Capítulo I. Obligación de urbanizar y de edificar y consecuencias del no ejercicio en plazo del derecho a edificar

Artículo 113. Obligación de urbanizar.

1. Todos los instrumentos de planeamiento que legitimen actuaciones de transformación urbanística u otras que requieran la ejecución de obras de urbanización fijarán los plazos para su inicio y finalización.
2. La ejecución, a cargo del ayuntamiento, de que la parte promotora o la Junta de Compensación ha incumplido la obligación de urbanizar, en los plazos establecidos por el planeamiento urbanístico, comportará, previa audiencia a la persona o entidad responsable, la suspensión de los efectos del planeamiento en ejecución, hasta que estas garanticen la totalidad del importe presupuestado de las obras pendientes de ejecutar, sin perjuicio de que la administración pueda acordar el cambio del sistema de actuación o bien pueda modificar el planeamiento urbanístico, con los trámites previos correspondientes.

Artículo 114. Obligación de edificar y rehabilitar.

1. El planeamiento urbanístico fijará los plazos para iniciar obligatoriamente la edificación de los solares producidos después de la ejecución urbanística de los sectores y las unidades de actuación, y de los existentes en las áreas concretas que determine. Asimismo, mediante una orden de ejecución concreta, la administración fijará el plazo para rehabilitar las edificaciones susceptibles de ello.

   La obligación de edificación será también exigible, aunque el solar contenga construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o de necesario derribo por el hecho de ser un obstáculo para la ejecución del planeamiento.

   Sin embargo, no será preceptivo fijar un plazo para edificar solares de uso residencial con una capacidad máxima de hasta cuatro viviendas.

2. Si el planeamiento no ha determinado el plazo para edificar los solares, se entenderá que este es de cuatro años, a contar desde que la parcela haya adquirido la condición de solar. Superado este plazo, no serán exigibles hipotéticas indemnizaciones por reducción del aprovechamiento urbanístico que derive de alteraciones del planeamiento urbanístico, ni por la revocación de la eficacia de las licencias concedidas sobre la base del planeamiento sustituido.
3. Los plazos establecidos en este artículo no se alterarán aunque en el transcurso de estos se hagan transmisiones de dominio, y serán prorrogables de manera excepcional si el ayuntamiento lo acuerda motivadamente, por razones de política de suelo o de vivienda.

Artículo 115. Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar.

1. En los términos que reglamentariamente fijen los consejos insulares respectivos, los ayuntamientos podrán crear un registro municipal de solares sin edificar y edificios para rehabilitar, que tendrá carácter público.
2. Este registro tendrá por objeto la inscripción de las declaraciones de incumplimiento de la obligación de edificar referidas a solares concretos o de rehabilitar las edificaciones identificadas en la orden de ejecución correspondiente y expresará, respecto de cada finca, las circunstancias que se fijen de forma reglamentaria o, en todo caso, por el mismo acuerdo de creación del registro. Las inscripciones en este registro se cancelarán mediante la inscripción del cumplimiento de la obligación de que se trate.
3. La inexistencia del registro municipal a que se refieren los apartados anteriores no afectará a la validez y la eficacia de las resoluciones declaratorias del incumplimiento ni a la obligación de la administración actuante de comunicarlas al Registro de la Propiedad, conforme a lo que se disponga en la legislación estatal.

Artículo 116. Consecuencias de la inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar.

1. La inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar o, en su defecto, la resolución declaratoria del incumplimiento, habilitará la iniciación del expediente de sustitución forzosa de las personas propietarias o expropiatorio, donde se determinará el justiprecio del solar mediante un procedimiento individualizado o por tasación conjunta, con una minoración del 25 %.
2. La ejecución sustitutoria forzosa podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte interesada en el proceso de edificación o rehabilitación, se adjudicará mediante concurso por el procedimiento que se establezca reglamentariamente, y garantizará los principios de publicidad, concurrencia y no discriminación.

   En el caso de aplicación de la expropiación, el ayuntamiento podrá expropiar el solar para edificarlo y aplicar sus recursos propios en gestión directa, o mediante la selección de un promotor privado designado como beneficiario de la expropiación, en la gestión indirecta.

3. En los términos de la legislación estatal, una vez dictada la resolución declaratoria del incumplimiento de los deberes de edificación y acordada la aplicación del régimen de expropiación o sustitución forzosa, la administración actuante dará traslado al Registro de la Propiedad de la certificación del acto correspondiente para su constancia por nota marginal de la última inscripción de dominio.
4. Cuando en una licitación pública se alcance un precio superior a la valoración del solar consignada en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar, la diferencia corresponderá al ayuntamiento, que la integrará en el patrimonio público municipal de suelo.

Artículo 117. Procedimiento para el desarrollo de la ejecución sustitutoria forzosa.

La ejecución sustitutoria se ajustará al siguiente procedimiento:

1. Declaración de incumplimiento:
   1. Una vez que haya transcurrido el plazo establecido para edificar un solar o lo que indique la orden de ejecución para rehabilitar un edificio, la administración, de oficio o a instancia de parte, iniciará la declaración de incumplimiento de este deber.
   2. Las personas particulares interesadas formularán su petición presentando ante el ayuntamiento una memoria técnica justificativa del transcurso del plazo, con una garantía provisional cuantificada en el 3 % del valor catastral de la finca.
   3. El ayuntamiento, previa emisión de informes técnicos que constaten formalmente el transcurso de los plazos, llevará a cabo la suspensión cautelar del otorgamiento de licencias y de los efectos de las otorgadas, en su caso, en la finca objeto de la actuación —esta suspensión cautelar constará en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal— y solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de dominio y cargas del inmueble. Esta suspensión se someterá a información pública por el plazo de un mes anunciado en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears» y en un periódico de amplia difusión en la isla, y se notificará expresamente a las personas propietarias para que aleguen lo que consideren adecuado a su derecho.
   4. Una vez que haya transcurrido el plazo de información, el ayuntamiento, previa emisión de los informes preceptivos, convocará a los particulares interesados y a las personas propietarias para que, a la vista de las actuaciones ejercitadas, manifiesten sus conclusiones con respecto al incumplimiento del deber.
   5. Corresponderá la declaración de incumplimiento cuando este se produzca por causas imputables a las personas propietarias no derivadas de decisiones administrativas que hayan impedido su cumplimiento. La declaración comportará la inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar, la habilitación para la convocatoria de concurso de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora, la reducción del justiprecio conforme a lo que establece el artículo 116.1 de la presente ley y la comunicación al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal de la inscripción de la finca.
   6. Sin embargo, previamente a la resolución de incumplimiento y mediante la suscripción de un convenio entre el ayuntamiento y las personas propietarias, se podrá acordar la convocatoria de concurso de programas en sustitución del propietario en régimen exclusivo de ejecución en la modalidad de reparto en propiedad horizontal, sin declaración expresa del incumplimiento y sin aplicación del régimen de ejecución sustitutoria forzosa.
2. Convocatoria de un concurso de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora en la ejecución sustitutoria:
   1. El ayuntamiento, en el plazo máximo de dos meses desde la resolución correspondiente al cumplimiento de deber, convocará, de oficio o a instancia de parte, un concurso para la presentación de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora, previa aprobación de un pliego de condiciones que regirá la adjudicación del programa, que preverá, de manera ponderada, los factores siguientes: los mayores o los menores costes de ejecución, las modalidades de puesta en el mercado de los productos edificados (precios máximos de venta, rentas de alquiler, derechos de superficie, porcentajes de vivienda protegida en actuaciones residenciales), menores plazos de ejecución, mejor calidad de diseño e integración urbana, etc.
   2. Los programas contendrán los siguientes documentos:
      1. Alternativa técnica, constituida por un anteproyecto de edificación o rehabilitación y, en su caso, de obras de compleción de urbanización, junto con una memoria de calidades de las obras que permita estimar los costes de ejecución y garantía provisional del 3 % del valor catastral de la finca, en el caso de no haberse presentado en el procedimiento establecido para la declaración de incumplimiento del deber de ejecución.
      2. Propuesta del convenio para suscribir entre el ayuntamiento y el adjudicatario en el que se harán constar compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán su ejecución.
      3. Propuesta jurídico-económica que prevea el coste total de la ejecución edificatoria o rehabilitadora y que separe el coste de contratar de los gastos generales y financieros; el beneficio del promotor, que se expresará en un porcentaje del coste total, y se justificará sobre la base de la memoria de viabilidad económica, así como la propuesta de precio de adquisición del inmueble a título de beneficiario privado en la modalidad de ejecución expropiatoria forzosa, o propuesta de adjudicación de partes de la edificación de valor equivalente a la totalidad de los costes de ejecución en la modalidad de aportación en régimen de propiedad horizontal.
      4. Memoria de viabilidad económica en los términos establecidos en la presente ley y en la legislación estatal.
      5. Informe de sostenibilidad, en caso de que el programa comporte cesiones de suelo dotacionales para el ayuntamiento.

Artículo 118. Tramitación y adjudicación de programas de actuación edificatoria o rehabilitadora.

1. El concurso que se establece en el artículo 117.2.a) de la presente ley constará de dos fases:
   1. Una primera, con un plazo de dos meses de duración, para la presentación de alternativas técnicas en plica abierta, para todos los particulares que lo deseen. Transcurrido este período, en el plazo máximo de otros dos meses, previa emisión de los informes técnicos preceptivos y solicitud al colegio profesional afectado de un informe de academia no vinculante, el ayuntamiento seleccionará una alternativa técnica justificada en el cumplimiento del pliego de condiciones.
   2. Una segunda fase, con un plazo de duración de dos meses, para la presentación, en plica cerrada, de las propuestas de convenio, proposiciones jurídico-económicas y memorias de viabilidad económica y, en su caso, de sostenibilidad económica a la alternativa seleccionada.

      Transcurrido este plazo, en los diez días siguientes se abrirán las plicas, que quedarán en exposición pública durante veinte días para recabar las alegaciones eventuales sobre este tema.

      Finalizado este plazo, en un máximo de dos meses, el ayuntamiento, previa emisión de los informes técnicos preceptivos, adjudicará el programa de actuación edificatoria o rehabilitadora a aquella propuesta que cumpla mejor los requisitos establecidos en el pliego de condiciones.

2. Consecuencias y efectos de la aprobación:
   1. La aprobación del programa se formalizará mediante la suscripción del convenio regulador entre el ayuntamiento y el adjudicatario, con satisfacción previa de la garantía definitiva que será del 5 % del total de los costes de ejecución establecidos en la adjudicación, y se procederá a la devolución de las garantías provisionales a los personados no adjudicatarios.
   2. La aprobación del programa en la modalidad de equidistribución en régimen de propiedad horizontal producirá la adjudicación de la finca en proindiviso en la proporción resultante a la persona adjudicataria junto con las personas propietarias, y su ocupación con carácter fiduciario por aquel, a los efectos de la realización de las obras de ejecución edificatoria o rehabilitadora.
   3. En la modalidad de expropiación, la aprobación del programa comportará la transmisión de la finca al adjudicatario con la deuda previa, en su caso, de la minoración del precio establecida en el artículo 116.1 de la presente ley.
   4. La aprobación del programa se publicará en el «Butlletí Oficial de les Illes Balears» y se comunicará al consejo insular para que tenga conocimiento de ello y al Registro de la Propiedad para la inscripción de las nuevas fincas y de sus titulares.

Artículo 119. Obligaciones de las personas adquirentes.

1. Las personas adquirentes de la titularidad de los solares edificables o de edificios por rehabilitar, o las adjudicatarias de la ejecución sustitutoria forzosa, estarán obligadas a iniciar o reanudar la edificación en el plazo establecido en el procedimiento de ejecución y, como máximo, en el de un año a partir de la fecha de toma de posesión de la finca o de la obtención o la actualización, en su caso, de la pertinente licencia municipal. Si las personas adquirentes incumplieran la obligación de edificar o de rehabilitar, previa la correspondiente declaración, el inmueble pasará nuevamente a la situación de ejecución expropiatoria o de ejecución sustitutoria forzosa.
2. Las personas propietarias de inmuebles en situación de ejecución expropiatoria o de ejecución sustitutoria forzosa, mientras aquella subsista y no se hayan iniciado los trámites de expropiación o de licitación pública de la ejecución sustitutoria, podrán enajenar directamente, si previamente las personas compradoras asumieran ante el ayuntamiento el compromiso de edificar en los términos fijados en el apartado anterior.

   En este caso, se suspenderá la situación de ejecución expropiatoria o de ejecución sustitutoria forzosas, pero no se cancelará su inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar.

3. Estarán obligadas a garantizar el cumplimiento de la obligación de edificar o de rehabilitar tanto las personas adjudicatarias de la ejecución sustitutoria, como las beneficiarias de la expropiación y las propietarias de la finca incluida en el Registro Municipal de Solares sin Edificar y Edificios para Rehabilitar, que pretendan cumplir esta obligación directamente o por medio de una tercera persona adquirente.

Capítulo II. Obras y construcciones

Sección 1.ª Las obras de urbanización

Artículo 120. Deber de conservación de las obras de urbanización.

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, será competencia del ayuntamiento o, temporalmente, de las personas propietarias agrupadas en una entidad urbanística de conservación en los supuestos previstos en este artículo.
2. Salvo lo dispuesto en el siguiente apartado, corresponderá al ayuntamiento, sobre la base del resultado que comporta el informe preceptivo de sostenibilidad económica en los términos establecidos en el artículo 47.2 de la presente ley, la conservación de las obras de urbanización realizadas por personas particulares o como consecuencia de una actuación realizada a través de alguno de los sistemas de actuación. La asunción por el ayuntamiento de la conservación sólo se producirá en el momento de la recepción por el mismo de la totalidad de las correspondientes obras.
3. La conservación de las obras de urbanización corresponderá a las personas propietarias de los solares generados en una actuación de nueva urbanización alejada de los núcleos de población existentes, previa constitución de la garantía prevista reglamentariamente por los consejos insulares respectivos, y agrupadas legalmente en entidad urbanística de conservación, cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento o cuando el planeamiento así lo determine.

   Esta obligación se mantendrá hasta que el ámbito llegue a tener consolidada la edificación en el 50 %, y corresponderá después su conservación al municipio, momento en el que se devolverán las garantías constituidas.

4. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Estarán sujetas a la tutela del municipio y podrán solicitar y obtener de este la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a las personas propietarias.
5. La participación de las personas propietarias en los gastos de conservación se determinará de acuerdo con la que les haya correspondido en el sistema de actuación correspondiente, a menos que se disponga otra cosa en los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

Artículo 121. Recepción de las obras de urbanización.

1. La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al ayuntamiento, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, la conservación y la entrega de las obras, y se realizará de conformidad con lo previsto en este artículo. Sin embargo, cuando el ayuntamiento ejecute las obras de urbanización, la recepción se realizará de conformidad con lo previsto en la legislación de contratos del sector público.
2. La recepción de las obras requerirá la presencia de la persona titular de la alcaldía o la persona en quien delegue, asistida por personal facultativo municipal o designado por el ayuntamiento, del facultativo encargado de la dirección de las obras y de la persona o entidad responsable de la actuación de acuerdo con el sistema de actuación aplicado, asistida de personal facultativo si lo estima oportuno.

   Si las obras se encontraran en buen estado y de acuerdo con los proyectos y las prescripciones previstas, se recibirán mediante la correspondiente acta, comenzando entonces, sin perjuicio de la asunción de la conservación por el municipio o por la entidad responsable, el plazo de garantía, que será de dos años. Durante este plazo, la persona o la entidad que hubiera entregado las obras al municipio responderá de todos los defectos y vicios de construcción que sean apreciados, los cuales deberá reparar o subsanar. En caso de incumplimiento de esta obligación, el municipio podrá ejecutar la garantía prestada para asegurar las obras de urbanización, que solo podrá ser cancelada y devuelta al finalizar el año de garantía.

   Todo ello, sin perjuicio de la aplicación del régimen sobre los vicios ocultos, de acuerdo con la legislación sobre contratos de las administraciones públicas.

3. En el caso de constatarse deficiencias, se notificarán a la persona solicitante indicando el plazo de subsanación. Una vez subsanadas por las personas promotoras o, subsidiariamente y a su cargo, por el ayuntamiento, se procederá a su recepción. El ayuntamiento, en esta fase, no podrá señalar otras deficiencias diferentes, a no ser que sean sobrevenidas.
4. El acto de recepción se producirá en los cuatro meses siguientes a la presentación de la solicitud junto con el certificado expedido por la dirección técnica de las obras y la documentación reglamentariamente exigible, a menos que el ayuntamiento acuerde, en los dos primeros meses de este plazo, prorrogar el plazo dos meses más. El acuerdo de prórroga se motivará en el número de solicitudes pendientes o en la entidad o la complejidad de las obras por recibir.

   Transcurrido el plazo máximo para la recepción de las obras sin que esta haya tenido lugar, se entenderá producida por ministerio de la ley, quedando relevada la persona solicitante de su deber de conservación y comenzando a partir de este momento el cómputo del año de garantía a que se refiere el apartado 2 anterior.

5. Los consejos insulares respectivos establecerán reglamentariamente el procedimiento para la recepción, que dispondrá la documentación necesaria que se presentará, entre la que figurarán los acuerdos de recepción y puesta en servicio de las compañías suministradoras. Las recepciones se documentarán mediante el otorgamiento de acta, cuya certificación administrativa se remitirá al Registro de la Propiedad a los efectos procedentes de acuerdo con la legislación aplicable. De la misma manera, reglamentariamente, se establecerá el procedimiento al que se sujetará la recepción de la urbanización, en caso de que la persona o la entidad promotora se encuentre en domicilio ignorado.

Sección 2.ª Las obras de edificación y otras obras y actuaciones en bienes inmuebles en general

Artículo 122. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación.

1. Las personas propietarias de suelo y de otros bienes inmuebles están obligadas a destinarlos a los usos previstos por la ordenación urbanística. Las personas propietarias de terrenos, construcciones, instalaciones y otros bienes inmuebles están obligadas a cumplir los deberes de uso, de conservación y de rehabilitación establecidos por la presente ley, por la legislación sectorial estatal de suelo y sectorial aplicables y por las ordenanzas municipales.

   Están incluidos en estos deberes:

   1. El mantenimiento o la reposición de las condiciones de seguridad, accesibilidad universal, salubridad y ornato público de los bienes inmuebles.
   2. La conservación y la rehabilitación de las condiciones objetivas de habitabilidad de las viviendas o de las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, de acuerdo con su destino.
   3. Los deberes de conservación, mantenimiento, restauración y rehabilitación que determina la normativa sectorial de patrimonio histórico o las normas de planeamiento urbanístico, en particular los planes especiales y el catálogo de elementos y espacios protegidos.
   4. El cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el planeamiento municipal para ámbitos determinados.

   En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación, con el límite establecido en el artículo 126.2.b) de esta ley, comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarios para satisfacer con carácter general los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento.

2. Las personas propietarias o la administración sufragarán el coste derivado de los deberes a que se refiere el apartado 1 anterior, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso y teniendo en cuenta el exceso sobre el límite de los deberes de las personas propietarias cuando se trate de obtener mejoras de interés general o estético no previstas en el planeamiento.

Artículo 123. Órdenes de ejecución.

1. Los ayuntamientos ordenarán de oficio o a instancia de cualquier persona interesada la ejecución de las obras necesarias para conservar las condiciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 122 anterior, en función, si procede, del resultado de los informes de evaluación establecidos en el artículo 125 de esta ley.

   Las órdenes de ejecución se ajustarán a la normativa de régimen local y de procedimiento administrativo común, con observancia siempre del principio de proporcionalidad administrativa, de acuerdo con los requisitos siguientes:

   1. Se dictarán con la audiencia previa de la persona interesada y con el informe de los servicios técnicos y, si procede, de los servicios jurídicos de la entidad que las promueva.
   2. Se formalizarán por escrito, y serán motivadas con referencia explícita a la norma o las normas que las justifican. Así mismo, señalarán el plazo para la presentación de la documentación necesaria para el cumplimiento de la orden, que no podrá exceder los seis meses, y detallarán las obras y actuaciones a ejecutar y el plazo para su cumplimiento, que no podrá exceder de un año desde el inicio de las obras.
   3. No será exigible la obtención de licencia urbanística previa para ejecutar las obras o actuaciones que constituyan el objeto de una orden de ejecución, salvo que, de conformidad con la normativa aplicable, requieran la elaboración de un proyecto técnico. En este caso, la orden de ejecución señalará el plazo de presentación de este proyecto y del resto de documentación exigible.

   No obstante, las actuaciones que por razones de urgencia o necesidad no admitan demora se ejecutarán de manera inmediata y bajo la dirección técnica correspondiente, en las condiciones y con las características que se determinen en la misma orden.

2. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución a que hace referencia el apartado 1 anterior habilita a la administración para adoptar cualquiera de las medidas siguientes:
   1. La ejecución subsidiaria a cargo de la persona obligada o el otorgamiento de un nuevo plazo para realizar las actuaciones ordenadas. En el supuesto de que la administración opte por ejecutar subsidiariamente la orden de ejecución, también será a cargo de la persona obligada el coste del proyecto técnico que, si procede, se tenga que redactar.
   2. La imposición de multas coercitivas, en los mismos términos previstos en el artículo 187 de esta ley, hasta que se cumpla la obligación de conservación.
   3. La convocatoria de concurso para la adjudicación, mediante la ejecución sustitutoria forzosa de la persona propietaria, de un programa de actuación rehabilitadora en los términos establecidos en el artículo 118 de esta ley.
3. Los consejos insulares y los ayuntamientos, así mismo, podrán ordenar, por motivos de interés estético y de conservación del patrimonio histórico, artístico y arquitectónico, la ejecución de las obras de conservación, reforma de fachadas o espacios visibles desde la vía pública, sin perjuicio de las medidas específicas previstas en la legislación en materia de patrimonio histórico de las Illes Balears.

Artículo 124. Actuaciones de rehabilitación edificatoria de mejora y de adaptación al medio.

1. Con el fin de satisfacer la mejora de la eficiencia energética de las edificaciones, de la implantación de instalaciones para satisfacer el derecho a la accesibilidad universal, así como para hacer la adaptación formal y material al medio urbano y rural, la administración podrá dictar órdenes de ejecución con estos objetivos, formulados de oficio o a instancias de una persona particular interesada en su resolución.
2. Estas actuaciones de mejora y de adaptación al medio podrán dictarse con carácter individualizado y aplicable a edificaciones concretas, o integrarse en actuaciones edificatorias, o en cualquier otra actuación de transformación urbanística, como un complemento adicional.
3. La orden de ejecución estará fundamentada en la normativa específica estatal, autonómica o local que establezca expresamente la obligación de la actuación de mejora o adaptación al medio de que se trate en cada caso. En defecto de esta normativa, la orden de ejecución sólo se podrá dictar cuando adjunte una memoria de viabilidad económica que justifique la rentabilidad de las actuaciones, a corto y mediano plazo, para las personas propietarias afectadas por ellas.

Artículo 125. Evaluación de los edificios e inspección de construcciones y edificaciones.

1. Las personas propietarias, físicas y jurídicas, o las comunidades de propietarios de edificaciones que tengan una antigüedad superior a 30 años, en el caso de la evaluación del estado de conservación o, 50 años, en el resto de casos, presentarán, con una periodicidad de diez años, el informe de evaluación de edificios.

   Se exceptúan de su consideración como edificación aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, de acuerdo con las así definidas en la legislación estatal.

   En el informe de evaluación de edificios se acreditará lo siguiente:

   1. La evaluación del estado de conservación del edificio: el técnico facultativo competente identificará, mediante la inspección visual, las lesiones y deficiencias que puedan afectar a los elementos comunes, a los cimientos, a la estructura, a las fachadas, a las medianeras, a las cubiertas y a las instalaciones comunes de suministro de agua, electricidad, red de saneamiento y pluviales, así como otros elementos, en especial los que puedan suponer un riesgo para las personas. En el informe, si procede, se incluirán fotografías de las lesiones o deficiencias detectadas.

      A este efecto, se considera técnico facultativo competente, de conformidad con lo que establece la legislación estatal, el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales que habilitan para redactar proyectos o dirigir obras y dirigir la ejecución de obras de acuerdo con el uso de la edificación objeto de evaluación.

   2. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y la utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, para establecer si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
   3. La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido por la normativa vigente.
2. Cuando de conformidad con la normativa vigente ya exista un informe de inspección técnica que permita evaluar algunos de los extremos señalados en el apartado 1, se podrá complementar con la evaluación referida en la letra b) y la certificación referida en la letra c) anteriores, y tendrá los mismos efectos que el informe de evaluación de edificios previsto en la legislación estatal de suelo.
3. Los informes que se emitan como resultado de las evaluaciones e inspecciones identificarán el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral, y consignarán su resultado con descripción de los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, así como el grado de efectividad de las medidas adoptadas en relación con las recomendaciones contenidas en informes técnicos de inspecciones anteriores.
4. Tanto del informe de evaluación como del informe técnico previstos en este artículo se podrán derivar exigencias de subsanación de deficiencias observadas. Cuando los informes contengan todos los elementos requeridos por la norma que los prevea, tendrán los efectos derivados de la misma, tanto con respecto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como con respecto a la posible realización de estas en sustitución y a costa de las personas obligadas, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con la normativa vigente.

   Las construcciones y edificaciones o partes de estas que se encuentren en situación de fuera de ordenación, conforme a lo indicado en el artículo 129 de la presente ley, que requieran obras derivadas del informe de evaluación de edificios, estas obras no podrán ejecutarse mientras persista la situación de fuera de ordenación, y así deberá hacerse constar en las notificaciones del ayuntamiento al interesado.

5. Los informes realizados por encargo de la comunidad o la agrupación de comunidades de personas propietarias que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y las viviendas existentes.
6. Las personas propietarias de inmuebles obligadas a la realización del informe de evaluación regulado en este artículo presentarán una copia al ayuntamiento para que este la remita a la consejería competente en materia de vivienda para que la información que contenga se incorpore al Registro de informes de evaluación de edificios.

   Eso mismo es aplicable en relación al informe que acredite la realización de las obras correspondientes que se hayan derivado de la necesidad de corregir las deficiencias observadas en el inmueble, cuando este informe sea definitivamente favorable.

7. Cuando se trate de edificios que pertenezcan a las administraciones públicas enumeradas en el artículo 2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las administraciones públicas, podrán suscribir los informes de evaluación, en su caso, los responsables de los servicios técnicos correspondientes que, por su capacitación profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el segundo párrafo del apartado 1.a) anterior.

Artículo 126. Declaración de estado ruinoso.

1. Procederá la declaración del estado ruinoso por parte del ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, si un inmueble, o parte de este, de acuerdo con el apartado 3 siguiente, se encuentra en estado ruinoso, previa audiencia de las personas propietarias y de las residentes, a menos que una situación de peligro inminente lo impida.
2. Se declarará el estado ruinoso de un inmueble o de parte de este, de acuerdo con el apartado 3 siguiente, en cualquiera de los siguientes supuestos:
   1. En el supuesto técnico, cuando los daños comporten la necesidad de una auténtica reconstrucción del inmueble porque los daños no son reparables técnicamente por los medios normales.

      Se considerará incluido en el supuesto técnico el caso en que el inmueble presente un agotamiento generalizado de los elementos estructurales o de algunos de sus elementos estructurales fundamentales.

   2. En el supuesto económico, cuando el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad supere el deber legal de conservación, entendiendo como tal el que supere, en el caso de viviendas u otros similares para otros usos, el 50 % del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, con respecto a la dimensión y el uso.

      El supuesto económico se acreditará mediante una valoración de las obras que se tienen que realizar para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad aplicables a los edificios existentes, o las condiciones de funcionalidad de los otros tipos de construcciones, así como una valoración del coste de construcción de nueva planta de un edificio de dimensiones y usos iguales, y con calidades análogas a la edificación existente. Estas valoraciones en ningún caso podrán tener en consideración el valor del suelo. La valoración de las obras que se realizarán se contendrá en un presupuesto por partidas, que incluirá planos del edificio en que se especificarán las obras necesarias para mantener la construcción, o la parte de esta construcción que resulta afectada, en las condiciones estructurales adecuadas para otorgar una licencia de rehabilitación del edificio para su adecuación estructural, de forma que queden garantizadas su estabilidad y resistencia mecánica.

   3. En el supuesto urbanístico, cuando sea necesario ejecutar obras imprescindibles para asegurar la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor.

      En todo caso, se considerará que hay supuesto urbanístico cuando el inmueble se encuentre en la situación de fuera de ordenación prevista en el artículo 129.2.a) de la presente ley, y las obras necesarias para mantenerlo en condiciones de estabilidad y seguridad de las personas y los bienes excedan a las admitidas para las construcciones y edificaciones en aquella situación de fuera de ordenación.

3. Sólo se podrá declarar el estado ruinoso parcial de un inmueble en caso de construcciones complejas integradas por cuerpos funcional y estructuralmente autónomos y separables que no constituyan una unidad material desde el punto de vista constructivo y arquitectónico.
4. La declaración de estado ruinoso comportará la obligación de las personas propietarias, en el plazo que se determine por el órgano competente, que será como máximo de un año, de ejecutar las actuaciones fijadas por la administración. En caso de incumplimiento del plazo fijado, se procederá a la ejecución subsidiaria a cargo de la persona interesada.
5. Cuando la declaración de estado ruinoso afecte a un bien catalogado o declarado de interés cultural o sea objeto de un procedimiento de catalogación o de declaración, se supeditará a lo previsto en la Ley 12/1998, de 21 de diciembre, de patrimonio histórico de las Illes Balears.

Artículo 127. Ruina física inminente.

1. Cuando se estime que existe urgencia y peligro a causa de la demora en la tramitación del expediente de declaración de estado ruinoso de un edificio, el órgano municipal competente dispondrá las medidas necesarias de protección que haya que adoptar, incluidas la de apuntalamiento de la construcción o la edificación y su desalojo.
2. Cuando la existencia de peligro para las personas o los bienes se desprenda del escrito en que se solicita el inicio del expediente de declaración de estado ruinoso, o de la denuncia presentada por cualquier persona particular, el órgano municipal competente dispondrá con carácter de urgencia una visita de inspección de los servicios técnicos municipales así como la adopción de las medidas de protección que procedan, y adoptará la resolución que proceda en el plazo máximo de 72 horas desde la recepción del informe técnico que concluya que hay una situación de ruina inminente, sin que resulte en este caso preceptiva la audiencia a las personas interesadas a que hace referencia el artículo anterior.
3. Siempre que la urgencia lo permita, se emitirán órdenes de ejecución urgentes. Si la situación lo recomendase, el ayuntamiento adoptaría las medidas directamente y repercutiría su coste a las personas propietarias.
4. El municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado 1 anterior, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumba a la persona propietaria. Las indemnizaciones que satisfaga el municipio serán repercutibles a la persona propietaria hasta el límite del deber normal de conservación.
5. La adopción de las medidas previstas en este artículo no presupondrá ni implicará la declaración de estado ruinoso.

Artículo 128. Usos y obras provisionales.

1. Excepcionalmente, sin perjuicio de lo dispuesto para cada clase y categoría de suelo, se podrán admitir usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no sean residenciales o fabriles o estén expresamente prohibidos por el planeamiento urbanístico, ni puedan dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, dadas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
2. La persona titular se comprometerá a la suspensión del uso o la demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizada. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo que establezca la legislación hipotecaria.
3. Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá un depósito o aval en la cuantía que se fije reglamentariamente.

Artículo 129. Edificaciones y construcciones inadecuadas y fuera de ordenación.

1. Se considerarán construcciones y edificaciones en situación de inadecuadas aquellas que tengan las siguientes características:
   1. Se hayan implantado legalmente de acuerdo con un planeamiento urbanístico derogado o sustituido.
   2. En el planeamiento urbanístico en vigor no esté previsto que tengan que ser objeto de expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.
   3. No se ajusten a las determinaciones del planeamiento vigente.

   El nuevo planeamiento establecerá las normas urbanísticas y las actuaciones autorizables aplicables a los elementos que queden en esta situación. En todo caso, como mínimo, serán autorizables obras de higiene, seguridad, salubridad, reforma y consolidación, rehabilitación, modernización o mejora de las condiciones estéticas y de funcionalidad, así como las necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios, accesibilidad, código técnico de la edificación y las de instalaciones de infraestructuras propias de la edificación.

   Los usos preexistentes legalmente implantados en un nuevo planeamiento urbanístico se podrán mantener siempre que se adapten a los límites de molestia, nocividad, insalubridad y peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación urbanística y la legislación sectorial de aplicación. El planeamiento podrá prever y regular la autorización de usos permitidos en el planeamiento aplicable cuando se otorgó la licencia de obras en locales existentes y ejecutados.

2. Se considerarán construcciones, edificaciones, instalaciones y usos en situación de fuera de ordenación los siguientes:
   1. Las edificaciones que de conformidad con el planeamiento vigente queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.

      En las edificaciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra a), no se podrán autorizar obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización. Sin embargo, serán autorizables, excepcional y motivadamente, con renuncia expresa a su posible incremento del valor de expropiación, las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad y la higiene de las personas que residan en ellas u ocupen las edificaciones mencionadas.

   2. Las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada respecto de las que ya no sea procedente adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición aplicable en cada caso.

      En las edificaciones o instalaciones que estén en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra b), no puede realizarse ningún tipo de obra excepto las reparaciones por motivos de salubridad pública, seguridad o higiene de las personas que residan o hagan uso de ellas.

      Además, en caso de que estas edificaciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco puede obtenerse la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de naturaleza similar.

      Este régimen es aplicable mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones de acuerdo con la legislación y el planeamiento en vigor.

   3. Las edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se han ejecutado obras de ampliación o de reforma o cambio de uso sin disponer de licencia o con una licencia que ha sido anulada.

      En las edificaciones o instalaciones que estén en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra c), y siempre que no afecten a la parte de la edificación o construcción llevada a cabo ilegalmente, se permite cualquier obra de salubridad, seguridad, higiene, reparación, consolidación y también reforma.

      Asimismo, pueden autorizarse las obras necesarias para cumplir las normas de prevención de incendios y de accesibilidad y el Código Técnico de la Edificación.

      No obstante, mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones, en la parte ilegal no puede llevarse a cabo ningún tipo de obra, sin perjuicio de que, desde el momento en que no sea procedente exigir la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, puedan realizarse las obras de reparación a que se refiere la letra b) anterior.

3. En las edificaciones y construcciones en régimen de propiedad horizontal, las limitaciones establecidas en los apartados anteriores se aplicarán únicamente a los pisos, locales y otros elementos constitutivos de fincas o unidades registrales independientes que se encuentren en la situación de inadecuación o fuera de ordenación y por lo tanto no a la totalidad del edificio.

Capítulo III. Las actuaciones de reforma interior y regeneración urbanas

Artículo 130. Contenido de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana.

Las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana, de acuerdo con lo que se prevé en el correspondiente plan especial de reforma interior, incluyen dos o más de las situaciones siguientes:

1. Actuaciones edificatorias constituidas por solares o parcelas a las que el plan especial les mantenga el aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento anterior, sometidas o no a actuaciones de rehabilitación, en los términos establecidos en el artículo 23.1 de la presente ley.
2. Parcelas individuales a las que el plan les atribuya un incremento del aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento anterior, desarrollables en régimen de actuaciones de dotación.
3. Unidades de actuación desarrollables en régimen de reparcelación sistemática.

Artículo 131. Desarrollo de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana.

1. El desarrollo de estas actuaciones de transformación urbanística complejas de reforma interior y regeneración urbana podrá venir establecido en el plan general como una determinación de carácter estructural, tal como se establece en el artículo 37.a).i de esta ley, o podrá delimitarse o volver a delimitarse posteriormente mediante el procedimiento establecido para la delimitación de unidades de actuación regulado en el artículo 73.2 de la presente ley.
2. En las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana se garantizará, como mínimo, el aprovechamiento urbanístico neto, en los términos establecidos en el artículo 24.4 de la presente ley, atribuido por el planeamiento anterior a cada una de las parcelas integradas en su ámbito espacial sin que corresponda la determinación de un aprovechamiento urbanístico medio atribuible, por igual, a cada una de las parcelas en ella integradas.
3. En consecuencia, los suelos comprendidos en estas actuaciones de reforma interior y regeneración urbana se desarrollarán aplicando los regímenes de ejecución que les corresponda en función de su situación jurídico-dominical concreta, mediante la aplicación de las técnicas de los programas de actuación edificatoria o rehabilitadora establecidos en los artículos 118 y 119 de esta ley, de las actuaciones de dotación de los artículos 90 y 91 de esta ley, o de lo que esté regulado para las unidades de actuación sistemática en aplicación de un sistema de actuación de los establecidos en el artículo 75 de esta ley y, todo ello, sometido a los principios y objetivos que el plan especial de reforma interior establezca con la finalidad de la reforma interior y regeneración urbana de estos ámbitos espaciales del suelo urbano.
4. Los costes derivados de las obras de urbanización de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana, sin perjuicio de las ayudas públicas aplicables, se podrán financiar con cargo a los incrementos adicionales de aprovechamiento que pudieran atribuirse en relación a los establecidos por el planeamiento anterior.

   En el caso de imposibilidad legal de atribuir incrementos de aprovechamiento con esta finalidad o que su contenido no consiguiera satisfacer la totalidad de los costes, su financiación se realizará mediante la aplicación de una parte del aprovechamiento público que le corresponda a la administración en concepto de participación pública en las plusvalías generadas por los incrementos de aprovechamiento atribuidos en los suelos objeto de las actuaciones de reforma interior y regeneración urbana, o bien podrá completarse mediante la aprobación de contribuciones especiales, distribuyéndose entre los propietarios y los titulares de bienes especialmente beneficiados por la actuación.

5. La aprobación por el planeamiento de la delimitación de estos ámbitos de reforma interior y regeneración urbana eximirá del cumplimiento de los plazos establecidos para la edificación o la rehabilitación, y procederá la ejecución inmediata sin la adopción de medidas sancionadoras eventuales por incumplimiento del deber urbanístico de edificar o rehabilitar.