económica.
2. El planeamiento urbanístico general municipal no puede delimitar nuevos sectores de suelo urbanizable de tipo residencial, turístico o mixto cuando se dé una de las siguientes circunstancias:
   1. Las necesidades reales del núcleo pueden ser resueltas mediante actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, que siempre serán prioritarias ante los nuevos crecimientos. A este efecto, se entiende que se da esta circunstancia cuando:
      • El núcleo urbano dispone de más de un 15 % de suelo vacante. Se entiende por suelo vacante las parcelas de suelo urbano de uso no dotacional que, siendo aptos para la edificación, no están edificadas. Para hacer este cómputo, se excluirán las parcelas de superficie igual o inferior a 500 m² y las parcelas calificadas como de protección oficial de promoción pública.
      • El núcleo dispone de superficie equivalente al nuevo crecimiento pretendido en suelo de desarrollo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística. Se entiende que el núcleo dispone de suelo equivalente cuando el total de superficie de ámbitos de transformación urbanística delimitados en suelo urbano y urbanizable no ejecutados y con plazos vencidos es igual o superior a las necesidades de crecimiento, indistintamente del uso global de cada ámbito.
      Excepcionalmente, se puede justificar la incompatibilidad del uso que se implantará en el suelo de desarrollo urbano existente en los siguientes casos:
      1. 1.º Cuando el uso predominante que se implanta es residencial y el suelo equivalente se corresponde con un suelo de uso industrial discontinuo con el suelo urbano del núcleo.
      2. 2.º Cuando el uso predominante que se implanta, por cumplimiento de la normativa sectorial correspondiente, es incompatible con los suelos urbanos existentes y los usos colindantes.
      3. 3.º Cuando el uso que se implanta es residencial destinado íntegramente a viviendas protegidas de promoción pública o privada.
   2. Se ubiquen dentro de la delimitación de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables que resulte de los estudios hidrológicos o hidráulicos aprobados o validados por la Administración hidráulica, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 17 de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears, o, mientras estos estudios no produzcan efectos, dentro de las áreas de prevención de riesgo de inundación delimitadas en los instrumentos de ordenación territorial y urbanística.

      Excepcionalmente, en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente, se admitirá la ubicación de terrenos destinados a servicios, equipamientos o infraestructuras del sector urbanizable siempre que no tengan la consideración de sensibles o esenciales según el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.

3. En el caso de municipios con más del 90 % de suelo rústico protegido, de las categorías definidas en la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears, los nuevos sectores urbanizables de tipo no residencial, turístico o mixto, pueden clasificarse de forma no continua con el suelo urbano existente y pueden delimitarse en terrenos de suelo rústico protegido con categoría de área rural de interés paisajístico que no tengan la calificación de ARIP boscosa, si se dan las siguientes circunstancias:
   • Que no se disponga de suelo rústico con la categoría de área de transición alrededor del núcleo urbano junto al que se pretenda delimitar el nuevo sector urbanizable.
   • Que el suelo urbano del núcleo no sea área de asentamiento en paisaje de interés.
4. Los nuevos sectores urbanizables de tipo no residencial, turístico o mixto podrán situarse en una zona inundable que no constituya una zona de flujo preferente si se destinan a infraestructuras hidráulicas o a otras infraestructuras o equipamientos promovidos, financiados o desarrollados por administraciones públicas que no tengan la consideración de sensibles o esenciales de acuerdo con el apartado 1.b) del artículo 14 bis del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, y con las condiciones que se establecen en el mencionado artículo 14 bis.

Artículo 21. El suelo rústico.

Constituyen el suelo rústico los terrenos que el planeamiento urbanístico general preserve de los procesos de desarrollo o transformación urbanística, mediante su ordenación y la protección de los elementos de identidad que les caractericen en función de sus valores agrícolas, forestales, pecuarios, cinegéticos, naturales, paisajísticos o culturales, y su aportación a la defensa de la fauna, la flora y el mantenimiento del equilibrio territorial y ecológico.

También constituyen suelo rústico los terrenos no clasificados expresamente como urbanos o urbanizables por el planeamiento urbanístico general.

Según la intensidad de la protección, el planeamiento diferenciará en esta clase de suelo las calificaciones básicas de suelo rústico protegido y suelo rústico común.

Capítulo II. Conceptos generales

Artículo 22. Servicios urbanísticos básicos.

1. Los servicios urbanísticos básicos estarán constituidos por las siguientes redes de infraestructura:
   1. Viaria, pavimentada debidamente con, en su caso, aceras encintadas y que tenga un grado de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica.
   2. Abastecimiento de agua.
   3. Suministro de energía eléctrica.
   4. Alumbrado público.
   5. Saneamiento de aguas residuales.
2. Los servicios urbanísticos básicos tendrán las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico que lo clasifica.

Artículo 23. Actuaciones urbanísticas.

El planeamiento podrá distinguir las actuaciones urbanísticas siguientes:

1. Actuaciones edificatorias. Son las que afectan a una única parcela, localizada en suelo urbano o rústico, con alguna de las siguientes finalidades:
   1. La edificación, que podrá incluir simultáneamente y, en su caso, la compleción de algún servicio urbanístico en los términos que establece el artículo 29.2 de la presente ley.
   2. La rehabilitación edificatoria, que puede tener por objeto:
      1. La recuperación de las condiciones de seguridad estructural y del resto de condiciones de habitabilidad.
      2. La optimización de su eficiencia energética.
      3. La satisfacción de la accesibilidad universal.
      4. La adaptación a las condiciones del entorno y del medio urbano o rural en que se integra.
   3. La sustitución de la edificación preexistente por obra nueva conforme al planeamiento en vigor en este momento, siempre que este mantenga el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento anterior.
2. Actuaciones de transformación urbanística. Son las que afectan a un conjunto de parcelas, localizadas en suelo urbano o urbanizable, cuya finalidad es transformar el espacio urbanístico preexistente, conforme a las determinaciones del nuevo planeamiento. Se distinguen las siguientes situaciones:
   1. Actuación de nueva urbanización: es aquella que habilita para la completa transformación de su situación originaria rural a la final de suelo urbanizado. El ámbito espacial de este tipo de actuación será el de un sector de suelo urbanizable delimitado en el plan general.
   2. Actuación de renovación urbana: es aquella que habilita para la transformación completa de la situación del tejido urbano originario y la renovación integral de su urbanización, entendiendo como tal la que implica la reurbanización general de su ámbito de suelo con demolición prácticamente total de las edificaciones preexistentes y completo rediseño y reimplantación de sus servicios urbanísticos. El ámbito espacial de este tipo de actuación es el de una unidad de actuación localizada en suelo urbano delimitada en el plan de ordenación detallada correspondiente.
   3. Actuación de dotación: es aquella que habilita para la obtención en el suelo urbano de parcelas dotacionales en proporción a los incrementos de aprovechamiento que el planeamiento atribuya a determinadas parcelas concretas en los términos establecidos en el siguiente párrafo de este apartado y siempre que no precise de la reforma integral de la urbanización. El ámbito espacial de este tipo de actuación se delimitará como una unidad de actuación, continua o discontinua, en el suelo urbano y que se identificará mediante el procedimiento de reparcelación voluntaria y de acuerdo con los criterios establecidos en los artículos 78.4 y 90, respectivamente, de la presente ley, en el momento de la ejecución del planeamiento.

      Las parcelas que conformen estas actuaciones de dotación serán de dos tipos: por una parte, parcelas lucrativas a las que el planeamiento les atribuya un incremento de aprovechamiento urbanístico producido por un aumento de la edificabilidad, de la densidad de viviendas y/o un cambio de uso global, respecto a lo establecido en el planeamiento anterior; y por otra, parcelas destinadas a dotaciones públicas, dimensionadas en proporción al citado incremento del aprovechamiento atribuido a las parcelas lucrativas.

   4. Actuación de reforma interior: es aquella que habilita para la modificación, renovación y reurbanización de un ámbito concreto del suelo urbano y que puede contener a su vez otros tipos de actuaciones urbanísticas, excepto las de nueva urbanización, en los términos establecidos en los artículos 130 y 131 de la presente ley. El ámbito espacial de este tipo de actuación requerirá su delimitación geométrica en el suelo urbano del plan general y su ordenación detallada se establecerá mediante la formulación de un plan especial de reforma interior.

      Cuando el ámbito espacial de la reforma interior abarque, además del objetivo de resolver la obsolescencia funcional existente, la intervención en zonas de vulnerabilidad social generalizada, se denominará «actuación de regeneración urbana».

3. Actuaciones aisladas: tendrán esta consideración las actuaciones de ejecución del planeamiento que tengan una finalidad diferente de las mencionadas en los apartados anteriores, y en particular:
   1. Las de ejecución directa de sistemas generales o alguno de sus elementos en cualquier clase de suelo.
   2. Las dirigidas a la obtención de terrenos destinados a dotaciones públicas en suelo urbano que no tengan la consideración de actuaciones de dotación por no existir un incremento del aprovechamiento urbanístico.

   La identificación del ámbito de estas actuaciones se establecerá en el planeamiento correspondiente.

Artículo 24. Definición y determinación del aprovechamiento urbanístico objetivo, público, medio y subjetivo de una actuación.

1. El aprovechamiento urbanístico, medido en unidades de aprovechamiento (ua), será el parámetro que:
   1. Represente el contenido jurídico-urbanístico atribuido por el planeamiento a un suelo concreto.
   2. Determine el contenido económico del derecho de propiedad.
2. El aprovechamiento urbanístico objetivo de una parcela o de un ámbito espacial de ordenación concreto se determinará mediante la suma de los productos de las edificabilidades (m² de techo) correspondientes a cada uno de los usos detallados de los que sean susceptibles, multiplicada por los coeficientes de ponderación (ua/m² de techo) respectivos, calculados conforme a lo que establece el apartado 6 de este artículo.
3. El aprovechamiento urbanístico público será el derivado del deber de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el planeamiento. Se determinará aplicando el porcentaje establecido por la presente ley al aprovechamiento objetivo de una parcela concreta, o del medio para el caso de una actuación de nueva urbanización o de renovación urbana.
4. El aprovechamiento urbanístico subjetivo será el que corresponda a las personas propietarias integradas en la actuación urbanística, y se determinará como el resultante de descontar del aprovechamiento objetivo o medio el aprovechamiento público que corresponda a la administración.

   A los efectos del desarrollo de las actuaciones de regeneración urbana establecidas en el artículo 131 de la presente ley, se entiende como aprovechamiento urbanístico neto el resultante de descontar del aprovechamiento objetivo total el equivalente al coste de las cargas y los deberes que, en su caso, comporta la nueva ordenación establecida por el plan especial, y se justificará en la formulación de la memoria de viabilidad económica preceptiva.

5. Para cada ámbito de las actuaciones de nueva urbanización en el suelo urbanizable y de las actuaciones de renovación urbana en el suelo urbano, se determinará el aprovechamiento medio (ua/m² de suelo), que será el cociente de dividir el aprovechamiento objetivo de este ámbito calculado en los términos establecidos en el número 2, por la superficie total de la actuación urbanística (m² de suelo), descontadas, en su caso, las superficies correspondientes a los suelos dotacionales públicos preexistentes que mantengan esta calificación por el nuevo planeamiento.
6. Los coeficientes de ponderación relativa entre usos (ua/m² de techo) se determinarán por referencia al uso característico, que será el que disponga de mayor edificabilidad atribuida en la actuación urbanística y al que se le asigne el valor de la unidad (1 ua/m² de techo). A los restantes usos detallados previstos en la actuación, se les asignarán valores de comparación con la unidad, determinados en proporción a los diferentes valores de repercusión de suelo (€/m² de techo) correspondientes a cada uno de esos usos, de acuerdo con los resultados de un riguroso estudio de mercado acreditado por un perito tasador experto y de reconocida competencia o por una sociedad de tasación homologada oficialmente.

Sección 1.ª Suelo urbano

Artículo 25. Concepto de solar.

1. Tendrán la consideración de solar los terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación, según la calificación urbanística, y cumplan los siguientes requisitos:
   1. Linden con espacio público.
   2. Dispongan efectivamente, a pie de la alineación de la fachada de la parcela colindante con espacio público, de los servicios urbanísticos fijados por el planeamiento urbanístico y, como mínimo, de los básicos señalados en el artículo 22 de la presente ley. Cuando la parcela linde con más de un espacio público, el requisito de los servicios de suministro y evacuación sólo será exigible en uno de ellos. El simple hecho de que el terreno linde con carreteras y vías de conexión interlocal o con vías que delimiten el suelo urbano no implicará que el terreno tenga la condición de solar.
   3. Tengan señaladas las alineaciones y las rasantes, en el caso de que el planeamiento urbanístico las defina.
   4. No hayan sido incluidos en un ámbito sujeto a actuaciones urbanísticas pendientes de desarrollo.
   5. Se hayan cedido, en su caso, los terrenos exigidos por el planeamiento para destinarlos a espacios públicos con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.
2. Tener la condición de solar será requisito imprescindible para que se pueda otorgar la licencia de edificación. No obstante, excepcional y motivadamente, se podrán autorizar la edificación y la urbanización simultáneas en los términos que se establezcan reglamentariamente o, en su defecto, en el plan general o en los planes de ordenación detallada, en los supuestos contenidos en las letras a), b) y d) del artículo 23.2 de la presente ley.

Sección 2.ª Suelo rústico

Artículo 26. Núcleos rurales.

1. Dentro de la clasificación de suelo rústico, se establecen como una categoría especial los núcleos rurales, entendidos como los asentamientos de edificaciones agrupadas de carácter predominantemente residencial.

   La delimitación de los núcleos rurales, cuando no esté establecida por los instrumentos de ordenación territorial, se realizará a partir del trazado de una línea perimetral que rodee las edificaciones que conformen el asentamiento en coherencia con su parcelación, sin que en ningún caso se permita un crecimiento periférico futuro.

   El planeamiento general reconocerá, delimitará y ordenará estos núcleos de acuerdo con la siguiente clasificación:

   1. Núcleos rurales tradicionales: son aquellos asentamientos que, en función de sus características morfológicas, la tipología de las edificaciones y otras circunstancias que acrediten la vinculación del asentamiento a las actividades tradicionales desarrolladas en el medio físico donde se ubique, están implantados con anterioridad a la Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

      Para acreditar la existencia del núcleo antes de esta fecha se podrán utilizar todas las referencias documentales, gráficas, fotográficas, legales o literarias de que se disponga.

      Su ordenación detallada se establecerá mediante un plan especial, si no lo ha hecho otro instrumento de planeamiento. Esta ordenación, que determinará las condiciones de la edificación y de las infraestructuras de servicios, se dirigirá hacia la compleción del asentamiento.

      Las condiciones de la edificación no podrán superar la edificabilidad media de las edificaciones existentes ni un número de plantas superior a planta baja y un piso.

   2. Núcleos rurales ordinarios: son aquellos asentamientos reconocidos y delimitados en los instrumentos de ordenación territorial o, en su defecto, en los de planeamiento urbanístico general, anteriores a la entrada en vigor de la presente ley, que se rigen por lo que establecen estos instrumentos o, en su caso, el planeamiento especial de desarrollo.

      En todo caso, las infraestructuras de servicios tendrán entre sus objetivos la preservación de las condiciones medioambientales, y los parámetros urbanísticos de la edificación no podrán superar la edificabilidad media ni la altura media de las edificaciones existentes ni un número de plantas superior a planta baja y piso.

      Las revisiones o modificaciones de los planes no podrán atribuir en ningún caso a estos núcleos la clasificación de suelo urbano.

2. (Suprimido).

Capítulo III. Derechos y deberes de la propiedad

Artículo 27. Facultades del derecho de propiedad.

1. Las facultades del derecho de propiedad del suelo se ejercerán dentro de los límites y cumpliendo los deberes establecidos en la presente ley o, en virtud de esta, en el planeamiento urbanístico, de acuerdo con la clasificación urbanística de las parcelas.
2. En todo caso, el derecho de propiedad comprenderá el deber de dedicar los inmuebles a usos que no sean incompatibles con la ordenación urbanística, conservarlos en las condiciones exigidas y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y decoro legalmente exigibles, así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde llegue el deber legal de conservación.

Sección 1.ª Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbano

Artículo 28. Derecho de edificación de las personas propietarias de suelo urbano.

1. Las personas propietarias de terrenos en suelo urbano tendrán el derecho a edificar, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si se hubiera alcanzado la condición de solar de conformidad con el artículo 25 anterior, salvo que los terrenos estén sometidos al régimen de las actuaciones de dotación.

   Asimismo, tendrán el derecho de promover, cuando los terrenos estén sometidos al régimen de las actuaciones de transformación urbanística, la tramitación de los instrumentos de planeamiento, la gestión y la ejecución necesarias para poder hacer efectivo el derecho a edificar, de conformidad con lo establecido por la presente ley.

2. Si para la edificación de suelo urbano fuera necesario hacer la reparcelación del suelo, en ámbitos de gestión continuos o discontinuos, esta será aprobada, previamente a la obtención de la licencia de edificación, por un acuerdo que sea firme en vía administrativa.
3. Las condiciones de edificación que establezcan las licencias municipales se podrán hacer constar, de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el Registro de la Propiedad. Si se transmiten fincas en curso de edificación, las personas compradoras asumirán el cumplimiento de estas condiciones; de la misma manera, en las escrituras de obra nueva en construcción, las personas propietarias explicitarán la asunción de estas condiciones o bien acreditarán que las han cumplido al declarar la obra concluida.

Artículo 29. Deberes de las personas propietarias de suelo urbano.

1. Las personas propietarias de suelo urbano acabarán o completarán a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar y edificarán los solares resultantes en los plazos y de acuerdo con las determinaciones que haya fijado el planeamiento urbanístico.
2. La compleción de la urbanización a que se refiere el apartado anterior no requerirá actuaciones de transformación urbanística cuando sean suficientes, para alcanzar la condición de solar, las obras de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

   En estos casos, las personas propietarias estarán también obligadas a ceder, en su caso y de forma previa a la edificación, los terrenos destinados a viales. El ayuntamiento podrá ordenar la cesión de los terrenos y la urbanización de las aceras y la vía pública que correspondan a la persona propietaria en cualquier momento, así como su ejecución, mediante la formulación de un proyecto de obras ordinarias.

3. Sin perjuicio del régimen establecido en los artículos 130 y 131 de la presente ley para las actuaciones de reforma interior y de regeneración urbana, cuando la compleción, la renovación o la reforma de la urbanización en suelo urbano requiera actuaciones de transformación urbanística, definidas en el artículo 23.2.b) y c) anterior, se cumplirán los deberes siguientes:
   1. Repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas del uso y de la edificabilidad atribuidas por el planeamiento urbanístico.
   2. Ceder al ayuntamiento, de manera obligatoria y gratuita, el suelo reservado para los sistemas urbanísticos locales incluido en el ámbito correspondiente a las actuaciones señaladas en el primer párrafo de este punto 3, continuo o discontinuo, en el que sean comprendidos los terrenos.

      En concreto, los suelos dotacionales de cesión correspondientes a las actuaciones señaladas se cuantificarán en función de los resultados de la memoria de viabilidad económica de la actuación y, en su caso, del informe de sostenibilidad económica, así como de un análisis riguroso de compacidad del suelo urbano preexistente. Por ello, se adoptará como ámbito de referencia espacial el determinado por usos y tipologías homogéneas que permitan conformar zonas de aplicación de unas ordenanzas concretas en que se integren los suelos objeto de la actuación.

      Finalmente, de manera justificada se adoptará la superficie dotacional correspondiente, que dispondrá, como mínimo, de la ratio dotacional existente en esta zona y, como máximo, del estándar establecido para los sectores de suelo urbanizable en el artículo 43.4 de la presente ley. No obstante, en aquellos ámbitos espaciales de suelo urbano en los que la ratio dotacional existente supere el 40 % de la media resultante para todo el suelo urbano, así también el 40 % de los estándares establecidos para el suelo urbanizable, el planeamiento general o parcial podrá establecer la no exigencia de la cesión de suelo dotacional derivada del incremento de aprovechamiento atribuido a la actuación.

   3. Ceder al ayuntamiento, de manera obligatoria y gratuita, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el plan general haya incluido en el ámbito correspondiente a las actuaciones señaladas en el primer párrafo de este punto 3, continuo o discontinuo, al que pertenecen los terrenos, o los adscriba en el caso de las actuaciones de renovación urbana.
   4. Ceder el suelo lucrativo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15 % del aprovechamiento urbanístico que comporten las diferentes actuaciones señaladas en el primer párrafo de este punto 3.

      En todo caso, en las actuaciones de dotación, las personas propietarias de las parcelas edificables sometidas a este régimen cederán este porcentaje sólo sobre el incremento del aprovechamiento establecido por el nuevo plan con respecto al atribuido por el planeamiento anterior.

      No obstante lo anterior y justificado sobre la base del resultado de la memoria de viabilidad económica, el planeamiento urbanístico podrá reducir hasta el 5 % este porcentaje cuando sean actuaciones de transformación urbanística vinculadas a actuaciones de rehabilitación o de renovación urbana con un exceso de cargas con respecto a la media de actuaciones de transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a dotaciones públicas.

      Asimismo, el planeamiento urbanístico podrá incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20 % en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo.

   5. Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización, sin perjuicio del derecho a resarcir los gastos de instalación de las redes de abastecimiento de agua, de suministro de energía eléctrica, de distribución del gas, en su caso, y de la infraestructura de la conexión a las redes de telecomunicaciones, a cargo de las empresas suministradoras en la parte que, según la reglamentación específica de estos servicios, no tenga que ser a cargo de las personas usuarias.

      Cuando se trate de actuaciones de renovación urbana, costeará también las obras de ampliación y refuerzo de los sistemas generales exteriores que, en su caso, fueran necesarias, en los términos fijados en el artículo 30.2.c) de la presente ley.

   6. Edificar los solares en los plazos que establezca el planeamiento urbanístico.
   7. Ejecutar, en los plazos que establezca el planeamiento urbanístico, la construcción de la vivienda protegida que les corresponda. En caso de que no se hayan determinado estos plazos en el planeamiento, serán de dos años como máximo para iniciar las obras y de cuatro años y medio como máximo para finalizarlas.
   8. Conservar las obras de urbanización, a través de la correspondiente entidad de conservación, en los supuestos en que se haya asumido voluntariamente esta obligación, o cuando la imponga justificadamente el planeamiento general.
   9. Garantizar el realojo de las personas ocupantes legales que sea necesario desalojar de inmuebles situados dentro del área de actuación y que constituyan su residencia habitual, así como su retorno cuando tengan derecho a ello, en los términos establecidos en la legislación estatal.
4. Excepto cuando se pueda cumplir con suelo destinado a vivienda protegida en virtud de la reserva obligatoria correspondiente, el cumplimiento del deber de cesión regulado en la letra d) del apartado 3 anterior podrá efectuarse mediante las formas alternativas que reglamentariamente establezca el consejo insular correspondiente y, en todo caso, mediante su compensación en metálico de valor equivalente y determinada en aplicación de la legislación estatal de suelo, compensación que se destinará a obtener los suelos con destino a vivienda protegida, o a costear la parte de financiación pública que se hubiera previsto en la actuación de transformación urbanística o bien a integrarse en el patrimonio público de suelo, y se destinaría preferentemente a actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano.
5. En las actuaciones de dotación, las cesiones de terrenos destinados a dotaciones públicas que resulten del reajuste respecto del incremento de edificabilidad, densidad o cambio de uso, se podrán sustituir, cuando sea físicamente imposible materializarlas dentro del ámbito de la propia parcela edificable:
   1. Por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa de valor equivalente, materializada, en régimen de complejo inmobiliario dentro del mismo edificio, en los términos previstos en la legislación estatal de suelo.
   2. Por su compensación en metálico, que se destinará bien a obtener los suelos dotacionales cuya obtención no se materialice en el momento de la aprobación de la actuación, o bien a costear la parte de financiación pública que hubiera previsto la actuación o a integrarse en el patrimonio público de suelo, y se destinará de forma preferente a actuaciones.

Sección 2.ª Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable

Artículo 30. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo urbanizable.

1. Las personas propietarias del suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar los terrenos de su propiedad, a disfrutarlos y a disponer de ellos de conformidad con su naturaleza rústica. Además, excepto los casos de promoción por parte de las administraciones públicas, tendrán el derecho a promover su transformación a través de la formulación del plan parcial, así como la tramitación de los correspondientes instrumentos de gestión y ejecución, de conformidad con lo establecido por la presente ley.
2. Las personas propietarias de suelo urbanizable tendrán, además de los previstos en los artículos 29.3 y 31.2 de la presente ley que sean propios de su clase de suelo, los siguientes deberes:
   1. Ceder el suelo necesario para la ejecución de los sistemas urbanísticos generales que el plan general incluya o adscriba en el ámbito de actuación de transformación urbanística en que se encuentren comprendidos los terrenos, así como el reservado para los sistemas locales en este ámbito por el correspondiente plan.
   2. Ceder el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al 15 % del aprovechamiento medio correspondiente al sector o, en su caso, al ámbito multisectorial en el que el planeamiento lo hubiera integrado. De forma justificada, en el resultado de la memoria de viabilidad económica, este porcentaje se podrá reducir por el planeamiento urbanístico hasta el 5 % cuando sean actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a dotaciones públicas.

      Asimismo, el planeamiento urbanístico podrá incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20 % en aquellos casos en que el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma categoría de suelo de acuerdo con el resultado de la memoria de viabilidad económica.

   3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas urbanísticos generales exteriores a la actuación urbanística de transformación y las obras para la ampliación o el refuerzo de estos sistemas que, en su caso, sean necesarias como consecuencia de la magnitud de esta actuación, de acuerdo con las determinaciones del plan general.

      Entre estas obras e infraestructuras se entenderán incluidas, de acuerdo con su normativa reguladora, las de potabilización, suministro y depuración de agua, así como la obligación de participar en los costes de implantación de las infraestructuras de transporte público que sean necesarias para que la conectividad del sector sea la adecuada.

   4. Garantizar el realojo de las personas ocupantes legales a las que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de actuación de transformación urbanística y que constituyan su residencia habitual, así como su retorno cuando tengan derecho a ello, en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.
3. Las personas propietarias de suelo urbanizable tendrán derecho a consultar a las administraciones competentes sobre los criterios y las previsiones de la ordenación urbanística, vigente y en tramitación, y sobre las obras que se ejecutarán para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y refuerzo de las existentes y exteriores a la actuación.

   La respuesta a la consulta, que se notificará dentro del plazo de dos meses, tendrá carácter informativo respecto a las condiciones urbanísticas en el momento en que se emita; no vinculará a la administración en el ejercicio de las potestades públicas propias, especialmente de la potestad de planeamiento; e incluirá el plazo en que esta tenga efectos, que no podrá ser inferior a seis meses. El transcurso del plazo de dos meses sin contestación expresa no generará ningún efecto favorable respecto de los términos de la consulta.

   En el caso de que la administración altere los criterios o las previsiones que se faciliten en la consulta dentro del plazo en que esta tenga efectos, la alteración estará expresamente motivada, sin perjuicio del derecho de indemnización que pueda derivar de la elaboración de los proyectos necesarios que resulten inútiles, de conformidad con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.

Sección 3.ª Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico

Artículo 31. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico.

1. Las personas propietarias del suelo clasificado como rústico tendrán los siguientes derechos:
   1. A realizar las actividades necesarias para la explotación agrícola, forestal, cinegética y pecuaria mediante el uso de los medios técnicos y las instalaciones adecuadas, de acuerdo con la normativa específica, y sin que impliquen, en ningún caso, la transformación de su condición o características esenciales.
   2. A desarrollar, de forma limitada a las estrictas necesidades debidamente justificadas, las actividades de edificación, construcción o instalación para llevar a cabo las actividades del apartado anterior y, excepcionalmente, otros usos que se autoricen de acuerdo con la legislación urbanística.
2. Las personas propietarias del suelo clasificado como rústico tendrán los siguientes deberes:
   1. De conservar, mantener y, en su caso, reponer el suelo y la vegetación en las condiciones necesarias para evitar riesgos de erosión, de incendio o de perturbación de la seguridad y de la salud públicas o del medio ambiente y del equilibrio ecológico y paisajístico.
   2. De abstenerse de efectuar cualquier actividad no controlada que pueda tener como efecto la contaminación de la tierra, el agua o el aire.
   3. De ejecutar los planes y programas que les resulten de cumplimiento obligado, de acuerdo con la legislación reguladora de las actividades.
   4. De cumplir las obligaciones y soportar, en su caso, las cargas que, para el ejercicio de los derechos a que se refiere la letra b) del punto 1 anterior, se impongan en virtud de lo que dispongan las leyes.
   5. De permitir a las administraciones públicas competentes, sin derecho a indemnización cuando no afecten a actividades rentables legalmente desarrolladas, la realización de trabajos de plantación y conservación de la vegetación dirigidos a prevenir la erosión o los desastres naturales.
3. Las personas propietarias de terrenos calificados como suelo rústico protegido, además de las limitaciones al derecho de la propiedad propias de los terrenos asignados al suelo rústico común, tendrán las que se deriven de su especial régimen de protección.

Artículo 32. Actos de división calificados como suelo rústico.

1. En el suelo rústico solo podrán efectuarse actos que tengan por objeto o consecuencia la parcelación, la segregación o la división de terrenos o fincas cuando sean conformes con la legislación urbanística y la legislación agraria, en función del objeto del acto de división. Estos actos estarán sujetos a licencia urbanística municipal.
2. Se exceptuarán de la necesidad de obtención de licencia, y se sustituirán en estos supuestos por un certificado de innecesariedad, los actos de división que sean consecuencia de la ejecución de determinaciones del planeamiento o de las infraestructuras públicas y de aquellos casos que se establezcan reglamentariamente.

Artículo 33. Derechos y deberes de las personas propietarias de suelo rústico ordenado como núcleo rural.

1. Los terrenos que el planeamiento general incluya y ordene como núcleo rural se destinarán a los usos característicos, complementarios o compatibles con la edificación residencial, con las limitaciones establecidas para cada uno de los tipos de núcleos, tal como se indica en el artículo 26 de la presente ley, y con las necesidades de la población que allí resida. Las personas propietarias de esta clase de suelo tendrán derecho a usarlo y a llevar a cabo las actuaciones compatibles con su régimen propio.
2. A falta de plan de ordenación detallada o cuando este no contenga la ordenación completa del régimen de los terrenos incluidos en delimitaciones de núcleos rurales a que se refiere el artículo 26.1 de la presente ley, hasta que no se apruebe el planeamiento especial que los ordene no se podrán autorizar obras de implantación de servicios ni de edificación de nueva planta o de ampliación de las edificaciones existentes.
3. El planeamiento concretará el régimen de derechos y deberes de las personas propietarias del suelo, así como las condiciones de uso y de edificación en los núcleos rurales, y quedarán prohibidas todas las actividades, construcciones y usos que desvirtúen las características que hayan motivado la inclusión de los terrenos en esta categoría de suelo.
4. En los ámbitos en los que el planeamiento prevea actuaciones en los núcleos rurales con respecto a la implantación o renovación de servicios, en el grado de exigencia que el planeamiento determine, las personas propietarias de suelo estarán igualmente obligadas a sufragar su coste.