Artículo 4.– Alcance y eficacia de la inspección técnica de los edificios.

De acuerdo con el artículo 52.2 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, mediante la regulación establecida en el presente Decreto se implanta un sistema objetivo y unitario que permite tanto a las personas físicas o jurídicas propietarias de los edificios de uso predominantemente residencial, como a quienes hacen uso de ellos, o a las administraciones competentes, conocer los desperfectos y las deficiencias apreciadas en dichos edificios, sus posibles causas y las medidas recomendadas para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y su consolidación estructural, de manera que sea posible el uso efectivo del edificio según el destino que le es propio. Así mismo, permite estimar las condiciones de la envolvente del edificio y sus instalaciones desde la perspectiva de sus parámetros relacionados con la eficiencia energética, al objeto de evaluar la eficiencia energética del edificio, e informar sobre las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas en situación de discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

Artículo 5.– Objetivos de la inspección técnica de los edificios.

Los objetivos de la inspección técnica de los edificios son los siguientes:

1. a) Identificar las lesiones y deterioros detectados visualmente durante la inspección, producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.
2. b) Realizar una pre-diagnosis de las posibles causas de las patologías observadas y del estado de conservación de los edificios.
3. c) Clasificar, por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación.
4. d) Evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención adecuado.
5. e) Determinar las condiciones de accesibilidad del edificio en sus accesos y comunicaciones interiores desde el portal hasta el acceso a las viviendas, de acuerdo con la normativa vigente.
6. f) Caracterizar los diversos elementos de la envolvente del edificio y sus instalaciones de calefacción y climatización a efectos de evaluar la eficiencia energética del edificio en lo que al uso representativo o característico del mismo se refiere.

Artículo 6.– La Inspección Técnica de los Edificios.

1. 1.– La inspección técnica de los edificios estará constituida por un cuestionario previo a cumplimentar por la persona propietaria del edificio y por un informe realizado, a partir de una inspección visual, por la persona habilitada al efecto. Tanto el cuestionario como el informe resultante de la inspección técnica del edificio se generarán a través de la aplicación informática ITE- Inspección Técnica de los Edificios editada por el Gobierno Vasco y sus posteriores actualizaciones.
2. 2.– Las inspecciones técnicas de los edificios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
3. 3.– Se realizará una inspección técnica del edificio por cada portal que constituya el edificio.
4. 4.– La inspección técnica de los edificios comprenderá una inspección visual de la cubierta, de la cimentación, de la estructura, de las fachadas y de las redes comunes de suministro y evacuación de aguas, con el fin de conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio.

   La inspección incluirá una toma de datos de la envolvente del edificio y de las instalaciones al objeto de realizar un informe de evaluación de la eficiencia energética del mismo, e informar sobre las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas en situación de discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

   La muestra mínima de inspección se entiende referida al total del edificio así como a cada portal. Dicha muestra abarcará la totalidad de la planta baja, de la planta bajo cubierta y de las plantas en contacto con el terreno como semisótanos, sótanos, etc. En el resto de las plantas la muestra mínima será del 60% de las viviendas o locales de uso terciario que existieran en el conjunto de plantas a fin de que sea representativo para alcanzar el conocimiento efectivo de los elementos constructivos del edificio sometido a inspección. En todo caso, la citada muestra mínima del 60% incluirá al menos una vivienda o local por planta.

5. 5.– Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no fueran suficientes para la calificación de las deficiencias detectadas, quien actúe como persona que realiza la inspección deberá trasladar a la persona propietaria del edificio la necesidad de realizar la apertura de catas para una toma de datos más exhaustiva del elemento o elementos constructivos afectados, así como las pruebas que considere necesarias.
6. 6.– El coste de la inspección técnica de los edificios será a cuenta y cargo de la persona propietaria del edificio.

Artículo 7.– Informe de la Inspección Técnica de los Edificios.

1. 1.– En el informe de la inspección técnica de los edificios se acreditará que se ha efectuado la visita y revisión de los elementos objeto de análisis para la elaboración de la inspección técnica del edificio, y a tales efectos, la persona que realice la inspección técnica manifestará su opinión sobre los siguientes aspectos:
   1. a) Las condiciones de conservación, seguridad, estanqueidad y de consolidación estructural del edificio, así como una estimación económica aproximada de la intervención a realizar.
   2. b) La evaluación de las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas en situación de discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
   3. c) La evaluación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 226/2014, de 9 de diciembre, de certificación de la eficiencia energética de los edificios o normativa que los sustituya.
2. 2.– La emisión del informe que se realice deberá ajustarse a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia, así como al de veracidad en las manifestaciones que en él se contengan.

Artículo 8.– Contenido del Informe de la Inspección Técnica de los Edificios.

1. 1.– El informe de la inspección técnica de los edificios deberá expresar con claridad la importancia y riesgo de los daños detectados y cuáles son, a juicio de la persona habilitada para realizar la inspección, los tipos de intervención necesarios.
2. 2.– El informe constará de dos partes, una en la que se reflejará la información obtenida del edificio y otra en la que se emitirá un dictamen respecto al estado de cada una de las cuestiones objeto de la inspección técnica de los edificios.
3. 3.– El informe de la Inspección Técnica de los Edificios deberá incluir la siguiente información:
   1. a) Estado general de la cubierta, de la cimentación, de la estructura, de las fachadas, con especial atención a elementos tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales, y de las redes comunes de abastecimiento y evacuación de aguas del edificio, con la identificación de la existencia de materiales que (como por ejemplo el plomo, el amianto u otros) requieran una manipulación específica o incluso su retirada, en cumplimiento de la normativa vigente.
   2. b) Información sobre la existencia, composición y documentación administrativa y técnica del resto de instalaciones del edificio.
   3. c) Posibles causas de las lesiones o desperfectos detectados, diferenciando la patología de los sistemas o de los materiales utilizados, así como las medidas recomendadas (desalojo, apuntalamiento, revisión periódica, etc...).
   4. d) Propuesta global de intervención, en la que se propondrá el personal que debe intervenir y se señalarán las medidas de seguridad a adoptar, en caso necesario.
   5. e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas, como consecuencia de inspecciones anteriores, si las hubiera.
   6. f) Grado de ejecución y efectividad de las medidas incluidas en el Libro de Edificio o en el Plan de uso y mantenimiento cuando los mismos sean preceptivos conforme a la normativa de aplicación.
   7. g) Naturaleza de los tipos de intervención, pudiendo ser ésta inmediata, muy urgente, urgente, necesaria a medio plazo o de mantenimiento, entendiendo por tales:
      • - Grado 1.– Inmediata: intervención a adoptar en un plazo máximo de 24 horas, acudiendo al órgano competente municipal para que adopte medidas en supuestos de confluencia de deterioros extremos, con riesgo de colapso del elemento y con riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos, y cuando sea necesario adoptar medidas de seguridad como apuntalar, desalojar, cerrar el acceso a una zona del edificio, montar bandejas de seguridad para evitar desprendimientos, etc.
      • - Grado 2.– Muy urgente: intervención asociada a daños importantes de las partes del edificio o de sus elementos, que conllevan un riesgo a corto plazo para personas o bienes ajenos, pero para los que se considera que, por su estado de degradación, el plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación debe de ser de tres meses, independientemente de la necesidad o no de disponer de medios auxiliares de seguridad.
      • - Grado 3.– Urgente: intervención cuando se detectan deficiencias graves, que puedan llevar a la degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva. El plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación es de doce meses.
      • - Grado 4.– Necesaria a medio plazo: a asociar con deficiencias puntuales, que no afectan al funcionamiento del sistema y que necesitan una actuación específica, ya que si no se corrigen puede degenerar en un proceso patológico de mayor envergadura. En este caso se pueden considerar las actuaciones que pueden aplazarse más de un año.
      • - Grado 5.– Mantenimiento: cuando no se han detectado lesiones, o cuando éstas por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, ya que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener su progresión, entendido este como el conjunto de operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en buen estado.
   8. h) Estimación de la necesidad de un proyecto técnico para acometer las intervenciones de reparación.
   9. i) Plazo para la realización de las intervenciones.
   10. j) La evaluación de las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas en situación de discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
   11. k) La evaluación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido por la normativa vigente.