Capítulo I. Disposiciones generales

Artículo 179. Concepto y modalidades de gestión urbanística.

1. La gestión urbanística es el conjunto de actuaciones y procedimientos establecidos legalmente para la transformación del suelo, y, en especial, para su urbanización y edificación en ejecución del planeamiento urbanístico.
2. En suelo urbano consolidado, núcleos rurales y suelo urbano especial, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes, previa normalización de fincas y cesión de viales o expropiación, en su caso.
3. En suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones integradas sobre áreas delimitadas como unidades de actuación, a desarrollar mediante alguno de los sistemas regulados en esta ley.
4. Excepcionalmente, en casos debidamente justificados podrá efectuarse la gestión urbanística tanto por actuaciones aisladas como integradas en cualquiera de las categorías y clases de suelo señaladas en los apartados anteriores.

Artículo 180. Obtención de dotaciones urbanísticas.

Los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas podrán ser adquiridos:

1. Por cesión gratuita a la Administración actuante, mediante alguno de los sistemas de actuación previstos en este título.
2. Mediante expropiación forzosa, conforme a la legislación específica en esta materia.
3. Mediante ocupación directa, en el caso de sistemas y dotaciones urbanísticas generales o locales, conforme a lo previsto en esta ley.

Artículo 181. Órganos de gestión urbanística.

1. Las Administraciones públicas competentes y las entidades de Derecho público dependientes de ellas podrán constituir mancomunidades, gerencias, consorcios y sociedades mercantiles para la gestión urbanística, conforme a lo dispuesto en su legislación reguladora. A los consorcios y sociedades mercantiles podrán incorporarse los particulares y las entidades de Derecho privado.
2. Los propietarios afectados por actuaciones urbanísticas podrán participar en su gestión mediante entidades urbanísticas colaboradoras, como las juntas de compensación, las asociaciones de propietarios en los sistemas de cooperación, concurrencia y expropiación y las destinadas a la conservación y mantenimiento de la urbanización. A dichas entidades les afectarán las siguientes prescripciones:
   1. Tendrán carácter administrativo, dependerán en este orden del ayuntamiento; y se regirán por el Derecho público en lo relativo a organización, formación de voluntad de sus órganos y relaciones con el ayuntamiento.
   2. Su constitución y estatutos deberán ser aprobados por el ayuntamiento, y adquirirán personalidad jurídica con su inscripción en el correspondiente Registro Municipal de Entidades Colaboradoras.
   3. Deberán reconocer el derecho de los propietarios afectados a incorporarse en las mismas condiciones y con análogos derechos que los miembros fundadores.
   4. La afección de una finca a los fines y obligaciones de una entidad urbanística colaboradora tendrá carácter real, y a tal efecto su constitución y estatutos se harán constar en el Registro de la Propiedad.
   5. No podrá acordarse la disolución de una entidad urbanística colaboradora hasta que haya cumplido todos sus compromisos de gestión urbanística.
3. El urbanizador, que es la persona física o jurídica, pública o privada, que, sea o no propietario de los terrenos afectados por una actuación urbanística, contrae la responsabilidad de su ejecución, asume las obligaciones establecidas en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística y financia los gastos de urbanización, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos, en su caso.

   En los supuestos de gestión pública indirecta, el régimen jurídico del urbanizador tendrá naturaleza contractual, que estará regulado por lo dispuesto en esta ley y supletoriamente por lo dispuesto en la legislación sobre contratos del sector público.

Artículo 182. Convenios urbanísticos.

1. Las Administraciones públicas y las entidades de Derecho público de ellas dependientes, así como los consorcios y sociedades urbanísticas, podrán suscribir convenios entre sí o con particulares, con la finalidad de establecer condiciones detalladas para la ejecución del planeamiento urbanístico, o bien para la formulación o modificación de este.

   No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, no podrá ser objeto de convenio la modificación del planeamiento para cambiar la clasificación del suelo, salvo la que tenga por objeto el cambio de clasificación de suelo no urbanizable inadecuado a suelo urbanizable.

2. Los convenios urbanísticos no podrán limitar el ejercicio de las competencias de la Administración pública, ni dispensar del cumplimiento de los deberes urbanísticos exigidos en esta ley.
3. Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que:
   1. Contravengan lo establecido en esta ley o en el planeamiento urbanístico.
   2. Limiten el ejercicio de las competencias de las Administraciones públicas o dispensen del cumplimiento de los deberes urbanísticos exigidos en esta ley.
   3. Establezcan obligaciones o prestaciones más gravosas que los deberes urbanísticos legales en perjuicio de los propietarios afectados, salvo que medie el consentimiento de los mismos.
4. La negociación, tramitación y celebración de los convenios urbanísticos se atendrán a los principios de transparencia y publicidad, conforme a las siguientes normas:
   1. Los convenios, antes de su celebración, se someterán a información pública por plazo de un mes mediante su publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia y en la sede electrónica correspondiente.

      En el anuncio de información pública se hará constar la identidad de las partes firmantes del convenio, así como las de aquellas personas que se hubieran adherido al mismo, se determinará su objeto y se identificará gráfica y descriptivamente el ámbito espacial al cual se refieran.

   2. Los convenios en los que se establezcan condiciones para la formulación o modificación de los instrumentos de planeamiento se incorporarán a los correspondientes expedientes desde el mismo inicio del procedimiento.
   3. Los convenios en los que se establezcan condiciones para el cumplimiento del deber legal de cesión del aprovechamiento correspondiente al ayuntamiento, o de la participación de este en los gastos de urbanización en el planeamiento de iniciativa particular, se atendrán a lo dispuesto en esta ley en cuanto al destino y transmisión de los patrimonios públicos de suelo, e incluirán la valoración pertinente.
5. Los convenios urbanísticos tendrán, a todos los efectos, naturaleza y carácter jurídico-administrativo.
6. La competencia para aprobar estos convenios por parte municipal corresponderá al Pleno del ayuntamiento.
7. Mediante convenio, que deberá ser aprobado por el pleno municipal, podrá sustituirse el deber legal de cesión de aprovechamiento correspondiente al patrimonio público de suelo en metálico, que quedará siempre afectada al patrimonio público de suelo. También quedarán afectadas al patrimonio público de suelo las prestaciones en metálico o en especie que se reciban por los ayuntamientos como contraprestación del convenio.

Artículo 183. Proyectos de urbanización.

1. Los proyectos de urbanización tienen por objeto la ejecución integrada de las obras de urbanización incluidas en sectores o unidades de actuación en ejecución de las previsiones fijadas en el planeamiento, conteniendo la supresión de barreras arquitectónicas y garantizando la accesibilidad.
2. No podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por el desarrollo y ejecución material de las obras.
3. Comprenderán todos los documentos necesarios para la completa definición y ejecución de las obras comprendidas en su ámbito, incluyendo una memoria y anexos necesarios, plano de situación en relación con el planeamiento y planos de proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto y pliego de condiciones de ejecución de las obras y servicios.
4. Serán elaborados por los propietarios, por el urbanizador o de oficio por la Administración actuante, según proceda.
5. Se tramitarán ajustándose al procedimiento previsto en el apartado 3 del artículo 199 de esta ley.
6. Los proyectos de urbanización podrán prever su ejecución por fases completas, siempre que se incluyan en cada una de ellas todas las infraestructuras necesarias para permitir el funcionamiento autónomo de los servicios urbanísticos, incluso sus conexiones externas, desglosando sus presupuestos parciales, que serán considerados a efectos de la liquidación provisional de gastos e imposición de garantías y su posible recepción anticipada.

Artículo 184. Gastos de urbanización.

1. A los efectos de esta ley, tienen la consideración de gastos de urbanización todos aquellos requeridos por el planeamiento y, como mínimo, los siguientes:
   1. Ejecución o acondicionamiento de las vías públicas, incluida la pavimentación de calzadas y aceras, señalización y jardinería.
   2. Ejecución o adecuación de los servicios urbanos exigibles conforme al planeamiento urbanístico y, al menos, los siguientes:
      1. 1.º Abastecimiento de agua potable, incluida su captación, depósito, tratamiento y distribución, así como las instalaciones de riego y los hidrantes contra incendios.
      2. 2.º Saneamiento, incluidas las conducciones y colectores de evacuación, los sumideros para la recogida de aguas pluviales y las instalaciones de depuración.
      3. 3.º Suministro de energía eléctrica, incluidas las instalaciones de conducción, transformación, distribución y alumbrado público.
      4. 4.º Redes de telecomunicaciones.
      5. 5.º Canalización e instalación de gas y de los demás servicios exigidos en cada caso por el planeamiento.
      6. 6.º Infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación, así como la conexión con los sistemas generales exteriores al ámbito de la actuación.
      7. 7.º Las empresas suministradoras de los servicios liberalizados de energía eléctrica, telecomunicaciones y gas deberán aportar los materiales necesarios para la conducción y prestación del servicio.
   3. Ejecución de los espacios libres públicos, incluidos el mobiliario urbano, la jardinería y la plantación de arbolado y demás especies vegetales sostenibles.
   4. Infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible, entendiendo como tales las previsiones de espacio para su implantación.
   5. Redacción y tramitación de planes y proyectos, y todo tipo de honorarios facultativos que conlleve el proceso de urbanización y aquellos otros gastos justificados e imputables a tal fin.
   6. Las indemnizaciones a propietarios y arrendatarios y demás gastos que procedan para la extinción de servidumbres y derechos de arrendamiento, la destrucción de construcciones, instalaciones y plantaciones y el cese de actividades, incluso gastos de traslado, cuando cualquiera de ellos sea incompatible con el planeamiento urbanístico o su ejecución, así como para satisfacer los derechos de realojo y retorno, cuando sean procedentes.
2. Los gastos de urbanización corresponden a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales, según el régimen aplicable a cada clase y categoría de suelo. Corresponden a las empresas concesionarias o titulares de los servicios los gastos de las instalaciones y obras necesarias para el suministro y servicios energéticos, de telecomunicación o nuevas tecnologías de sectores liberalizados por la legislación estatal. Los propietarios de suelo o promotores tendrán derecho a ser reintegrados de los gastos anticipados por estos conceptos.
3. Los gastos de urbanización podrán satisfacerse total o parcialmente mediante la cesión de terrenos edificables de valor urbanístico equivalente.
4. Los gastos de infraestructuras de conexión a los sistemas generales exteriores al sector, que excedan de los requeridos para el mismo, serán repercutidos por la Administración actuante, en la cuantía que corresponda, sobre los propietarios que resulten beneficiados, según se determine en el Programa de Actuación.
5. Los proyectos de urbanización deberán ajustarse a las determinaciones establecidas en las correspondientes Normas de Urbanización contenidas en el plan general y, en su caso, en el planeamiento de desarrollo, que deberán adecuarse a criterios de calidad y sostenibilidad económica.

Artículo 185. Garantía de la urbanización.

La garantía de urbanización tiene por objeto asegurar la total ejecución de una actuación urbanística, el cumplimiento de los compromisos asumidos por el urbanizador, responder de los daños y perjuicios que pueda ocasionar la ejecución de la urbanización, así como de las sanciones que se puedan imponer al urbanizador.

Artículo 186. Cuantía y plazo de constitución.

1. Con objeto de responder de las responsabilidades previstas en el artículo anterior y sin perjuicio de las especialidades previstas en los apartados siguientes, se constituirá una garantía del diez por ciento de los gastos de urbanización.
2. La garantía se constituirá del siguiente modo:
   1. En los sistemas de concertación directa y compensación se constituirá por la Junta de Compensación o el promotor del programa de actuación en una cuantía del diez por ciento de los gastos de urbanización previstos en el programa, tras la aprobación definitiva del proyecto de urbanización y previo a la firma del acta de replanteo de las obras de urbanización o equivalente y en todo caso antes del inicio de las obras.
   2. En los sistemas de concertación indirecta y concurrencia la garantía se constituirá en el plazo de un mes desde la notificación de la aprobación definitiva del programa de actuación.
3. En los sistemas de compensación y de concertación directa en los que el proyecto contemplara la urbanización por fases, la garantía del 10 por ciento, calculada sobre las obras de urbanización correspondientes a dicha fase, se constituirá sobre el importe correspondiente a las obras de urbanización de dicha fase y previo a la firma del acta de replanteo de las obras de urbanización o equivalente y en todo caso antes del inicio de las obras correspondientes a dicha fase.
4. En los supuestos de ejecución simultánea de urbanización y edificación, el ayuntamiento exigirá al promotor de esta el compromiso de no utilizarla hasta que esté terminada la urbanización y se fijará esta condición en las cesiones de dominio o de uso de todo o parte del edificio.

Artículo 187. Modos de constitución de garantías.

1. Las garantías recogidas en la presente ley solamente podrán constituirse mediante aval, metálico, contrato de seguro de caución, valores cotizados en bolsa o hipoteca sobre terrenos.
2. Si la garantía se constituye mediante aval, este deberá ser prestado por entidades financieras autorizados para operar en la Unión Europea y deberá cumplir, además, las siguientes condiciones:
   1. Deberá tener vigencia indefinida, hasta que el ayuntamiento resuelva expresamente su cancelación.
   2. Deberá ser solidario y con renuncia expresa al beneficio de excusión
   3. Debe ser pagadero a primer requerimiento
3. Si la garantía se presta mediante contrato de seguro de caución, este deberá celebrarse con entidad aseguradora autorizada para operar en la Unión Europea y deberá cumplir, además, las siguientes condiciones:
   1. Tendrá vigencia indefinida, hasta que el ayuntamiento resuelva expresamente declarar su cancelación.
   2. Debe incluir el compromiso del asegurador de indemnizar al ayuntamiento a primer requerimiento.
   3. Debe hacer referencia expresa que ante la falta de pago de la prima, sea única, primera o siguientes, no queda extinguido el contrato, ni suspendida la cobertura, ni liberado el asegurador de su obligación en caso de que el ayuntamiento deba hacer efectiva la garantía, ni tiene derecho el asegurador a resolver el contrato, ni puede oponer al ayuntamiento excepción alguna contra el tomador del seguro.
4. Si la garantía se presta mediante hipoteca de terrenos, esta deberá cumplir las siguientes condiciones:
   1. No se podrán hipotecar los terrenos sometidos a ningún tipo de actuación urbanística.
   2. Los terrenos a hipotecar deberán estar libres de cargas.
   3. En ningún caso la hipoteca podrá ser pospuesta a posteriores que se constituyan para garantizar cualquier tipo de préstamos.
5. No podrán cancelarse las garantías hasta que las obras de urbanización hayan sido recepcionadas por el ayuntamiento o transcurrido el plazo previsto para su recepción. En el caso de ejecución por fases y recibidas las obras correspondientes, podrá cancelarse la garantía constituida para dicha fase.

Artículo 188. Recepción de obras de urbanización y conservación de la urbanización.

1. Una vez terminadas las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones, en su caso, el urbanizador o los propietarios solicitarán del ayuntamiento su recepción total o por fases completas.
2. El ayuntamiento, en el plazo de tres meses desde la recepción de la solicitud, deberá resolver, señalando fecha para formalizar el acta de cesión o bien requerir la subsanación de las deficiencias advertidas que deban corregirse. El requerimiento de subsanación deberá señalar los defectos observados, las medidas precisas para remediarlos y el plazo máximo en el que estas deberán ser ejecutadas.
3. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se hubiera notificado resolución expresa del ayuntamiento, se considerará que la recepción se ha producido por silencio administrativo.
4. La recepción de las obras cedidas tendrá carácter provisional durante un año a contar desde el día siguiente de la formalización del acta de cesión o de la fecha en que se hubiera producido la aprobación por silencio administrativo.

   Transcurrido el plazo del año sin notificación alguna del ayuntamiento, la recepción adquirirá carácter definitivo.

5. Con la recepción definitiva procederá la devolución de los avales o garantías constituidos y el reintegro, en su caso, de los gastos anticipados.
6. La recepción provisional de las obras de urbanización determinará el comienzo del deber de conservación.

   La conservación de la urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y servicios correspondientes, es competencia de la Administración actuante.

7. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el deber de conservación corresponderá, total o parcialmente, a los propietarios cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos:
   1. Que se prevea expresamente por el planeamiento urbanístico, en función de los resultados del informe de sostenibilidad económica. La imposición de este deber a los propietarios por el planeamiento deberá tener un plazo determinado, que será prorrogable. El plazo, así como la prórroga, se determinará por el ayuntamiento en función de las circunstancias objetivas que dieron lugar a su imposición.
   2. Que los propietarios lo asuman voluntariamente. La asunción voluntaria de esta obligación deberá formalizarse en convenio con el ayuntamiento para este deber estará determinado, el cual podrá prorrogarse por periodos sucesivos de la misma duración, cuando de manera expresa se manifieste tal voluntad por los propietarios.
8. Cuando la conservación de la urbanización corresponda a los propietarios, estos se organizarán en entidades dedicadas, de forma exclusiva o no, a la conservación de dichas obras, con el régimen que se establezca por vía reglamentaria o mediante convenio.

Capítulo II. Actuaciones aisladas

Artículo 189. Actuaciones aisladas.

1. Las actuaciones aisladas pueden tener por objeto:
   1. Completar la urbanización de las parcelas de suelo urbano consolidado, a fin de que alcancen la condición de solar, si aún no la tuvieran.
   2. Ejecutar los sistemas generales y demás dotaciones urbanísticas públicas, así como ampliar los patrimonios públicos de suelo, en cualquier clase de suelo.
   3. Regularizar la configuración de los predios conforme a la ordenación urbanística.
2. La gestión de las actuaciones aisladas puede ser:
   1. Pública, con cualquiera de las finalidades previstas en el número anterior, mediante expropiación, cesión de viales o normalización de fincas.
   2. Privada, mediante actuaciones de dotación, cesión de viales o normalización de fincas.

Artículo 190. Edificación directa.

1. En suelo urbano consolidado y donde no proceda la delimitación de una unidad de actuación, podrá edificarse directamente, sin más requisito que la obtención de la licencia urbanística correspondiente, en la que se impondrán, en su caso, las condiciones necesarias para asegurar que el suelo alcance la condición de solar, debiendo asumir en este supuesto el promotor los gastos que conlleve, y depositar los avales y garantías que correspondan, con arreglo a la legislación de régimen local.
2. Las obras de urbanización u ordinarias que el ayuntamiento lleve a cabo serán financiadas, cuando proceda, mediante contribuciones especiales, conforme a la normativa de régimen local.

Artículo 191. Cesión de viales.

1. Cuando sea preciso regularizar la alineación de una parcela conforme al planeamiento, se podrá establecer de forma directa la cesión gratuita de los terrenos calificados como viales públicos y, además, el compromiso de su urbanización como requisito previo a la obtención de licencia para edificar.
2. Cuando la cesión de terrenos suponga más de un 20 por 100 de la parcela o quede esta como inedificable, el propietario tendrá derecho a la delimitación de una unidad de actuación para la justa compensación de cargas o a su indemnización a cargo de la Administración actuante.

Artículo 192. Normalización de fincas.

1. La normalización de fincas tiene por objeto adaptar la configuración física de las parcelas de suelo urbano consolidado, urbano especial y de núcleos rurales a las determinaciones del planeamiento urbanístico.
2. La normalización se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas afectadas, siempre que no incida en el valor de las mismas en proporción superior al 15 por 100 ni a las construcciones existentes no declaradas fuera de ordenación. Si se apreciase una diferencia superior al 15 por 100 del valor de las fincas resultantes, se acudirá a un sistema de actuación integrada. Las variaciones en el valor de las fincas, en su caso, se compensarán económicamente.
3. La normalización se aprobará por el ayuntamiento, de oficio o a instancia de alguno de los afectados, previa notificación a todos ellos, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días, y el acuerdo municipal tendrá acceso al Registro de la Propiedad, conforme a la legislación registral.

Artículo 193. Actuaciones de dotación.

1. Se entiende por actuación de dotación, conforme a lo previsto en la legislación estatal de suelo, aquellas actuaciones aisladas sobre una o varias parcelas de suelo urbano consolidado que, no comportando la reurbanización integral del ámbito, han visto incrementada su edificabilidad y, en consecuencia, es necesario compensar dicho incremento con mayores dotaciones públicas. Dichas actuaciones en suelo urbano consolidado podrán tramitarse mediante Planes Especiales de Ordenación Urbana.
2. En las actuaciones de dotación los propietarios estarán obligados a entregar al ayuntamiento el suelo necesario para materializar el 10 por 100 del incremento de aprovechamiento previsto en la actuación libre de cargas de urbanización.
3. Cuando no sea posible hacer efectivas, en su propio ámbito, las compensaciones de mayores dotaciones o espacios libres o el deber de cesión previsto en el apartado anterior, las citadas obligaciones podrán cumplirse mediante la delimitación de una unidad de actuación discontinua, establecerse en un complejo inmobiliario o sustituirse por una compensación en metálico, cuyo destino será el patrimonio municipal de suelo.

Capítulo III. Gestión de actuaciones integradas

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 194. Proyectos de delimitación de unidades de actuación.

1. Los proyectos de delimitación de unidades de actuación tienen por objeto la determinación de los límites de las unidades de actuación cuando no vengan establecidas en el planeamiento o para su modificación o reajuste, conforme a los criterios señalados en esta ley.
2. El proyecto deberá contener los documentos y planos, a escala adecuada, necesarios para definir su objeto, justificando el cumplimiento de lo señalado para las unidades de actuación en esta ley.
3. Los proyectos de delimitación de unidades de actuación serán elaborados por los propietarios, por el urbanizador o de oficio por la Administración actuante, según proceda.
4. La tramitación de los proyectos de delimitación de unidades de actuación se sujetará al procedimiento regulado en el artículo 166 de esta ley.

Artículo 195. Actuaciones integradas.

1. Las actuaciones integradas tienen por objeto la urbanización completa de los terrenos clasificados como suelo urbano y como suelo urbanizable, cumpliendo los deberes urbanísticos establecidos para cada clase y categoría de suelo, mediante la aprobación, en su caso, de un programa de actuación.
2. La gestión de las actuaciones integradas se desarrollará sobre unidades de actuación completas utilizándose como instrumento el proyecto de reparcelación, cuando sea necesario, o el de expropiación, en su caso.
3. Con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación, el urbanizador será el responsable de ejecutar la actuación, elaborando el proyecto de reparcelación así como el de urbanización, y financiando los gastos de urbanización que procedan, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de costearlos.

Artículo 196. Unidades de actuación.

1. Las unidades de actuación son ámbitos delimitados en el planeamiento o mediante procedimiento específico, en suelo urbano y suelo urbanizable, para su ejecución integrada y completa, que aseguren su viabilidad y autonomía.
2. La delimitación de las unidades se realizará en el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada del sector, aunque también podrá delimitarse y modificarse mediante proyecto de delimitación de unidad de actuación.
3. Las unidades de actuación se delimitarán de forma que permitan la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico y el cumplimiento conjunto de los deberes de urbanización, cesión y equidistribución, respetando además las siguientes reglas:
   1. Se incluirán todos los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para dotaciones urbanísticas públicas que sean necesarios para desarrollar la actuación.
   2. En suelo urbano las unidades podrán ser discontinuas, y, en el suelo urbano no consolidado su aprovechamiento total no podrá desviarse en más de un 15 por 100 de la media de aprovechamientos de todas las unidades incluidas en la misma área urbana homogénea.
   3. En suelo urbanizable las unidades también podrán ser discontinuas, si bien a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales, y su aprovechamiento será el del sector al que se vinculen.
4. Cuando en la unidad existan bienes de uso y dominio público adquiridos mediante cesión obligatoria y gratuita, cuando su superficie total fuera igual o inferior a la superficie de los bienes de uso y dominio público que resulten del planeamiento urbanístico, se entenderán sustituidos unos por otros, y si fuera superior, la Administración citada tendrá derecho al aprovechamiento correspondiente al exceso.

   Para los adquiridos de cualquier otro modo el aprovechamiento correspondiente pertenecerá a su Administración titular.

Artículo 197. Sistemas de actuación integrada.

Las actuaciones integradas se desarrollarán mediante alguno de los siguientes sistemas:

1. De iniciativa privada:
   1. Sistema de concertación directa.
   2. Sistema de concertación indirecta.
   3. Sistema de compensación.
2. De iniciativa pública:
   1. Sistema de cooperación.
   2. Sistema de concurrencia.
   3. Sistema de expropiación.
   4. Sistema de ocupación directa.

Corresponde a la Administración actuante establecer el sistema de actuación aplicable según las necesidades, medios económico-financieros con que cuente, colaboración de la iniciativa privada y demás circunstancias que concurran, dando preferencia a los sistemas de iniciativa privada, salvo que razones de interés público demanden los sistemas de iniciativa pública.

No obstante, el sistema adoptado podrá ser objeto de modificación, de oficio o a solicitud de los interesados, mediante el procedimiento establecido en el artículo 166 de esta ley.

Artículo 198. Programas de actuación.

1. Los programas de actuación son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones en los sistemas de concertación, compensación, cooperación y concurrencia.
2. Sin perjuicio de las especialidades que se determinen para cada sistema de actuación, los programas de actuación contendrán:
   1. Identificación del promotor, y relación de los propietarios y de los titulares que consten en el Catastro y, en su caso, en el Registro de la Propiedad.
   2. Justificación del ámbito territorial y sistema de actuación propuesto conforme al planeamiento vigente, o, en su caso, al avance de planeamiento que se acompañe como anexo.
   3. Estimación de los gastos de urbanización, programa de trabajo y distribución de inversiones, conforme a lo señalado en el artículo 184 de esta ley.
   4. Plazos para la ejecución de la actuación, que no podrán exceder de los señalados en el planeamiento urbanístico para el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles.
   5. Medios económicos con los que cuente el promotor del programa de actuación que aseguren la ejecución de la actuación, mediante crédito con cargo a fondos públicos, o la planificación y compromiso financiero de la inversión con fondos cuyo origen deberá acreditarse.
   6. Documentos que acrediten que, una vez aprobado el programa o el proyecto de reparcelación, podrá constituirse las garantías previstas en el artículo 186 de esta ley.
   7. En su caso, compromisos complementarios del urbanizador en cuanto a edificación, cesiones, ejecución de dotaciones urbanísticas, afección de inmuebles a fines sociales u otras prestaciones.
   8. Desarrollo de las relaciones entre el urbanizador y los propietarios así como los modos de retribución al urbanizador.
3. Cuando el programa de actuación deba presentarse conjuntamente con el instrumento que ordene pormenorizadamente el ámbito y este delimite varias unidades de actuación, se tendrán en cuenta las siguientes reglas:
   1. La legitimación para presentar el instrumento de ordenación corresponderá a aquellos que la tengan conforme al artículo 147.1, computándose dichos porcentajes para todo el instrumento de ordenación.
   2. Los contenidos previstos en las letras a), b), c) y d) del apartado anterior serán para la totalidad del ámbito.
   3. Los contenidos previstos en las letras e), f), g) y h) del apartado anterior se harán únicamente para la unidad o unidades de actuación que pretendan desarrollarse de manera inmediata a la aprobación del instrumento.
   4. Las unidades de actuación que se desarrollen posteriormente deberán presentar un programa de actuación con todos los contenidos previstos en el apartado anterior pero referido únicamente al ámbito de dicha unidad de actuación.

Artículo 199. Elaboración y aprobación de los programas de actuación.

1. Los programas de actuación podrán ser elaborados por los particulares, por el ayuntamiento o por cualquier otra Administración pública. El ayuntamiento podrá autorizar la ocupación temporal de terrenos para obtener información, conforme a la legislación expropiatoria.
2. Cuando la ordenación pormenorizada no se recoja en el planeamiento general y se actúe mediante los sistemas de compensación y concertación directa, los programas de actuación se tramitarán y aprobarán conjuntamente con el instrumento de planeamiento que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos.
3. En los demás casos, los programas de actuación se tramitarán siguiendo las siguientes reglas, con las especialidades señaladas para cada sistema de actuación:
   1. Corresponde al ayuntamiento la aprobación inicial y la apertura de un período de información pública de un mes, que se notificará a los propietarios y titulares que consten en el Catastro, y, en su caso, en el Registro de la Propiedad, y se anunciará en el Boletín Oficial de la Región y en la sede electrónica del ayuntamiento.
   2. Concluida la información pública, corresponderá al ayuntamiento acordar la aprobación definitiva, señalando los cambios respecto de lo aprobado inicialmente, lo que se notificará a los propietarios y a los titulares afectados y a quienes hubieran presentado alegaciones, y se publicará en el Boletín Oficial de la Región.
   3. Los proyectos de urbanización y de reparcelación podrán ser tramitados y aprobados conjuntamente con el programa de actuación.

Artículo 200. Efectos de los programas de actuación.

La aprobación del programa de actuación otorga la condición de urbanizador a su promotor, quedando este obligado a ejecutar la actuación en las condiciones establecidas en el programa y, en su caso, en el planeamiento urbanístico.

Artículo 201. Proyecto de reparcelación.

1. El proyecto de reparcelación tiene por objeto formalizar la gestión urbanística mediante la integración de todas las fincas comprendidas en una unidad de actuación, la determinación de las parcelas resultantes con sus parámetros urbanísticos y la concreción de los derechos y deberes de los propietarios originarios y de la Administración en cuanto al cumplimiento de la equidistribución de beneficios y cargas.
2. El proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
   1. El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de aprobación de la delimitación de la unidad de actuación. No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrán adoptar un criterio distinto.
   2. La valoración de las parcelas resultantes tendrá en cuenta el volumen edificable, el uso asignado por el plan, la situación y cualquier otra característica diferencial, de conformidad con lo establecido en la legislación estatal.
   3. Las plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se computará como gasto de urbanización.
   4. Las obras de urbanización compatibles con la ejecución del plan serán consideradas como obras con cargo al proyecto, compensándose al propietario por su valor.
   5. Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las parcelas originarias del correspondiente propietario.
   6. No podrán adjudicarse como finca independiente superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
   7. Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, las parcelas resultantes se adjudicarán en «pro indiviso» a tales propietarios. No obstante, en estos casos y a solicitud de los propietarios la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización económica.
   8. No será objeto de adjudicación, conservándose las propiedades originarias, sin perjuicio de las compensaciones económicas que procedan, en estos casos y a solicitud de los propietarios la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización económica.
   9. En la cuenta de liquidación del proyecto se incluirán las indemnizaciones que correspondan a las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por defecto como por exceso, valorándose al precio medio de las parcelas resultantes.
   10. El costo de las obras de urbanización se calculará con arreglo al presupuesto del proyecto de urbanización o mediante una cifra estimativa que establecerá razonadamente el propio proyecto de reparcelación.
3. El proyecto de reparcelación contendrá los siguientes documentos:
   1. Memoria descriptiva de las circunstancias y ámbito, y justificativa del cumplimiento de los criterios de valoración y adjudicación señalados en esta ley.
   2. Relación de propietarios y titulares de derechos incluidos en su ámbito, con expresión de la naturaleza y cuantía de estos, distinguiendo los que deben extinguirse con la ejecución del plan.
   3. Propuesta de adjudicación de fincas resultantes, con designación nominal de los adjudicatarios y expresión del aprovechamiento urbanístico correspondiente.
   4. Cuenta de liquidación provisional.
   5. Planos, a escala adecuada, de información, ordenación, parcelación originaria y resultante de la adjudicación.

Artículo 202. Elaboración y aprobación del proyecto de reparcelación.

1. El proyecto de reparcelación podrá tramitarse y aprobarse junto con el programa de actuación.
2. Cuando se tramite independientemente, se elaborará por quien corresponda según el sistema de actuación elegido y se aprobará inicialmente por el ayuntamiento en el plazo máximo de dos meses desde la presentación del documento completo.
3. Aprobado inicialmente, el expediente se someterá a información pública durante veinte días como mínimo, mediante anuncio inserto en el «Boletín Oficial de la Región de Murcia» y en la sede electrónica del ayuntamiento, y se notificará individualizadamente a los titulares que consten en el proyecto.
4. La resolución definitiva deberá producirse en el plazo de tres meses desde la aprobación inicial y deberá ser notificada a todos los interesados y publicada en la forma prevista en el párrafo anterior.
5. En el caso de actuaciones por iniciativa privada, el transcurso del plazo fijado en el párrafo anterior sin que el promotor haya recibido la notificación del acto se entenderá recaída la aprobación definitiva.

Artículo 203. Efectos y formalización del proyecto de reparcelación.

1. Además de lo establecido en la legislación del Estado en cuanto a extinción de derechos reales y cargas constituidos sobre las fincas originales y exenciones fiscales para la adjudicación de nuevas fincas, la aprobación del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos inmediatos:
   1. Transmisión al ayuntamiento, en pleno dominio y libres de cargas, gravámenes y ocupantes, de los terrenos que deban ser objeto de cesión, para su afectación a los usos previstos en el planeamiento y su incorporación al patrimonio municipal de suelo, en su caso.
   2. Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas por las nuevas siempre que quede establecida su correspondencia.
   3. Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.
2. Una vez firme en vía administrativa la aprobación definitiva de la reparcelación, se procederá a otorgar documento público con las formalidades necesarias para su inscripción registral, de acuerdo con la normativa estatal.

Sección 2.ª Sistemas de iniciativa privada

Subsección 1.ª Sistemas de concertación

Artículo 204. Sistema de concertación directa.

1. El sistema de concertación directa podrá utilizarse cuando todos los terrenos de la unidad de actuación, excepto los de dominio público, en su caso, pertenezcan a un único propietario, o bien cuando todos los propietarios de la unidad garanticen solidariamente la actuación.
2. En el sistema de concertación directa asumirá el papel de urbanizador el propietario único, o bien el conjunto de propietarios, de forma solidaria, pudiendo declararse innecesaria la reparcelación.
3. El programa de actuación contendrá:
   1. La acreditación de que los terrenos de la unidad son propiedad de sus promotores.
   2. Una cuenta de liquidación provisional en la que se atribuya a cada parcela una cuota y el importe a satisfacer en los gastos de urbanización.
   3. En los casos en los que hubiera varios propietarios:
      1. Los convenios o contratos que regulen las relaciones jurídicas entre ellos y los que aseguren su responsabilidad solidaria ante la Administración.
      2. La declaración, en su caso, de la innecesariedad de la reparcelación. En estos casos el programa de actuación contendrá, además, la distribución de los gastos de urbanización entre los propietarios afectados.

Artículo 205. Sistema de concertación indirecta.

1. Podrá utilizarse este sistema a solicitud de alguno de los propietarios que representen al menos el 25 por 100 de la superficie de la unidad de actuación, descontados los terrenos de dominio público, en su caso, cuando no estuviera previsto el sistema de compensación o no se alcanzara acuerdo con el porcentaje de propietarios requerido para este sistema.
2. Recibida la solicitud, el ayuntamiento iniciará el procedimiento en el que se promueva la concurrencia entre los propietarios incluidos dentro de la unidad de actuación, acordando de manera conjunta la aprobación inicial del programa de actuación y la convocatoria del concurso para la selección del urbanizador.
3. A este sistema le son de aplicación las normas relativas al sistema de concurrencia previsto en esta ley.

Subsección 2.ª Sistema de compensación

Artículo 206. Sistema de compensación.

El sistema de compensación tiene por objeto la gestión urbanística de una actuación integrada actuando como urbanizador los propietarios constituidos en Junta de Compensación.

Artículo 207. Iniciativa y estatutos.

1. La iniciativa para desarrollar una actuación integrada por el sistema de compensación corresponde a los propietarios que representen al menos el cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de actuación, descontados los terrenos de dominio público.
2. Esta iniciativa se realizará por los propietarios, en el porcentaje señalado en el apartado anterior, del siguiente modo:
   1. Cuando la ordenación pormenorizada fuera establecida por el plan general, mediante la presentación de un programa de actuación.
   2. Cuando la ordenación pormenorizada fuera remitida a planeamiento de desarrollo, mediante la presentación del instrumento de ordenación urbanística que corresponda junto con el programa de actuación.
3. En este sistema el programa de actuación deberá contener, en todo caso, el proyecto de estatutos, para su tramitación y aprobación conjunta con el programa de actuación.
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los estatutos podrán modificarse mediante un procedimiento abreviado que cumplirá los siguientes trámites:
   1. Solicitud presentada por un número de propietarios que representen, al menos, el cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de actuación.
   2. El ayuntamiento aprobará inicialmente el proyecto de modificación y lo someterá a un trámite de información pública de 20 días de duración mediante su publicación en el «Boletín Oficial de la Región de Murcia» y en la sede electrónica del ayuntamiento.
   3. El acuerdo de aprobación inicial se notificará individualmente a los propietarios y se les otorgará un trámite de audiencia de 15 días.
   4. Concluidos los trámites de audiencia y de información pública, el ayuntamiento aprobará definitivamente la modificación de los estatutos y publicará el acuerdo en el «Boletín Oficial de la Región de Murcia» y en la sede electrónica del ayuntamiento.

Artículo 208. Adhesión a la Junta.

1. En la notificación individual de la aprobación inicial del programa de actuación el ayuntamiento requerirá a los propietarios para que, en el plazo de 15 días, soliciten su adhesión a la Junta.
2. Los propietarios de la unidad de actuación que no hubieren solicitado su adhesión con anterioridad podrán incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación en el plazo de un mes contado desde la notificación de la aprobación definitiva del programa de actuación. Si no lo hicieran, sus fincas serán expropiadas a favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los propietarios podrán adherirse a la Junta de Compensación en el plazo de un mes contado desde la notificación de la constitución formal de la misma.
4. Podrán incorporarse a la Junta de Compensación, en los términos establecidos en los estatutos, empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión de la unidad de actuación.

   Si la incorporación de empresas urbanizadoras no estuviera prevista en los estatutos será necesaria su modificación.

Artículo 209. Constitución y funcionamiento de la Junta de Compensación.

1. La Junta de Compensación deberá constituirse en el plazo de dos meses desde la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del programa de actuación.
2. La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. Contra sus acuerdos podrá interponerse recurso de alzada ante el ayuntamiento.
3. Un representante del ayuntamiento formará parte del órgano rector de la Junta, en todo caso.

Artículo 210. Junta de Compensación y transmisión de terrenos.

1. La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema con anotación en el Registro de la Propiedad.
2. Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquellas, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos.

Artículo 211. Responsabilidad de la Junta y obligaciones de sus miembros.

1. La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración competente, de la urbanización completa de la unidad de actuación.

   No podrá acordarse la disolución de la Junta de Compensación hasta que esta no haya cumplido todos sus compromisos de gestión urbanística.

2. El incumplimiento por los miembros de la Junta de Compensación de las obligaciones y cargas inherentes al sistema, habilitará al ayuntamiento, previa petición de la Junta, para exigir su pago por la vía de apremio, cuando se trate de cantidades adecuadas a la misma y, en su caso y en último extremo, a expropiar los derechos de aquellos a favor de la Junta, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.

Sección 3.ª Sistemas de iniciativa pública

Subsección 1.ª Sistema de cooperación

Artículo 212. Características del sistema de cooperación.

1. El Sistema de Cooperación podrá utilizarse a iniciativa del ayuntamiento o siempre que lo solicite el propietario o los propietarios que representen conjuntamente al menos el 65 por 100 de la superficie de la unidad de actuación, descontados los terrenos de dominio público existentes, en su caso.
2. En el Sistema de Cooperación actuará como urbanizador el ayuntamiento.
3. Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios. El ayuntamiento podrá delegar en la asociación la elaboración de un programa de actuación, así como cualquier otra tarea para la ejecución total o parcial de la actuación.

Artículo 213. Peculiaridades del proyecto de reparcelación.

El ayuntamiento elaborará y aprobará el Proyecto de Reparcelación, en el que se podrá efectuar una reserva de terrenos edificables a fin de sufragar total o parcialmente con su aprovechamiento los gastos de urbanización previstos, así como para hacer frente en la liquidación a eventuales desajustes entre gastos previstos y reales o cambios en las valoraciones.

Artículo 214. Ejecución de la actuación.

1. Aprobado definitivamente el Proyecto de Reparcelación, el ayuntamiento acordará la ocupación inmediata de los terrenos.
2. Una vez ejecutada la actuación, los terrenos que resten de la reserva prevista en el artículo anterior se adjudicarán a los propietarios en proporción al aprovechamiento que les corresponda, deduciendo los gastos de urbanización cuando se trate de propietarios que no hayan contribuido a los mismos. Dichos terrenos podrán también enajenarse mediante subasta, abonándose el resultado a los propietarios, en la misma proporción.

Subsección 2.ª Sistema de concurrencia

Artículo 215. Características del sistema de concurrencia.

1. Mediante el sistema de concurrencia se encomienda, en el momento de la aprobación definitiva del programa de actuación y previo procedimiento con publicidad y concurrencia, a un urbanizador, sea o no propietario, la gestión de una actuación integrada.
2. La elección del sistema de concurrencia se efectuará por el ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte interesada, sea esta o no propietaria, en cualquiera de los siguientes supuestos:
   1. Cuando así venga establecido en los instrumentos de planeamiento urbanístico o en los proyectos de delimitación de unidades de actuación.
   2. Cuando la Administración actuante estime conveniente la adopción de este sistema para facilitar el desarrollo de la actuación.
   3. Cuando haya transcurrido el plazo previsto en los instrumentos de planeamiento que prevean la ordenación pormenorizada del ámbito de la actuación sin que se haya presentado el programa de actuación.

      En defecto de previsión específica al respecto, el plazo será de 2 años a contar desde la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento urbanístico que prevea la ordenación pormenorizada del sector o del proyecto de delimitación de unidad de actuación.

   4. Cuando no se haya presentado a su tramitación por los propietarios el correspondiente instrumento de desarrollo en los plazos que haya previsto el Plan General.

      En defecto de previsión específica al respecto, el plazo será, para el suelo urbanizable, de cuatro años a contar desde la aprobación definitiva del Plan General. En suelo urbano el plazo será de dos años.

3. Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios.

Artículo 216. Peculiaridades del programa de actuación.

1. En el Sistema de Concurrencia el programa de actuación será elaborado por el ayuntamiento o por los particulares, conforme a lo dispuesto en el artículo anterior.
2. Mediante el acuerdo de aprobación inicial del programa, el ayuntamiento convocará un concurso para la selección del urbanizador, señalando, en su caso, el avance de planeamiento, y fijando criterios para su adjudicación, vinculados a las condiciones económicas y de colaboración de los propietarios y a la idoneidad de los terrenos de cesión, obras de urbanización y demás contenidos del programa.
3. Durante el período de información pública, que será como mínimo de dos meses, podrán presentarse tanto las alegaciones y sugerencias ordinarias como alternativas al programa, e igualmente proposiciones jurídico-económicas para la ejecución de la actuación, en plica cerrada.
4. La aprobación definitiva del programa llevará aparejada la adjudicación y, por tanto, la condición de urbanizador, a quien presente la mejor propuesta, ya sea una proposición jurídico-económica sobre el programa original o una alternativa con su propia proposición.
5. En el caso previsto en la letra d) del apartado 2 del artículo anterior, la aprobación inicial y la información pública del programa de actuación será conjunta con la aprobación inicial y la información pública del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos.

Artículo 217. Aprobación del Programa de Actuación y concurso para la selección del urbanizador.

1. En el sistema de concurrencia el Programa de Actuación se aprueba y se modifica según lo dispuesto en el artículo 199, con las siguientes especialidades:
   1. Antes de la aprobación inicial el ayuntamiento, comprobado que el programa reúne los requisitos exigidos, debe elaborar las bases del concurso para la selección del urbanizador. Dichas bases incluirán criterios objetivos y ponderados, vinculados a las condiciones económicas y de colaboración de los propietarios y a la idoneidad de las obras de urbanización y demás contenidos del programa, tales como:
      1. Mayor disponibilidad de los terrenos por haber formalizado acuerdos con propietarios.
      2. Mayor calidad de la urbanización.
      3. Mayor garantía de urbanización.
      4. Mejor distribución de los gastos de urbanización.
      5. Menor retribución del urbanizador.
      6. Plazos más breves para la ejecución de la actuación.
      7. Otros compromisos del urbanizador, tales como construcción de viviendas con protección pública, ejecución de dotaciones urbanísticas o afección de inmuebles a fines sociales.
   2. Corresponde al órgano municipal competente acordar de forma conjunta la aprobación inicial del Programa de Actuación, la convocatoria del concurso para la selección del urbanizador y la apertura de un periodo de información pública de dos meses como mínimo. En caso de iniciativa privada este acuerdo, además de su publicación y notificación ordinaria, debe ser notificado también a quien hubiera presentado la propuesta.
   3. Durante el período de información pública pueden presentarse:
      1. Alegaciones y sugerencias ordinarias al Programa de Actuación, por cualquier interesado, que en ningún caso implican la intención de incorporarse a la actuación.
      2. Proposiciones jurídico-económicas para la ejecución de la actuación, en sobre cerrado, por quienes pretendan optar a la condición de urbanizador, incluso por quien hubiera presentado la propuesta, en su caso.
      3. Proposiciones jurídico-económicas para la ejecución de la actuación, en sobre cerrado, acompañadas de alternativas al Programa de Actuación, por quienes pretendan optar a la condición de urbanizador con un programa diferente del aprobado inicialmente.
   4. Quienes presenten proposiciones jurídico-económicas deben acreditar la constitución a favor del ayuntamiento de una garantía provisional equivalente al 2 por ciento de los gastos de urbanización previstos en su propia proposición.
   5. Dentro de los tres meses siguientes al final del periodo de información pública del Programa de Actuación, el ayuntamiento debe proceder a la apertura de las proposiciones jurídico-económicas, en acto público.
   6. Dentro de los seis meses siguientes al acto de apertura de las proposiciones jurídico-económicas, el órgano municipal competente debe aprobar definitivamente el programa de actuación que se considere más idóneo de entre los presentados, introduciendo los cambios que procedan. En tal caso debe resolverse también el concurso para la selección del urbanizador.

      Si el concurso se declara desierto, el ayuntamiento puede convocar un nuevo concurso sobre el Programa de Actuación aprobado u otorgar directamente la condición de urbanizador a una sociedad mercantil de capital mayoritariamente público.

      La aprobación definitiva del Programa de Actuación y la resolución del concurso deberá publicarse en el Boletín Oficial de la Región de Murcia y notificarse tanto a los propietarios incluidos en su ámbito como a los que hubieran presentado alegaciones y a los que hubieran presentado proposiciones jurídico-económicas.

   7. Cuando se presente una sola proposición, el acuerdo citado en el apartado anterior debe adoptarse dentro del mes siguiente al acto de apertura de las proposiciones.
   8. El urbanizador seleccionado puede renunciar dentro de los cinco días hábiles siguientes a la notificación del acuerdo citado en la letra f) si el acuerdo le exige asumir compromisos distintos de los que ofreció, en función de las modificaciones introducidas por el ayuntamiento, recuperando la garantía provisional; también puede renunciar por cualquier otro motivo, respondiendo con la citada garantía. Ante dicha renuncia, el ayuntamiento puede seleccionar al concursante cuya propuesta recibiera la segunda mejor valoración.
   9. En caso de iniciativa privada, cuando no sea seleccionado quien hubiera presentado la propuesta que dio lugar al concurso, el ayuntamiento debe garantizar el reembolso, por cuenta del urbanizador, de los gastos justificados de elaboración del Programa de Actuación, salvo si el concurso queda desierto, en cuyo caso no habrá lugar a reembolso alguno.
2. La aprobación definitiva del Programa de Actuación otorga la condición de urbanizador, con carácter provisional, a quien haya sido seleccionado en el concurso.

Artículo 218. Atribución de la condición de urbanizador.

1. El urbanizador seleccionado debe, para acceder a la condición de urbanizador con carácter definitivo:
   1. Constituir la garantía a que se refiere el artículo 186 de esta ley.
   2. Formalizar con el ayuntamiento, en el plazo improrrogable de un mes, un contrato administrativo mediante el cual suscriba los compromisos y asuma las obligaciones que se establezcan en el Programa de Actuación aprobado y en el acuerdo de resolución del concurso, y en particular:
      1. La potestad municipal para su interpretación, modificación y resolución.
      2. Las causas de resolución.
      3. Las penalidades por incumplimiento de los compromisos y obligaciones especificados.
      4. La competencia del orden jurisdiccional contencioso-administrativo para conocer de las cuestiones que pudieran plantearse en la ejecución y resolución del contrato.
2. Si por causas imputables al contratista no se formaliza el contrato administrativo en el plazo previsto en el apartado anterior, se entenderá que renuncia al contrato en los términos del artículo 217.1.h).

   Si la no formalización se debiera a causas imputables a la Administración, el contratista podrá solicitar la resolución del contrato y tendrá derecho a que se le indemnicen los perjuicios causados.

Artículo 219. Participación y otros derechos de los propietarios.

1. En el sistema de concurrencia los propietarios participan en la actuación cooperando con el urbanizador mediante cualesquiera formas libremente pactadas con el mismo, tales como:
   1. La constitución de una Asociación de Propietarios con carácter de entidad urbanística colaboradora.
   2. La suscripción de acciones de una sociedad mercantil constituida por el urbanizador, desembolsando el capital suscrito con la aportación de sus fincas o en efectivo.
2. Los propietarios que expresamente renuncien a participar en la actuación o que no cumplan sus obligaciones serán expropiados de sus bienes y derechos sobre la unidad de actuación, de oficio o a instancia del urbanizador.

   En este caso, el ayuntamiento debe iniciar el expediente de expropiación antes de seis meses desde la solicitud.

   Aprobado definitivamente el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación, las parcelas resultantes que correspondan por subrogación real a las fincas expropiadas deben inscribirse a favor del urbanizador, en concepto de beneficiario de la expropiación.

3. Cualquiera que sea su forma de participación en la actuación, los propietarios tienen los siguientes derechos:
   1. A recibir, tras la ejecución de la actuación, solares a cambio de sus fincas originales, en proporción al aprovechamiento que les corresponda, descontada la retribución del urbanizador.
   2. A recabar del urbanizador y del ayuntamiento información sobre el desarrollo de la actuación, en especial sobre los gastos de urbanización que deban asumir.
   3. A presentar al urbanizador y al ayuntamiento sugerencias relativas a los proyectos de reparcelación y urbanización, y en general al desarrollo de la actuación.
   4. A exigir del urbanizador la correcta ejecución de la actuación y al ayuntamiento la efectiva tutela de la misma.
   5. A manifestar discrepancias respecto de los gastos de urbanización previstos, aportando al efecto un dictamen pericial. El ayuntamiento resolverá las discrepancias y, si lo hace a favor de los propietarios, el dictamen pericial se considerará gasto de urbanización.

Artículo 220. Retribución y otros derechos del urbanizador.

1. Una vez ejecutada la actuación, los propietarios reciben los solares que se les adjudiquen en la reparcelación y deben retribuir al urbanizador en efectivo o en solares, conforme a lo previsto en el Programa de Actuación.
2. La retribución al urbanizador en efectivo se satisfará mediante cuotas de urbanización, conforme a las siguientes reglas:
   1. El importe de las cuotas y el plazo para su pago en período voluntario, que no debe ser inferior a un mes, deben ser aprobados por el ayuntamiento, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada de los gastos de urbanización a realizar en los seis meses siguientes, y previa audiencia de los interesados.
   2. Las liquidaciones individuales de cada propietario deben serles notificadas señalando el plazo para su pago en período voluntario, así como las posibilidades de aplazamiento y fraccionamiento de pago disponibles conforme al Reglamento General de Recaudación.
   3. En caso de impago en período voluntario, el ayuntamiento debe recaudar las cuotas por el procedimiento administrativo de apremio.
3. La retribución al urbanizador mediante solares debe concretarse en el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación. Una vez aprobado el mismo, las fincas destinadas a retribuir al urbanizador quedan afectas a tal fin como carga real por importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional para cada propietario.
4. No obstante, cuando el Programa de Actuación haya previsto la retribución al urbanizador en solares, los propietarios pueden optar por retribuirle en efectivo. A tal efecto deben manifestar su intención ante el ayuntamiento durante los dos meses siguientes a la aprobación definitiva del Programa de Actuación, solicitando retribuirle en metálico y acompañando la garantía necesaria para asegurar dicha retribución, que debe ser proporcional a la garantía prestada por el urbanizador con relación al aprovechamiento que corresponda a cada propietario y asumiendo igualmente el resto de compromisos que el urbanizador hubiera contraído en relación al destino de los solares que habría de percibir. El ayuntamiento debe resolver motivadamente dicha solicitud en el plazo de un mes, transcurrido el cual los propietarios podrán entender concedida su solicitud por silencio administrativo.
5. En los casos en que se hubiera adoptado el sistema de retribución en efectivo y los obligados incumplieran dicha obligación, el sistema de retribución quedará inmediatamente sustituido, respecto de los incumplidores, por el de pago en solares en los términos previstos en el Programa de Actuación Edificatoria.
6. Asimismo, cuando tras la ejecución de la actuación se constaten variaciones al alza en los gastos de urbanización, aprobadas por el ayuntamiento y no imputables al urbanizador, los propietarios deben abonar estos excesos en efectivo.
7. Cualquiera que sea su forma de retribución, el urbanizador tiene también los siguientes derechos, en los términos de la legislación sobre contratos del sector público:
   1. A ser informado del otorgamiento de licencias en la unidad de actuación, a partir de la aprobación del Programa de Actuación y hasta su pleno cumplimiento.
   2. A proponer la modificación de los gastos de urbanización previstos, por causas objetivas no previsibles en el Programa de Actuación.
   3. A proponer al ayuntamiento la adquisición del aprovechamiento que le corresponda.
   4. A contratar a terceros la ejecución de cualquiera de sus compromisos y obligaciones, permaneciendo como único responsable ante el ayuntamiento.
   5. A ceder total o parcialmente su condición a favor de un tercero que se subrogue en todas las obligaciones asumidas por el urbanizador inicial. La cesión parcial, para un tramo o porción minoritaria de la actuación, requiere que entre cedente y adquirente asuman solidariamente una programación coordinada de los actos precisos para la ejecución de la actuación.
   6. A ser compensado cuando el ejercicio de las potestades administrativas impida o modifique el normal desarrollo de la actuación, pudiendo incluso instar la resolución de la adjudicación, cuando por dichas causas se altere en más de un 20 por ciento el coste de sus compromisos y obligaciones.

Artículo 221. Incumplimientos del urbanizador.

1. En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al urbanizador, el ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido.

   Si transcurrida la prórroga se mantiene el incumplimiento, el ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación.

2. Sin perjuicio de las responsabilidades que procedan, el ayuntamiento también puede acordar:
   1. Cambiar el sistema de actuación.
   2. Convocar un concurso para seleccionar un nuevo urbanizador.

Subsección 3.ª Sistema de expropiación

Artículo 222. Características del sistema de expropiación.

1. El sistema de expropiación podrá utilizarse a iniciativa del ayuntamiento o de otra Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria, y especialmente cuando:
   1. Lo justifiquen especiales razones de urgencia, necesidad o dificultad en la gestión urbanística mediante los demás sistemas, a causa de la existencia de propietarios con intereses contradictorios, excesiva fragmentación de la propiedad o circunstancias análogas.
   2. Se incumplan los plazos señalados en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos para el desarrollo de actuaciones integradas mediante otros sistemas de actuación, o cuando en cualquiera de ellos el urbanizador perdiera las condiciones que le habilitaban para serlo.
2. En el sistema de expropiación podrá actuar como urbanizador el propio ayuntamiento u otra Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria. Sin perjuicio de que las mismas mantengan en todo caso la condición de Administración actuante, también podrán actuar como urbanizador, en su condición de beneficiarias de la expropiación, las entidades de Derecho público, consorcios o sociedades urbanísticas a los que se encomiende la actuación, o bien un particular al que se otorgue la condición de concesionario, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
3. Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios.
4. La Administración expropiante podrá optar por aplicar el procedimiento de tasación conjunta o el regulado en la legislación del Estado para la expropiación individual. Para el desarrollo de la actuación, además de lo previsto en la legislación del Estado en cuanto a pago del justiprecio, a efectos de la aprobación del procedimiento de tasación conjunta, ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad y supuestos de reversión, se aplicarán las disposiciones complementarias establecidas en los artículos siguientes.
5. La aprobación de proyectos de expropiación aplicando el procedimiento de tasación conjunta también corresponderá al ayuntamiento.

   El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo, habilitará para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se hubiere concretado el pago en especie, de acuerdo con el expropiado.

6. Las vías públicas y caminos rurales se entenderán de propiedad municipal salvo prueba en contrario, y cuando sea necesaria su desaparición se entenderán transmitidas de pleno derecho a la Administración expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento.

Artículo 223. Atribución de la condición de urbanizador.

En el sistema de expropiación la condición de urbanizador podrá ser objeto de concesión mediante concurso, cuyas bases determinarán los compromisos que deba asumir el adjudicatario. En la resolución del concurso tendrán preferencia las asociaciones de propietarios que representen conjuntamente al menos el 25 por 100 de la superficie de la unidad. El concesionario podrá incorporar a la gestión a los propietarios de la unidad, en las condiciones que libremente pacten, previa liberación de sus terrenos conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

Artículo 224. Liberación de propiedades.

1. La Administración expropiante podrá acordar, de oficio o a instancia del urbanizador o de los propietarios afectados, la liberación justificada de determinados bienes, siempre que no estén reservados para dotaciones urbanísticas públicas y que su exclusión no afecte a la ejecución de la actuación.
2. El acuerdo de liberación se publicará en el Boletín Oficial de la Región e impondrá las condiciones que resulten necesarias para la vinculación del propietario afectado a la gestión urbanística, de forma que se garantice el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles.
3. El incumplimiento de dichos deberes o de las condiciones fijadas en el acuerdo determinará su ejecución forzosa o la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Subsección 4.ª Ocupación directa

Artículo 225. Características del sistema de ocupación directa.

1. Podrán ser objeto de obtención por ocupación directa los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas generales, mediante el reconocimiento formal a sus propietarios del derecho al aprovechamiento en la unidad de actuación a la que se vinculan.
2. La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, como de la Unidad de Actuación en la que hayan de integrarse.

Artículo 226. Procedimiento de ocupación.

1. El procedimiento de ocupación directa se ajustará a las siguientes reglas:
   1. La relación de terrenos a ocupar, sus propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y las unidades de actuación en las que hayan de integrarse, se publicarán en el Boletín Oficial de la Región y se notificará a dichos propietarios, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días. Asimismo se notificará al Registro de la Propiedad, solicitando del mismo certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas y la práctica de los asientos que correspondan.
   2. Terminado dicho plazo, se resolverán las alegaciones que se hayan presentado y se aprobará la correspondiente relación, levantándose posteriormente acta de ocupación, haciendo constar el lugar y fecha, las características de los terrenos y la descripción y cargas de los mismos, la identificación de los propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y la unidad de actuación en la que hayan de integrarse.
   3. Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes e incapacitados sin persona que los represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa, las actuaciones señaladas se practicarán con intervención del Ministerio Fiscal.
2. El ayuntamiento expedirá a favor de cada propietario certificación de los extremos señalados en el acta de ocupación y remitirá copia al Registro de la Propiedad para inscribir a su favor la superficie ocupada.
3. Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrán derecho a indemnización por ocupación temporal, en los términos establecidos en la legislación del Estado.
4. Transcurridos cuatro años sin que se haya aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de la unidad en la que se hayan integrado, los propietarios podrán advertir al ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que se llevará a cabo por ministerio de la ley, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

   En tal caso, el ayuntamiento podrá hacer efectivo el justiprecio, previo acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos del patrimonio municipal del suelo.

Capítulo IV. Intervención pública en el mercado del suelo

Sección 1.ª Patrimonios públicos de suelo

Artículo 227. Objeto.

1. La Comunidad Autónoma y los ayuntamientos deben constituir y ejercer la titularidad de los patrimonios públicos de suelo con las siguientes finalidades:
   1. Facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.
   2. Obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública.
   3. Contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.
   4. Disminuir la repercusión del suelo sobre la vivienda.
   5. Proteger y conservar el patrimonio histórico-artístico.
   6. Realizar actuaciones destinadas a preservar los espacios y bienes patrimoniales protegidos, el medio ambiente o el paisaje.
2. Los bienes y recursos que, de acuerdo con lo dispuesto esta ley, deban integrar legalmente los patrimonios públicos de suelo están sometidos al régimen que para ellos dispone este capítulo, con independencia de que la Administración titular no haya procedido aún a la constitución formal del correspondiente patrimonio.

Artículo 228. Bienes integrantes.

1. Integran los patrimonios públicos de suelo:
   1. Los bienes patrimoniales que se adscriban expresamente, por el planeamiento urbanístico o acto expreso de la Administración, a los mismos.
   2. Los terrenos, construcciones y edificaciones obtenidas por cesión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la Administración o por razón de gestión urbanística.
   3. Los terrenos, construcciones y edificaciones no afectos a un uso o servicio público adquiridos o expropiados con el fin de su incorporación a dicho patrimonio así como los que los municipios y la Comunidad Autónoma se cedan entre sí con carácter gratuito, para su incorporación al patrimonio de la Administración cesionaria y su aplicación, en su caso, a una finalidad específica.
   4. Las cesiones en metálico o en especie como consecuencia del cumplimiento de obligaciones o deberes asumidos en convenios o concursos públicos.
   5. Los ingresos obtenidos por la enajenación de los bienes incluidos en el patrimonio público de suelo.
   6. Los demás ingresos y bienes inmuebles que legalmente deban incorporarse al patrimonio público de suelo.
2. Son fondos adscritos al patrimonio público de suelo:
   1. Los ingresos obtenidos en la gestión del patrimonio público de suelo.
   2. Los créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio público de suelo.
   3. Los beneficios de sociedades públicas o mixtas, cuando la aportación de capital público consistan en bienes integrados en el patrimonio público de suelo.
   4. Las transferencias presupuestarias que tengan como finalidad específica la adquisición de bienes del patrimonio público del suelo.
3. El planeamiento puede prever la utilización, como bien patrimonial en régimen de dominio privado, del subsuelo bajo superficie de dotación pública. La propiedad del terreno en este régimen se cederá en su totalidad a la Administración y computará a efectos de estándares y cesiones. El subsuelo se integrará en el patrimonio municipal de suelo y el vuelo, en el dominio público, y se aplicará el régimen jurídico de complejo inmobiliario o propiedad horizontal.
4. Los planes podrán prever excepcionalmente, en las zonas urbanizadas y cuando sea compatible con el uso dotacional, que parte o la totalidad de la edificabilidad sobre o bajo rasante sea de dominio privado y parte de dominio público. En este caso, el suelo computará a efectos de estándares en proporción a su edificabilidad de dominio público y la edificabilidad privada computará a efectos de aprovechamiento privado, constituyéndose complejo inmobiliario en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.
5. Los equipamientos públicos de ámbito local con un uso pormenorizado provenientes del planeamiento de desarrollo, se podrán ampliar a los usos previstos en el artículo 124f) en función del uso global del sector sin necesidad de modificación del planeamiento.
6. (Sin efecto)

Artículo 228 bis. Implementación de uso residencial en los sistemas de equipamientos públicos y privados.

(Sin efecto)

Artículo 229. Destino.

1. Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, así como los ingresos obtenidos por su enajenación, se destinarán, de conformidad con los procedimientos establecidos en esta ley, a los siguientes fines de interés social:
   1. Construcción, rehabilitación o mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social.
   2. Compensación a propietarios cuyos terrenos hayan sido objeto de ocupación directa en los términos fijados en esta ley.
   3. Ejecución de sistemas generales y dotaciones urbanísticas públicas.
   4. Protección o mejora de espacios naturales o protección del patrimonio histórico-artístico.
   5. Conservación y ampliación de los patrimonios públicos de suelo.
   6. Otros usos de interés social.
2. Los bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo, así como los ingresos obtenidos por su enajenación, constituyen un patrimonio separado y se destinarán a la conservación, gestión y ampliación del mismo, siempre que solo se financien gastos de capital y no se infrinja la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.
3. La Administración titular del patrimonio público de suelo deberá llevar un registro de este, que tendrá carácter público, comprensivo de los bienes integrantes y depósitos en metálico, las enajenaciones o cesiones de bienes y el destino final de los mismos.

Artículo 230. Reservas de suelo.

1. El planeamiento podrá establecer, en suelo urbano y urbanizable, reservas de terrenos para la posible ampliación del patrimonio público de suelo, por plazo de dos y cuatro años, respectivamente, con posible prórroga por una sola vez, de la mitad de dichos plazos.
2. Dicha determinación del planeamiento implica:
   1. La declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos a efectos de expropiación forzosa.
   2. La sujeción de todas las transmisiones que se efectúen sobre dichos terrenos a los derechos de tanteo y retracto previstos en esta ley a favor de la Administración.

Artículo 231. Enajenación.

Los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán ser:

1. Enajenados por cualquiera de los procedimientos de adjudicación previstos en la legislación reguladora de los bienes y contratos de las Administraciones públicas sin que el precio a satisfacer por el adjudicatario pueda ser nunca inferior al que corresponda por aplicación de la legislación estatal sobre valoraciones.
2. Cedidos gratuitamente o por precio fijado para el fomento de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, o para la realización de programas de conservación o mejora territorial o ambiental.
3. Permutados directamente, en los casos de ocupación directa para la obtención de terrenos destinados a sistemas generales.
4. Cedidos gratuitamente a otras Administraciones o entidades públicas de ellas dependientes o adscritas para la ejecución de dotaciones y equipamientos públicos.

Sección 2.ª Derechos de superficie y de tanteo y retracto

Artículo 232. Derecho de superficie.

1. Las Administraciones públicas, las entidades de Derecho público de ellas dependientes y las sociedades urbanísticas podrán constituir derechos de superficie sobre terrenos de su propiedad, con destino a la construcción de viviendas de naturaleza pública o a otros usos de interés social que prevea el planeamiento urbanístico.
2. El régimen aplicable será el establecido en la legislación del Estado y en las siguientes normas complementarias:
   1. El procedimiento de constitución del derecho de superficie y su valoración serán los establecidos en la sección anterior.
   2. El derecho de superficie gozará de los beneficios derivados de la normativa de viviendas de naturaleza pública, siempre que cumpla con sus requisitos.

Artículo 233. Derechos de tanteo y retracto.

1. Los instrumentos de ordenación territorial y los planes generales podrán delimitar áreas de suelo en las que las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, tanto terrenos como construcciones, quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración.
2. Se fijará la finalidad, que habrá de ser relevante para el interés público, y la justificación de su necesidad y ámbito de actuación, siendo obligatoria la notificación individualizada a los afectados en el período de información pública.
3. El plazo máximo de afección de un área a los derechos de tanteo y retracto será de cinco años.
4. La Administración podrá ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de sesenta días desde la notificación a que viene obligado el propietario cuyo bien se encuentre sujeto a tanteo; y en el plazo de seis meses en el caso de retracto.