Sección 1ª. FOMENTO DE LA EDIFICACION.

Artículo 34.- Plazos.

Los plazos para acometer la edificación serán los establecidos en la legislación urbanística, y su incumplimiento producirá los efectos señalados en ella. En todo caso, el transcurso de los referidos plazos sin cumplir la obligación de edificar será requisito suficiente para eliminar posibles derechos indemnizatorios por eventuales alteraciones del planeamiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 87.2 de la Ley del Suelo.

Sección 2ª. EDIFICACIONES, USOS E INSTALACIONES PREEXISTENTES.

Artículo 35.- Situaciones de fuera de ordenación.

1. 1.- A los efectos del art. 60 de la Ley del Suelo sólo se consideran fuera de ordenación por ser disconformes con el planeamiento los edificios, construcciones e instalaciones, o si fuere separable a la parte que correspondiere, que se encuentren en las situaciones siguientes:
   1. a) Las que ocupen suelo urbano calificado, por el planeamiento, como viario o espacios libres públicos, salvo que el Plan General o sus instrumentos de desarrollo determinen expresamente la compatibilidad en su uso o situación y dimensiones.
   2. b) Las que se encuentren situadas en suelo urbanizable programado, en suelo urbanizable no programado con Programa de Actuación Urbanística aprobado, o en suelo urbano sujeto a reforma interior, salvo que del planeamiento se deduzca expresamente su conformidad con la ordenación o resulten incorporados a la misma por los planes parciales o especiales correspondientes.
   3. c) Las que estén destinadas a usos que resulten incompatibles con las de las dotaciones generales y locales asignadas al lugar de su emplazamiento por el Plan General o sus instrumentos de desarrollo.
   4. d) Las que alberguen o constituyan usos cuyos efectos de repercusión ambiental vulneren los máximos tolerados por este Plan General o por disposiciones legales o reglamentaria vigentes en materia de seguridad, salubridad y protección del medio ambiente.
2. 2.- Por tanto el incumplimiento por las edificaciones existentes de los parámetros de ordenación de la nueva edificación contenidos en el Plan General o sus instrumentos de desarrollo no supone por sí mismo la calificación de edificación fuera de ordenación y no es obstáculo para el establecimiento en ellas y en sus locales y piezas de los usos admitidos para el lugar y situación concreta del inmueble, si estos usos se atienen a las reglas de compatibilidad generales y específicas que para éstos se señalan en cada zona y lugar. Asimismo, dicha circunstancia no supondrá obstáculo para la autorización de las Obras en Edificación. Las Obras de Reestructuración total y las de Reconstrucción se autorizan si la edificación resultante se ajusta a las condiciones exigidas para las de Nueva Planta. Las Obras de Ampliación se autorizan si la edificabilidad de la construcción total resultante no supera la máxima autorizada para las obras de Nueva Planta y la parte objeto de la ampliación se ajusta a las condiciones de posición, ocupación y altura exigidas para aquellas.

Artículo 36.- Efectos.

1. 1.- La calificación como fuera de ordenación es causa de denegación de las licencias de obras, salvo las siguientes:
   1. a) Las de conservación y mantenimiento y las exteriores de reforma menor que serán admisibles en todos los casos.
   2. b) Las precisas para eliminar una o más de las causas de la situación de fuera de ordenación.
   3. c) Las de consolidación o reparación cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición del inmueble o la erradicación del uso en el plazo de 15 años desde la fecha en que se pretendiere realizarla.
2. 2.- La situación de una edificación, vallas, instalaciones y carteles, como fuera de ordenación no es obstáculo para el deber de su conservación en las adecuadas condiciones de seguridad, salubridad y ornato exigidos.

Sección 3ª. DEBERES DE CONSERVACION.

Artículo 37.- Obligación de conservación.

Los propietarios de edificaciones, urbanizaciones, terrenos, carteles e instalaciones deberán conservarlas en buen estado de seguridad, salubridad y ornato públicos.

Artículo 38.- Contenido.

1. 1.- Se consideran contenidos en el deber de conservación:
   1. a) Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de los elementos reseñados en las condiciones particulares que les sean propias en orden a su seguridad, salubridad y ornato público. En tales trabajos y obras se incluirán en todo caso las necesarias para asegurar el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones.
   2. b) Las obras que, sin exceder en su coste de ejecución del 50% del valor del inmueble determinado según el procedimiento establecido en el art. 43 siguiente repongan las construcciones e instalaciones a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, reparando o consolidando los elementos dañados que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso e igualmente aquellos que tengan por objeto dotar al inmueble de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato definidas.
2. 2.- A los efectos de las obligaciones reguladas en esta sección, las urbanizaciones o elementos de urbanización, de propiedad municipal cuyo mantenimiento esté legal o contractualmente atribuido a las particulares, constituidos o no en entidades urbanísticas de conservación se equipararán a las urbanizaciones particulares.

Artículo 39.- Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato.

1. 1.- En construcciones.
   1. a) Seguridad: La edificación deberá mantenerse con sus cerramientos y cubiertas estancas al paso del agua, en buen estado de afianzamiento las cornisas, elementos dispuestos en voladizo o suspendidos o grafiados así como los de protección contra las caídas, y si careciere de ellos se dispondrán. Los elementos estructurales deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente defendiéndolos de la corrosión, agentes agresores y de las filtraciones que puedan dañar las cimentaciones. Deberán conservarse los materiales de revestimiento de fachadas, abertura y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y bienes.
   2. b) Salubridad: Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de aislamiento del ambiente exterior, de ventilación e iluminación de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas. Mantendrán el edificio y sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales vagabundos, así como de materiales herrumbrosos que puedan ser causa de infección o peligro para las personas.

      Conservarán en buen funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas.

   3. c) Ornato: Las fachadas exteriores y las cubiertas de las construcciones deberán mantenerse limpias.
2. 2.- Las condiciones señaladas en el número 1 anterior serán de aplicación a los solares, vallas e instalaciones de acuerdo con su naturaleza.
3. 3.- En urbanizaciones:
   1. a) El propietario de cada parcela es responsable del mantenimiento de las acometidas de redes de servicio en correcto estado de funcionamiento.
   2. b) En urbanizaciones particulares correrá a cuenta de sus propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución y servicio del alumbrado y demás elementos que configuren la urbanización.

Artículo 40.- Otras ordenes de ejecución para la conservación.

1. 1.- Aun cuando no se deriven del planeamiento, el Ayuntamiento de Benidorm al amparo del art. 182 de la Ley del Suelo podrá ordenar:
   1. a) Obras de conservación o reforma que podrán incluir la apertura de huecos, balcones, miradores o cualquier otro elemento propio de una fachada o, en su caso, la decoración de la misma, bien de fachadas visibles desde la vía pública y que lo requieran por su mal estado de conservación, bien paramentos medianeros que adquiriesen la condición de fachada por haberse transformado en espacio libre el uso del predio colindante o por quedar la edificación por encima de la altura máxima.
   2. b) Obras de conservación y ornato en jardines o espacios libres particulares que resulten visibles desde la vía pública.
2. 2.- Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieren contenidas en el límite del deber de conservación que les corresponde o supusieran un incremento del valor del inmueble y hasta donde esto les alcance y se complementarán o sustituirán económicamente y con cargo a los fondos del Ayuntamiento cuando lo rebasaren y redunden en la obtención de mejoras de interés general.
3. 3.- Contribución de los inquilinos.

   Cuanto se establece en esta sección, respecto a los deberes de los propietarios, se entiende sin perjuicio de las obligaciones y derechos que para los arrendatarios se derivan de la legislación local vigente.

4. 4.- Contribución de la Administración.

   El Plan General en sus Ordenanzas determina la obligatoriedad de conservación de determinadas edificaciones o parte de ellas en su estado actual, bajo la denominación de "Vinculaciones singulares". Tal obligación comporta la prohibición de su sustitución y el deber de conservación regulado en esta sección, deber al que contribuirá económicamente el Ayuntamiento de Benidorm en la cuantía que sea pertinente.

Sección 4ª. ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES.

Artículo 41.- Procedencia de la declaración.

Procederá la declaración del estado ruinoso de las edificaciones con arreglo a las precisiones que a continuación se desarrollan:

Artículo 42.- Daños no reparables.

1. 1.- Incurren en la consideración de daños no reparables técnicamente por los medios normales, aquellos cuya reparación implique la construcción de elementos estructurales de cuantía superior a 1/3 de la totalidad de los mismos.
2. 2.- Elementos estructurales son aquellas partes de la edificación a las que el cálculo estructural atribuye una misión portante y resistente reconocida y cuya ausencia impediría la existencia de la construcción.
3. 3.- La determinación de la extensión a que se refiere el número 1 anterior se llevará a cabo mediante:
   1. a) El inventario, sistematizado y pormenorizado, de los elementos estructurales de la edificación con expresión de su cuantía en las unidades métricas habituales.
   2. b) La proporción de cada uno de los elementos que deba ser reconstruido en relación con el total de elementos estructurales de su misma clase.

Artículo 43.- Obras de reparación.

1. 1.- Son obras de reparación las definidas como tales anteriormente.
2. 2.- El coste de ejecución de la reparación se determinará por aplicación de las tablas de precios unitarios que determine el Ayuntamiento de Benidorm, y, en su defecto, de la Generalitat Valenciana.
3. 3.- La determinación objetiva del valor actual de la edificación se llevará a cabo a partir del valor de reposición de la misma, ponderado en razón de la depreciación que, por su edad, haya sufrido la edificación.

   Servirá de base para el establecimiento del valor de reposición la tabla de precios unitarios a que se refiere el punto 2 anterior en función de las particulares características constructivas de la edificación.

   La depreciación se apreciará aplicando las Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones aprobadas por OM. 28.12.89 (BOE 02.02.90)

Artículo 44.- Circunstancias complementarias.

1. 1.- La simple disconformidad con el Plan General o sus instrumentos de desarrollo no constituirá circunstancia urbanística que hagan aconsejable la demolición del inmueble salvo que ésta haya sido establecida como determinación de actuación del Plan General o sus instrumentos de desarrollo.
2. 2.- Las deficiencias referentes a instalaciones o servicios en materia de habitabilidad de las viviendas no serán de consideración a los efectos de la declaración del estado ruinoso de las edificaciones, por carecer de relación con dicho estado.

Artículo 45.- Obligación de demoler.

La declaración de estado ruinoso de una edificación o parte de la misma obliga al propietario a su demolición en el plazo que se señale, salvo que se trate de inmueble sujeto a vinculación singular, y sin perjuicio de la exigencia de responsabilidades de todo orden en que se pudiera haber incurrido como consecuencia del incumplimiento del deber de conservación.

Artículo 46.- Declaración de ruina.

1. 1.- La declaración de una edificación en estado de ruina se adoptará en expediente contradictorio que será instruido de oficio o a instancia de parte interesada en el que se dará audiencia a la totalidad de los interesados en el mismo y al que pondrá fin una resolución del Alcalde-Presidente en la que se adoptará alguno de los siguientes pronunciamientos:
   1. a) Declaración del inmueble en estado de ruina, ordenando su demolición.
   2. b) Declaración en estado de ruina de parte del inmueble cuando fuere esto posible por tener independencia constructiva del resto, ordenando su demolición.
   3. c) Declaración de no haberse producido situación de ruina, ordenando la adopción de las medidas pertinentes y concretas, destinadas al mantenimiento de la seguridad, salubridad y ornato público por cuenta del propietario.
2. 2.- La mera incoación del expediente contradictorio de ruina no impide:
   1. a) Que el Alcalde ordene el desalojo de los ocupantes del inmueble y la adopción de las medidas que procedan en relación con la seguridad del mismo.
   2. b) La adopción de ordenes de ejecución tendentes a hacer cumplir el deber de conservación en adecuadas condiciones de seguridad, salubridad y ornato.
3. 3.- El desalojo provisional y las medidas a adoptar respecto a la seguridad y salubridad no suponen declaración de ruina.