Capítulo I. Las clases de suelo

Artículo 34. Las clases de suelo y su clasificación.

1. A los efectos de esta ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable o rústico.
2. Corresponde al Planeamiento General la clasificación del suelo de todo el término municipal en todas o algunas de estas clases.
3. A los efectos de la legislación del Estado, los suelos clasificados como rústicos y los urbanizables hasta la recepción de la urbanización, se encuentran en la situación básica de suelo rural.

Artículo 35. Clasificación del suelo en los municipios sin planeamiento general.

En los municipios sin planeamiento general, el suelo se clasifica en suelo rústico de especial protección y en suelo urbano.

Capítulo II. Régimen Jurídico de las distintas clases de suelo

Artículo 36. Determinaciones comunes a todas las clases de suelo.

1. El régimen urbanístico de la propiedad del suelo será el establecido en la legislación básica estatal y en la presente ley de acuerdo con la situación básica en que se encuentre el suelo.
2. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad, como las de usar, disponer y disfrutar del suelo y, en especial, la edificación y la urbanización del mismo, se ejercerán siempre dentro de los límites y del cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación y, en su caso, calificación urbanística de las fincas.
3. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, sin perjuicio de los específicos en cada clase de suelo, tendrán los siguientes deberes:
   1. Destinar los terrenos y construcciones a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento territorial y urbanístico.
   2. Mantener los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones libres de especies invasoras y en condiciones de seguridad, salubridad, habitabilidad y ornato público según su destino, realizando los trabajos precisos para conservar o reponer dichas condiciones y para dotarles de los servicios que resulten necesarios y exigibles conforme al uso y características del bien.
   3. Cumplir las normas sobre protección del medio ambiente, el paisaje y del patrimonio cultural, sobre unidades mínimas de cultivo, así como la restante normativa sectorial y lo dispuesto en los planes y programas sectoriales que sean de aplicación.
   4. Ejecutar las obras de conservación en fachadas o espacios visibles desde la vía pública que ordene la Administración por motivos de interés turístico o estético, aunque no estuvieran previamente incluidas en el planeamiento.
   5. Respetar los límites que deriven por razón de la colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público y en los que estén establecidos obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación regulada.
   6. Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos que sean necesarios para realizar labores de control e inspección, de conservación o restauración del medio y las de prevención de la erosión y riesgos naturales.
   7. Poner en conocimiento o, en su caso, solicitar y obtener las autorizaciones preceptivas de la administración, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo con trascendencia urbanística sujeto a control administrativo, sin perjuicio de lo que establezca la legislación sectorial aplicable.
4. Las Administraciones competentes, en el ejercicio de su labor de control y desarrollo de sus competencias en materia de disciplina, ordenarán de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución o suspensión de las obras o actuaciones que fuesen necesarias para el cumplimiento de los deberes a que se refiere el apartado anterior, con indicación expresa del plazo para hacerlo.
5. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en este artículo corresponde a los propietarios, salvo cuando excedan de los límites del deber de conservación, o la normativa sectorial aplicable disponga que se sufragarán por la Administración o por los concesionarios de servicios públicos.
6. Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 125.7 y 166.3 de esta ley, la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos, incumbe a la Administración titular de las mismas, desde el momento de su recepción.

Sección 1.ª Suelo urbano

Artículo 37. Suelo urbano.

1. Tendrán la consideración de suelo urbano, los terrenos que el Planeamiento General incluya en esta clase de suelo por estar integrados en la malla urbana y encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:
   1. Haber sido urbanizados en ejecución y de acuerdo a las previsiones del correspondiente instrumento de planeamiento territorial o urbanístico.
   2. Contar con acceso rodado y estar conectados a la red de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, siempre que dichas redes e infraestructura sean adecuadas para dar servicio a las construcciones y edificaciones existentes a ellos conectadas.
   3. Poder llegar a contar con acceso rodado, abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica sin necesidad de llevar a cabo otras obras que las de conexión a las instalaciones o infraestructuras preexistentes, siempre que sean adecuadas para dar servicio a las construcciones y edificaciones existentes y a las previstas por el planeamiento.
   4. Estar ocupados por la edificación en el porcentaje de los espacios aptos para ella que se establezca en el Plan conforme a la ordenación propuesta, en los términos contemplados en el artículo 73.1.b).
   5. Los terrenos que, no contando con los requisitos legalmente establecidos para ser clasificados como suelos urbanos, vengan clasificados en el Plan como núcleo rural, por servir de soporte a un asentamiento de población singularizado y diferenciado según los censos y padrones oficiales, en atención a sus características morfológicas, al carácter tradicional e histórico de su entramado o de sus edificaciones, su vinculación a la explotación racional de los recursos naturales u otras circunstancias que vengan justificadas por el Plan y que manifiesten su imbricación en el correspondiente medio físico. El Planeamiento General deberá plasmar un criterio orientador para el tratamiento de las edificaciones previendo opciones alternativas y escalonadas de conservación, reforma, renovación o sustitución cuyo diseño armonice con la tipología preexistente, sin perjuicio de que, justificadamente, se contemplen supuestos de ruptura con dicha tipología.
2. Asimismo, en los municipios sin Planeamiento General, tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que se encuentren integrados en la malla urbana y en alguna de las siguientes situaciones:
   1. Contar con acceso rodado, un sistema de depuración de sus aguas residuales y estar conectados a la red de abastecimiento de agua potable y de suministro de energía eléctrica o poder llegar a estar conectado sin necesidad de llevar a cabo otras obras que las de conexión a las instalaciones o infraestructuras preexistentes, siempre que dichas redes e infraestructuras sean adecuadas para dar servicio a las construcciones y edificaciones existentes a ellos conectadas.
   2. Estar integrados en áreas edificadas, al menos, en la mitad de los espacios aptos para su edificación.

      A estos efectos, el Ayuntamiento delimitará gráficamente dichos terrenos, sometiendo dicha delimitación a información pública por plazo de veinte días, tras su aprobación inicial. Una vez obtenida la evaluación ambiental estratégica, la aprobación definitiva corresponderá al Ayuntamiento previo informe favorable de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que deberá emitirse en el plazo de dos meses desde la recepción del expediente completo. Las delimitaciones gráficas de suelo urbano o la modificación de las existentes se realizarán de modo que el ámbito delimitado presente un grado de consolidación por la edificación de, al menos, la mitad de su superficie, partiendo de las construcciones y edificaciones legalmente ejecutadas, u en ejecución, que aparezcan en el vuelo oficial de Cantabria del año 2020, y trazando una línea perimetral que encierre las edificaciones del asentamiento siguiendo el parcelario o las huellas geográficas existentes, tales como caminos públicos, ríos, riachuelos y otros elementos geográficos apreciables a simple vista.

3. A los efectos de esta ley, se consideran integrados en malla urbana los terrenos que dispongan de una urbanización básica constituida por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo de las que puedan servirse y que estos terrenos, por su situación, no estén completamente desligados del entramado urbanístico ya existente. Los servicios construidos en desarrollo de un sector de suelo urbanizable, así como las carreteras estatales y autonómicas no servirán de soporte, por sí mismos, para la clasificación como urbanos de los terrenos adyacentes, salvo que éstos estén integrados en la malla urbana.
4. Asimismo, a los efectos de esta ley se considerará que las instalaciones o infraestructuras preexistentes son adecuadas, cuando las mismas están operativas en el momento de la aprobación inicial del planeamiento y puedan seguir funcionando correctamente al incorporarse las nuevas construcciones y edificaciones que el planeamiento prevea, aunque fuese necesario su refuerzo puntual.

Artículo 38. Actuaciones en el suelo urbano.

1. En los términos previstos en la legislación estatal, las actuaciones en el suelo urbano podrán ser de transformación urbanística o edificatorias.
2. Las actuaciones de transformación urbanística en el suelo urbano podrá ser:
   1. Actuaciones de renovación o reforma de la urbanización: Aquellas intervenciones para la ejecución integrada del planeamiento sobre bolsas de suelo urbano vacante, o sobre el que el planeamiento prevea una ordenación sustancialmente distinta de la hasta entonces existente para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por el planeamiento urbanístico.
   2. Actuaciones de dotación: Aquellas que tienen por objeto incrementar las dotaciones públicas, en un ámbito de suelo urbano, para reajustar su proporción mediante el incremento de la edificabilidad, densidad o modificación del uso urbanístico y no requieran la reforma o renovación de la urbanización de aquel.
   3. Actuaciones de regeneración y renovación urbana: Aquellas que tienen por objeto la mejora de edificios y del tejido urbano, así como las que se promuevan cuando existan situaciones de obsolescencia o vulnerabilidad de barrios o conjuntos urbanos homogéneos, situaciones graves de pobreza energética, o converjan circunstancias singulares de deterioro físico y ambiental, pudiendo crear parcelas para obras de nueva edificación en sustitución, en su caso, de edificios previamente demolidos y el realojo de residentes.
3. Las actuaciones edificatorias son aquellas en que, no concurriendo las condiciones señaladas en el apartado anterior, tienen por objeto:
   1. La construcción de una nueva edificación.
   2. La sustitución de la existente.
   3. La rehabilitación de una edificación existente, mediante la realización de obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la legislación relativa a la ordenación de la edificación para resolver en el edificio situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad, accesibilidad y habitabilidad, incluso cuando se requieran obras complementarias de urbanización.
4. En función de sus características, la ordenación urbanística de las actuaciones de regeneración y renovación urbana se llevará a cabo mediante la elaboración de estudios de detalle o planes especiales de reforma interior.
5. A efectos de equidistribución de beneficios y cargas o de ejecución de la urbanización, cuando las actuaciones en el suelo urbano afecten a más de una parcela, el Ayuntamiento delimitará una o varias unidades de actuación.
6. En los núcleos rurales el uso característico es el residencial vinculado al medio rural, admitiéndose como complementarios los usos terciarios o productivos, actividades profesionales, actividades turísticas y artesanales, pequeños talleres, invernaderos y equipamientos, así como aquellos que guarden relación directa con los tradicionalmente ligados al asentamiento rural de que se trate o que den respuesta a las necesidades de la población residente en ellos, teniendo en cuenta lo siguiente:
   1. No serán de aplicación las reservas mínimas de espacios libres previstas en los artículos 61 y 62 de esta ley, ni de los equipamientos establecidos en el artículo 62.
   2. Las dotaciones, servicios y sistemas de espacios libres que se sitúen en los núcleos rurales se obtendrán, en su caso por el sistema de expropiación como actuación aislada en núcleo rural.
   3. Sin perjuicio del régimen más limitativo que se pueda establecer por la planificación territorial o urbanística, en los núcleos rurales están prohibidas las siguientes actuaciones:
      1. Las edificaciones y usos característicos de las zonas urbanas cuando su tipología resulte impropia o discordante con las edificaciones preexistentes en el núcleo.
      2. Las parcelaciones que determinen la desfiguración de la tipología del núcleo.
      3. La edificación o ampliación de naves industriales que superen los 200 metros cuadrados de superficie construida sobre rasante. En todo caso, las que se edifiquen o amplíen de superficie inferior requerirán de una especial atención a su integración.
      4. Aquellos movimientos de tierras que supongan una grave agresión al medio natural o que varíen la morfología del paisaje del lugar.
      5. Las viviendas adosadas o proyectadas en serie, de características similares y emplazadas en continuidad en más de dos unidades.
      6. La ejecución de actuaciones integrales que determinen la desfiguración de la tipología del núcleo y la destrucción de los valores que justificaron su clasificación como tal.

Artículo 39. Derechos en el suelo urbano.

1. En el suelo urbano, los propietarios tendrán derecho a participar en las operaciones de equidistribución, concluir las obras precisas para consolidar la urbanización de los terrenos, rehabilitar y edificar, mantener los terrenos y la edificación en buen estado de conservación, todo ello con las condiciones y requisitos que, en cada caso, se establezcan en la Ley y el planeamiento urbanístico y una vez cumplidos los deberes a que se refiere el artículo siguiente.
2. El ejercicio de los derechos definidos en este artículo requieren la previa aprobación del instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación pormenorizada de los terrenos y, en su caso, del instrumento de gestión urbanística exigible, así como la obtención de la licencia urbanística correspondiente o la presentación, en su caso, de la correspondiente declaración responsable o comunicación.
3. Salvo para la realización de actuaciones de rehabilitación, los terrenos clasificados como suelo urbano no podrán ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta que adquieran la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación mediante las correspondientes garantías.
4. En las mismas condiciones de aseguramiento podrá autorizarse la ejecución de la urbanización por fases.
5. Excepcionalmente, podrán autorizarse usos y obras de carácter provisional que no dificulten la ejecución del planeamiento. Los citados usos cesarán y las obras serán demolidas sin indemnización cuando así lo acuerde el Ayuntamiento. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad.

Artículo 40. Deberes en el suelo urbano.

1. En suelo urbano, en las actuaciones que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización, los promotores tienen los siguientes deberes:
   1. Proceder a la distribución y reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.
   2. Ceder gratuitamente al municipio, libres de cargas, los terrenos destinados a viales, espacios libres y demás dotaciones locales, así como los correspondientes a los sistemas generales incluidos en la unidad de actuación o adscritos a ella para su gestión.
   3. Ceder gratuitamente al Ayuntamiento, libre de cargas, el suelo correspondiente al 15 por ciento del aprovechamiento medio de la unidad de actuación.

      Esta cesión se determinará únicamente en atención al incremento de aprovechamiento otorgado por la nueva ordenación urbanística por razón de una mayor edificabilidad, densidad o asignación de nuevos usos o, para el caso de no haberse materializado, en relación a los derechos ya adquiridos como consecuencia de anteriores procesos de distribución de beneficios y cargas.

      Con carácter excepcional y de manera motivada, el planeamiento podrá reducir hasta un 5 por ciento o incrementar hasta un 20 por ciento el referido porcentaje, cuando el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al valor medio de las demás parcelas incluidas en la misma categoría de suelo.

      En caso de imposibilidad debidamente acreditada de cesión de parcelas edificables para la construcción de edificios destinados exclusivamente a vivienda protegida, el Ayuntamiento podrá sustituir dicha cesión, bien por el equivalente en superficie construida de uso residencial o por su equivalente pecuniario, previa valoración por técnico municipal y de acuerdo a la legislación estatal. En todo caso, el Municipio no participará en los costes de urbanización correspondientes a dicho suelo de cesión, debiendo tenerse en cuenta este criterio en el supuesto de sustitución económica o por superficie construida de uso residencial.

   4. Costear y ejecutar en los plazos fijados en el planeamiento, las obras de urbanización necesarias para que los terrenos alcancen la condición de solar, así como la urbanización correspondiente a las dotaciones locales, incluidas las de conexión a las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable. Entre estas obras e infraestructuras se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, las que garanticen un entorno urbano accesible universalmente y las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible.
   5. Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.
   6. Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que como consecuencia de la ejecución de la oportuna actuación hayan tenido que desalojar su vivienda habitual, así como el retorno a que hubiere lugar de acuerdo con la normativa aplicable.
   7. Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y sobre las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
2. En las actuaciones de dotación, los deberes establecidos en el apartado anterior se exigirán de conformidad a los siguientes criterios:
   1. La cesión de suelo libre de cargas correspondiente al 15 por ciento del aprovechamiento medio se determinará únicamente en atención al incremento de aprovechamiento otorgado por la nueva ordenación urbanística por razón de una mayor edificabilidad, densidad o asignación de nuevos usos o, para el caso de no haberse materializado, en relación a los derechos ya adquiridos como consecuencia de anteriores procesos de distribución de beneficios y cargas.

      Procederá, no obstante, la sustitución de la referida cesión de suelo por la entrega de su equivalente pecuniario, que podrá ser destinado a la financiación pública prevista en la correspondiente memoria de viabilidad o a su integración en el patrimonio público de suelo para costear actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

   2. La entrega a la Administración del suelo destinado a dotaciones públicas que ajuste el oportuno porcentaje de cesión podrá sustituirse, para el caso de que no fuere posible su materialización en el correspondiente ámbito de actuación, bien por la entrega de suelo edificado, vuelo o de edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado en el ámbito de actuación de que se trate, bien por edificabilidad lucrativa, cuando ello no fuera posible.
   3. La equidistribución que tenga lugar entre los titulares de derechos incluidos en el ámbito de actuación determinará la adjudicación a cada uno de ellos de las parcelas resultantes o derechos sobre el vuelo, suelo o subsuelo, en proporción a sus respectivas aportaciones.
3. En las actuaciones de regeneración y renovación urbana, los deberes serán los mismos que los establecidos para las actuaciones de dotación. No obstante, con carácter excepcional y adecuadamente justificado en la inexistencia de otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán exonerar del cumplimiento del deber de nuevas entregas de suelo en relación a aquellas actuaciones que se lleven a cabo en zonas con un alto grado de degradación o cuando el entorno inmediato carezca de suelos disponibles.
4. Cuando se trate de actuaciones edificatorias aisladas en suelo urbano, los deberes serán, de conformidad con su naturaleza y alcance:
   1. Completar la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar.
   2. Regularizar las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento cuando fuere preciso por ser su superficie inferior a la parcela mínima o su forma inadecuada para la edificación.
   3. Edificar los solares y proceder a la rehabilitación, renovación, reforma o conservación de las edificaciones en las condiciones y plazos que en cada caso establezca esta ley y el planeamiento urbanístico.
   4. En su caso, cumplir los deberes a que se refieren las letras f) y g) del apartado 1 de este artículo.

Artículo 41. Solar.

Tendrán la consideración de solar las superficies de suelo urbano legalmente divididas y aptas para la edificación y uso inmediato que reúnan los siguientes requisitos:

1. Si existe planeamiento, que estén urbanizadas con arreglo a las normas y criterios establecidos en él, debiendo tener señaladas, en todo caso, alineaciones y rasantes.
2. Si no existiere planeamiento o en ausencia de determinación de éste, se precisará que, además de contar con los requisitos generales del párrafo a) del artículo 37.2, la vía a la que la parcela dé frente tenga completamente pavimentada la calzada, alumbrado público y encintado de aceras.

Sección 2.ª Suelo urbanizable

Artículo 42. Suelo Urbanizable.

1. Tendrán la consideración de suelo urbanizable los terrenos que el Plan General clasifique como tal, conforme a los términos previstos en la legislación estatal, por considerar motivadamente que son necesarios para las necesidades del incremento de la población, y que garantizan un desarrollo urbanístico racional, medioambientalmente sostenible y energéticamente eficiente.
2. El Plan General establecerá las concretas condiciones de su desarrollo y gestión pudiendo dividirlo en uno o varios Sectores a efectos de su gestión o urbanización.
3. El suelo urbanizable se desarrollará previa aprobación del correspondiente Plan Parcial.
4. Salvo que el Plan General hubiera adelantado las determinaciones y condiciones propias del Plan Parcial para poder actuar directamente sin él, los terrenos clasificados como suelo urbanizable estarán sujetos a la limitación de no poder ser urbanizados hasta que se apruebe el correspondiente Plan Parcial que regule y contemple las condiciones de su urbanización y de su posterior edificación, una vez cumplidos los deberes urbanísticos que le correspondan conforme a lo establecido el artículo 44.

Artículo 43. Derechos en el suelo urbanizable.

En el suelo urbanizable, los propietarios tendrán derecho a:

1. Usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su estricta naturaleza rústica, debiendo destinarlos a los fines agrícolas, forestales, ganaderos o similares propios de los mismos, mientras no se apruebe el Plan Parcial. Durante ese tiempo, se aplicará para este tipo de suelo el régimen establecido en el artículo 50 de esta ley para el suelo rústico de protección ordinaria, con la excepción de las viviendas unifamiliares a que se refiere el artículo 51, en todo caso con la demolición sin indemnización en el supuesto de incompatibilidad con el desarrollo del Plan Parcial.
2. Promover su transformación urbanística mediante la redacción del correspondiente Plan Parcial, salvo que el Planeamiento General hubiera adelantado su ordenación pormenorizada conforme a lo previsto en el artículo 69.3 y a su urbanización de acuerdo con lo previsto en la Ley y en el planeamiento urbanístico.
3. Participar en la gestión urbanística en régimen de equidistribución de beneficios y cargas, para urbanizar los terrenos y que alcancen la condición de solar, previa aprobación del instrumento de gestión requerido y la obtención de la autorización correspondiente.
4. Percibir el correspondiente justiprecio, cuando la administración hubiera determinado el sistema de expropiación o cuando voluntariamente hubiera renunciado a intervenir en el desarrollo urbanístico. Asimismo, tendrá derecho a la indemnización correspondiente cuando se le impida la facultad de participar en su transformación urbanística de conformidad con lo previsto en la legislación básica del Estado.
5. El aprovechamiento urbanístico privatizable de los terrenos, previo cumplimiento de los deberes asociados a su transformación previstos en el artículo siguiente.
6. Edificar de forma simultánea a la ejecución de la urbanización, siempre que se asegure la ejecución simultánea mediante las correspondientes garantías.

Artículo 44. Deberes en el suelo urbanizable.

Para la ejecución del planeamiento de desarrollo y a fin de consolidar el derecho a edificar, los promotores de actuaciones de transformación en terrenos clasificados como suelo urbanizable tienen los siguientes deberes:

1. Proceder a la distribución y reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad a su ejecución material.
2. Costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos fijados en el planeamiento, las obras de urbanización necesarias para que los terrenos alcancen la condición de solar, así como la urbanización correspondiente a las dotaciones locales, las de conexión a los sistemas generales y locales, incluidas las de conexión a las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable. Entre las obras e infraestructuras se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, las que garanticen un entorno urbano accesible universalmente y las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible.
3. Ceder gratuitamente al municipio, libres de cargas, los terrenos destinados a viales, espacios libres y demás dotaciones locales, así como los correspondientes a los sistemas generales incluidos en el sector o los adscritos para su gestión.
4. Ceder al Ayuntamiento, de forma gratuita y libre de cargas, el suelo correspondiente al 15 por ciento del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o, en su caso, de la unidad de actuación.

   Cuando el valor medio de repercusión del suelo del Sector sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al valor medio de los demás Sectores de suelo urbanizable que tengan atribuido el mismo uso global, de manera proporcionada y motivada en la Memoria de Viabilidad Económica en los términos establecidos en el apartado 6 del Anexo de esta ley, el planeamiento podrá reducir hasta el 10 por ciento o incrementar hasta el 20 por ciento el referido porcentaje.

   En caso de imposibilidad debidamente acreditada de cesión de parcelas edificables para la construcción de edificios destinados exclusivamente a vivienda protegida, el Ayuntamiento podrá sustituir dicha cesión, bien por el equivalente en superficie construida de uso residencial o por su equivalente pecuniario, previa valoración por un técnico municipal y de acuerdo a la legislación estatal. En todo caso, el Municipio no participará en los costes de urbanización correspondientes a dicho suelo de cesión, debiendo tenerse en cuenta este criterio en el supuesto de sustitución económica, o por superficie construida de uso residencial.

5. Entregar a la Administración competente las obras e infraestructuras ejecutadas en desarrollo del sector, junto con el suelo correspondiente, para ser incluidas en el dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios. También se cederán las instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.
6. Edificar los solares resultantes en las condiciones y plazos que en cada caso establezcan esta ley y el planeamiento urbanístico.
7. Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y sobre las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
8. Garantizar el realojamiento o retorno a que hubiere lugar de acuerdo a la normativa aplicable, de los ocupantes legales que, como consecuencia del desarrollo urbanístico del sector, se hayan visto obligados a desalojar su vivienda habitual.

Artículo 45. Usos y obras provisionales y otras actuaciones en suelo urbanizable.

1. Con anterioridad a la aprobación del correspondiente Plan Parcial podrán autorizarse en el suelo urbanizable de manera excepcional usos y obras provisionales, siempre que no estén prohibidas por esta ley, la legislación sectorial o el Planeamiento General que sea de aplicación. Estos usos cesarán y las obras serán demolidas cuando así lo acuerde el Ayuntamiento. El otorgamiento de las oportunas autorizaciones, en los términos referidos y con la aceptación del propietario, se sujetará a lo previsto para las licencias y será objeto de anotación en el Registro de la Propiedad.
2. Asimismo, podrán autorizarse mediante la correspondiente licencia, con carácter excepcional, la ampliación o modificación de aquellas construcciones, edificaciones, instalaciones o usos existentes destinados a fines productivos o terciarios, en aquellas zonas expresamente previstas al efecto por el planeamiento. Estas licencias no podrán otorgarse a menos que queden suficientemente atendidas la seguridad, salubridad y protección del medio ambiente ni sobre aquellos terrenos de cesión obligatoria previstos por el planeamiento general. En estos casos, serán de aplicación los parámetros de ocupación y edificabilidad establecidas por el planeamiento general para este tipo de edificaciones en el suelo urbano. El otorgamiento de estas licencias quedará condicionado a la afección real de los terrenos, construcciones e instalaciones que se autoricen al cumplimiento, en su debido momento, de los deberes y obligaciones inherentes a la transformación de este tipo de suelo previstos en el artículo 44, lo que será objeto de anotación en el Registro de la Propiedad.

Sección 3.ª Suelo rústico

Artículo 46. Suelo rústico.

1. Tendrán la condición de suelo rústico de especial protección los terrenos en los que concurra alguna de las circunstancias siguientes:
   1. Que estén preservados de su transformación mediante la urbanización por la legislación sectorial de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural.
   2. Que estén preservados de su transformación mediante la urbanización por los planes y normas de ordenación territorial por considerarlos, en el momento de su aprobación, incompatibles con su transformación en razón de sus valores históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales o paisajísticos y aquellos con riesgos naturales o tecnológicos acreditados, así como aquellos otros en los que se estime necesaria su protección por concurrir en ellos un valor económico estratégico derivado de su riqueza agrícola, ganadera, forestal o extractiva.
   3. Que estén clasificados como tales por el Planeamiento General por estimar necesario preservarlos de su transformación urbana, en el momento de su aprobación, en atención a los valores genéricos a que se ha hecho referencia en los párrafos anteriores, siempre que dicha clasificación no entre en contradicción con lo previsto en los instrumentos de ordenación territorial, en cuyo caso prevalecerá lo previsto en estos últimos.
2. No obstante, el Planeamiento General podrá asignarles otra clasificación distinta a la de suelo rústico de especial protección a los suelos en los que concurra alguno de los valores o restricciones establecidos en los párrafos anteriores, siempre que se sujeten a un régimen de usos que no menoscaben los valores que se quieren proteger, ni se desconozca el concreto régimen limitativo establecido en el planeamiento territorial o la legislación sectorial.
3. Tendrán la consideración de suelo rústico de protección ordinaria los terrenos que, no reuniendo los requisitos y características del apartado 1 de este artículo, sean así clasificados por el Planeamiento General con objeto de preservarlos, en un momento dado, de su desarrollo urbano integral.

Artículo 47. Derechos de los propietarios de suelo rústico.

1. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 51 de esta ley, los propietarios de suelo clasificado como rústico tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de sus terrenos de conformidad a la naturaleza de los mismos, debiendo destinarlos a los fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos, extractivos y otros semejantes vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento territorial y urbanístico.
2. Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la presente ley, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.

Artículo 48. Limitaciones de los propietarios en suelo rústico.

1. En el suelo rústico, tanto de especial protección como de protección ordinaria, quedarán prohibidas las divisiones, segregaciones o fraccionamientos de terrenos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en esta ley, en el planeamiento territorial o urbanístico o en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
   1. Que se trate de concentrar propiedades.
   2. Que la finca segregada se destine dentro de los dos años siguientes a cualquier tipo de uso no agrario permitido en esta ley, que en ningún caso podrá dar lugar a construcciones residenciales colectivas, urbanizaciones y otras propias del entorno urbano. A estos efectos, deberá solicitarse la correspondiente licencia para el uso no agrario y ejecutarse en el plazo establecido en la misma o en sus prórrogas, haciéndose constar estas condiciones en la autorización de la división, segregación o fraccionamiento de terrenos, que se unirá en la escritura pública que se otorgue para su constancia en el Registro de la Propiedad en la forma que corresponda conforme a la legislación hipotecaria.
   3. Que ordene la parcela con sus colindantes, siempre que se mantengan las superficies originales de las parcelas que intervengan en dicha ordenación.
2. Las segregaciones de terrenos con fines no agrarios deberán contar antes del otorgamiento de la oportuna licencia con el previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que será vinculante en caso de ser desfavorable. A estos efectos, el Ayuntamiento deberá solicitar el correspondiente informe acompañado de la documentación exigible por el Planeamiento General para la obtención de la correspondiente licencia de segregación y, en su defecto, la prevista en el artículo 252 de esta ley. Transcurridos tres meses desde que la documentación completa tenga entrada en el Registro de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, sin que se haya notificado expresamente a los interesados el informe, este se entenderá favorable.
3. Los propietarios de terrenos en suelo rústico no podrán exigir de las Administraciones públicas obras de urbanización ni servicios urbanísticos.
4. La autorización en suelo rústico de las construcciones, instalaciones y obras destinadas a turismo rural, a que se refiere el artículo 49 de esta ley quedará obligatoriamente condicionada a la correspondiente anotación en el registro de la propiedad de la indivisibilidad de la edificación en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, así como a la imposibilidad de su enajenación mediante participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, o mediante aportaciones a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

Artículo 49. Régimen del suelo rústico de especial protección.

1. En los suelos rústicos de especial protección derivada de lo previsto en legislación sectorial de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural o de lo regulado por un instrumento de planificación sectorial o territorial, el régimen de usos será el previsto en dicha legislación o instrumentos, respectivamente.
2. En ausencia de previsión específica más limitativa que se incluya en la legislación sectorial, así como en los instrumentos de planeamiento territorial y en las condiciones que los mismos establezcan, en el suelo rústico de especial protección podrán ser autorizadas con carácter excepcional, siempre que no estuvieran expresa y específicamente prohibidas por el planeamiento urbanístico, las siguientes construcciones, instalaciones, actividades y usos:
   1. Las que sean necesarias para las actividades agrícolas, ganaderas, forestales y otras análogas, que guarden relación con la naturaleza y utilización de la finca, incluidas las viviendas de las personas que hayan de vivir y vivan real y permanentemente vinculadas a la correspondiente explotación. Cuando se trate de instalaciones dedicadas a la cría o cuidado de animales que no constituyan una explotación ganadera, excepcionalmente se podrá autorizar una vivienda para las personas que hayan de vivir real y permanentemente vinculadas a la misma, siempre que se trate de una actividad económica y la naturaleza y magnitud de las instalaciones y actividades lo demanden.
   2. Las que sean complementarias de las actividades a las que se refiere el párrafo a), teniendo esa consideración, entre otras, las que tengan por objeto la transformación y venta directa de los productos agrarios, así como las actividades turísticas, cinegéticas, artesanales, culturales, educativas, y cualesquiera otras complementarias de la actividad realizada en dichas explotaciones.
   3. Aquellas actuaciones que estén vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas e infraestructuras, incluidas las estaciones de servicio, talleres de reparación de vehículos con punto de recarga eléctrica o aparcamientos.
   4. Las que sean consideradas de interés público o social por la Administración Sectorial correspondiente, o en su defecto por la Administración Local, siempre que en este caso se desarrollen sobre suelos de titularidad pública y sean destinados a la implantación de equipamientos a los que se refiere el artículo 61.3 de esta ley, no siendo necesaria dicha titularidad pública cuando se refieran a equipamientos, dotaciones o espacios libres de competencia municipal según lo establecido en los artículos 25 y siguientes de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.
   5. Aquellas en las que se lleven a cabo usos que fuera imprescindible ubicar en suelo rústico bien por ser ése su normal ámbito de desarrollo, bien por ser inadecuado para ello el suelo urbano, incluidos los usos deportivos y de ocio sin instalaciones asociadas o con instalaciones desmontables necesarias para la realización de la actividad, así como las instalaciones deportivas descubiertas que, o bien sean accesorias de construcciones e instalaciones preexistentes, o bien ubiquen sus construcciones asociadas apoyándose en edificios preexistentes, sin perjuicio de la posible adecuación a estos nuevos usos.
   6. Las actividades extractivas y las construcciones vinculadas a ellas.
   7. La ampliación de usos, instalaciones y construcciones cuya ubicación en suelo rústico sea imprescindible por ser la única clase de suelo adyacente en la que puede llevarse a cabo esta ampliación, adoptándose las medidas de integración paisajística adecuadas.
   8. Las obras de reconstrucción, restauración, renovación y reforma de edificaciones preexistentes, para ser destinadas a uso residencial, cultural, dotacional público o privado, para actividades artesanales, de ocio o turismo rural, productivo, comercial, terciario, almacenaje o cualquier otro uso que fuera necesario implantar en suelo rústico, aun cuando se trate de edificaciones que pudieran encontrarse fuera de ordenación, salvo que el planeamiento adaptado a esta ley se lo impidiera expresamente, o fuera incompatible con la legislación sectorial o territorial.

      Se podrá ampliar la superficie para dotar a la edificación de unas condiciones de seguridad y accesibilidad universal adecuadas. Con carácter general la ampliación será como máximo de un 15 por ciento sobre la superficie construida existente, siempre que se garantice la homogeneidad volumétrica del conjunto desde un punto de vista estético, ornamental y de materiales, manteniendo la tipología visual constructiva de la edificación a ampliar. No obstante, se podrá incrementar hasta alcanzar el 20 por ciento en aquellas construcciones incluidas en el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico elaborado por el Ayuntamiento y en aquellas que, no estándolo, puedan resultar incluidas en éste al recuperar las condiciones que le hicieran merecedor de ello como consecuencia de las obras solicitadas.

   9. La transformación de edificaciones residenciales existentes en más de una vivienda siempre que no suponga aumento de la superficie construida, sin que dicha actuación pueda considerarse vivienda colectiva.
3. Para autorizar las construcciones y usos a los que se refiere este artículo, se tendrá en cuenta el carácter tasado de la excepción y el principio de que las construcciones autorizables no lesionen de manera importante o sustancial el valor que fundamentó la clasificación del suelo como protegido.
4. Serán considerados usos naturales en suelo rústico, sin necesidad de la previa autorización, las actuaciones de regeneración ambiental sin construcciones asociadas, sin perjuicio de la necesidad de recabar las autorizaciones exigidas en la legislación de costas cuando se desarrollen en zona de servidumbre de protección de costas, o por cualquier otra norma sectorial.

Artículo 50. Régimen del suelo rústico de protección ordinaria.

1. En los suelos rústicos de protección ordinaria incluidos en un ámbito regulado por instrumentos de planificación sectorial o territorial, el régimen de usos será el previsto en esos instrumentos.
2. En ausencia de previsión específica más limitativa que se incluya en la legislación sectorial, así como en los instrumentos de planeamiento territorial y en las condiciones que los mismos establezcan, en el suelo rústico de protección ordinaria podrán ser autorizadas, siempre que no estuvieran expresa y específicamente prohibidas por el Planeamiento General las siguientes construcciones, instalaciones, actividades y usos:
   1. Las mencionadas en el apartado 2 del artículo anterior.
   2. Las que sean necesarias para la realización de actividades relativas a la elaboración y comercialización de productos tradicionales o derivados de la actividad agropecuaria y los servicios complementarios de dichas actividades.
   3. Los usos deportivos y de ocio al aire libre con las instalaciones necesarias asociadas para la realización de la actividad, así como construcciones destinadas a usos deportivos cubiertos.
   4. La construcción de viviendas unifamiliares aisladas, así como de edificaciones e instalaciones vinculadas a actividades artesanales, educativas, culturales, de ocio y turismo rural incluidas nuevos campamentos de turismo y áreas de servicio de autocaravanas, en los términos establecidos en los artículos 51 y 86.
   5. Nuevos campamentos de turismo fuera de las áreas de desarrollo rural, que se sujetarán, en todo aquello que les resulte de aplicación, a los parámetros previstos en el artículo 86.5.

Artículo 51. Construcción de viviendas y otras actuaciones en suelo rústico.

1. En ausencia de previsión específica prevista en el planeamiento territorial o en la legislación sectorial, en aquellos ámbitos de los distintos núcleos urbanos o rurales del municipio en los que no se hayan delimitado las Áreas de Desarrollo Rural a que se refiere el artículo 86.1 de esta ley, se podrá autorizar con carácter excepcional, en todos los municipios de Cantabria, la construcción en suelo rústico de protección ordinaria, de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como construcciones e instalaciones vinculadas a actividades artesanales, educativas, culturales, de ocio y turismo rural, incluidos los nuevos campamentos de turismo y las áreas de servicio de autocaravanas, siempre que dichas construcciones o instalaciones que se pretendan construir se encuentren en la mayor parte de su superficie, a un máximo de doscientos metros del suelo urbano, medidos en proyección horizontal. El número máximo de nuevas viviendas no podrá superar el número de viviendas existentes en el suelo urbano en el momento de la entrada en vigor de la presente ley.
2. En los municipios sin Plan General o con Normas Subsidiarias del artículo 91 a) del Reglamento de Planeamiento Urbanístico de 1978, se podrán autorizar las construcciones e instalaciones a que se refiere el apartado anterior con independencia de la categoría del suelo rústico, salvo en aquellos concretos terrenos que estén sometidos a un régimen de especial de protección incompatible con su transformación urbana conforme a los planes y normas de ordenación territorial o a la legislación sectorial pertinente, por disponer de valores intrínsecos que les hagan merecedores de una especial protección.
3. Salvo que la planificación territorial o urbanística municipal establezca, a partir de la entrada en vigor de la presente ley, unos parámetros más restrictivos y limitativos que los previstos en este apartado, habrán de respetarse los siguientes:
   1. Las construcciones cumplirán lo establecido en el artículo 52 de la presente ley y, en todo caso, las características de las edificaciones serán coherentes con la arquitectura propia del núcleo, sin que puedan admitirse soluciones constructivas discordantes con las edificaciones preexistentes representativas de dicho núcleo de población. Las edificaciones que se pretendan llevar a cabo serán necesariamente de consumo casi nulo, autosuficiente energéticamente, al menos, en un 60 por ciento y habrán de armonizar con el entorno, especialmente en cuanto a alturas, volumen, morfología y materiales exteriores. En todo caso, deberán adoptarse las medidas correctoras necesarias para garantizar la mínima alteración del relieve natural de los terrenos y el mínimo impacto visual sobre el paisaje, procurándose la conexión soterrada a las infraestructuras existentes en el municipio. En el caso de nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas esta disposición será de aplicación a las edificaciones e instalaciones fijas.
   2. Se procurará que las nuevas edificaciones e instalaciones fijas se ubiquen en las zonas con menor pendiente dentro de la parcela.
   3. Los Ayuntamientos, a través de ordenanzas aprobadas conforme al artículo 83 de esta ley, podrán determinar las condiciones estéticas y de diseño que se permiten para las edificaciones e instalaciones fijas a las que se refiere este apartado.
   4. La parcela mínima edificable antes de cesiones, tendrá la siguiente superficie mínima:
      1. La existente, para municipios en riesgo de despoblamiento o en aquellos núcleos que se considere por el planeamiento territorial.
      2. Mil quinientos metros cuadrados en el resto de los casos, excepto para nuevos campamentos de turismo, que será de quince mil metros cuadrados.
   5. La Ocupación máxima de parcela por la edificación será:
      1. En parcelas de más de dos mil metros cuadrados, el 10 por ciento de su superficie bruta.
      2. En parcelas de entre mil quinientos y dos mil metros cuadrados, un máximo de doscientos metros cuadrados por planta.
      3. En parcelas de menos de mil quinientos metros cuadrados, un máximo de ciento cincuenta metros cuadrados por planta.
      4. En nuevos campamentos de turismo y áreas de servicio de autocaravanas, la necesaria para este tipo de instalaciones. No obstante, en los campamentos de turismo, la zona de acampada no podrá superar el 75 % de la superficie de la parcela y el espacio restante se destinará a viales interiores, zonas verdes, deportivas e instalaciones y servicios de uso común.
      5. Cuando en una misma edificación se compatibilice, junto al uso de vivienda el de una actividad artesanal o de ocio y turismo rural, el 15 por ciento de su superficie bruta.
   6. Al menos el 75 por ciento de la superficie de la parcela será permeable y estará libre de toda pavimentación o construcción sobre o bajo rasante salvo aquellas instalaciones destinadas a la captación de energía solar para autoconsumo y, en el caso de nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas, será del 50 por ciento descontando también el espacio destinado a viales interiores. Será obligatoria la plantación y adecuado mantenimiento de un árbol autóctono en cada cincuenta metros cuadrados libres de parcela.
   7. Las nuevas edificaciones, zonas de acampada e instalaciones fijas guardarán a todos los linderos una distancia mínima de cinco metros, medidos, en su caso, después de las cesiones.
   8. El frente mínimo de parcela a vía o camino público o privado, será de cinco metros, excepto en el caso de los nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas, que será de ocho metros a camino público.
   9. En las parcelas ya edificadas, computarán las edificaciones existentes a los efectos del límite de ocupación regulado las letras e) y f) anteriores, que podrán ser ampliadas hasta los límites previstos en dichos apartados, adaptando, en su caso, las características de dichas edificaciones a las previsiones en materia estética y arquitectónica reguladas en esta ley.
   10. Quedan expresamente prohibidas las parcelaciones. El régimen de la segregación de las parcelas será el establecido en el artículo 48 de esta ley. En el caso de los nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas no se considerará parcelación urbanística la urbanización y división del terreno destinado a acampada para el uso que les es propio en este tipo de establecimientos turísticos.
   11. No se podrán prever nuevos viales de acceso, debiendo resolverse éste a través de los viales públicos o privados existentes. En el caso de nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas los viales de acceso serán públicos, se hallarán debidamente pavimentados y tendrán una anchura mínima de 8 metros y los viales internos deberán cumplir con lo establecido en la normativa sectorial que los regula.
4. Los Ayuntamientos, mediante Ordenanza municipal, podrán excluir la aplicación de esta disposición este artículo en todo o parte de su término municipal, así como establecer parámetros más restrictivos y limitativos que los previstos en la misma.

Artículo 52. Construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico.

1. Sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que establezca la legislación aplicable o el planeamiento sectorial o territorial, a las nuevas construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico les serán de aplicación las siguientes condiciones:
   1. Será de aplicación, en todo caso, lo dispuesto en los artículos 56 y siguientes de la presente ley como normas de aplicación directa.
   2. Quedan particularmente prohibidas las construcciones de viviendas colectivas y urbanizaciones propias del entorno urbano, sin que a estos efectos tengan tal consideración las del supuesto del artículo 49.2.i) de esta ley.
   3. Las edificaciones que se proyecten se adecuarán a la pendiente natural del terreno, de modo que ésta se altere el menor grado posible.
   4. Las infraestructuras necesarias para obtener servicios tales como abastecimiento de agua, evacuación y tratamiento de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos, correrán por cuenta del promotor de la actuación, tanto la construcción como su conservación y mantenimiento y los servicios se ejecutarán soterrados, salvo justificación expresa por imposibilidad material.
   5. En el supuesto de las ampliaciones de instalaciones de carácter industrial o terciario a que se refiere el artículo 49.2.g), los parámetros urbanísticos aplicables serán los mismos que determinaron la construcción de dichas instalaciones, que prevalecerán sobre las determinaciones del planeamiento municipal sobre el suelo en el que se pretenda la ampliación, sin que ésta pueda ser superior al 50 % de la original.
   6. Siempre que el planeamiento no haya previsto la ampliación de una calzada, vial o camino que discurra por suelo rústico, se respetarán los cerramientos del frente de parcela. En caso de que el planeamiento haya previsto su ampliación, los nuevos cerramientos del frente de parcela se situarán de tal manera que no comprometan la ampliación prevista. No obstante, el Ayuntamiento podrá permitir el mantenimiento del cerramiento existente mientras no se ejecute la ampliación de viario prevista conforme un proyecto unitario de urbanización.

      El Ayuntamiento podrá condicionar la autorización de los actos edificatorios permitidos por esta ley en el suelo rústico, a la cesión gratuita sin urbanizar de los terrenos necesarios para la ampliación del viario prevista por el planeamiento, hasta un máximo de tres metros de anchura respecto de la calzada, vial o camino preexistente.

   7. Se respetarán y, en su caso, se repondrán, el resto de los cierres perimetrales de la parcela objeto de edificación cuando sean de piedra, así como los setos vivos y arbolado relevantes.
   8. Los parámetros urbanísticos aplicables a las nuevas construcciones e instalaciones y sus ampliaciones serán los previstos en el planeamiento urbanístico, salvo en el supuesto del apartado e) de este artículo y del artículo 51, en el que prevalecerán sus determinaciones y en las declaradas de interés público o social, en que serán los necesarios para garantizar su funcionalidad y accesibilidad conforme a su destino, sin superar en ningún caso los límites que establezcan la legislación sectorial o la planificación sectorial o territorial. En ningún caso, la altura máxima de las construcciones residenciales y las destinadas a alojamiento turístico que puedan autorizarse será superior a nueve metros, medidos desde cualquier punto del terreno en contacto con la edificación hasta su cumbrera, salvo que se trate de las actuaciones en el artículo 49.2.h) sobre edificaciones e instalaciones que ya superen dicha altura, en cuyo caso la altura máxima autorizable no podrá superar la existente antes de su reconstrucción, restauración, renovación o reforma.
   9. Tendrán en cualquier caso la condición de uso compatible con las construcciones residenciales, de ocio, turismo rural y para actividades artesanales que se edifiquen al amparo de esta sección, las explotaciones agropecuarias permitidas por el planeamiento, así como sus ampliaciones.
   10. Las nuevas edificaciones deberán apoyarse en la red de caminos existente, salvo justificación expresa, introduciendo únicamente los viarios o caminos imprescindibles.
   11. En el supuesto de las construcciones destinadas a uso deportivo a las que se refiere el artículo 50.2.c) la ocupación máxima de la construcción será del 5 % de la parcela, debiendo destinarse el resto de la parcela a usos deportivos al aire libre en un porcentaje de al menos el 10 %.
2. Para la autorización de las obras, construcciones y usos en los ámbitos regulados por instrumentos de planificación sectorial o territorial deberán tenerse en cuenta los criterios establecidos en los mismos y, en su defecto, se deberá analizar la solicitud ponderando el carácter ordinario o excepcional con que el plan sectorial o territorial prevé el uso, las condiciones del entorno, la necesidad que satisface y la menor afección al espacio protegido.
3. El Ayuntamiento, a través de ordenanzas aprobadas conforme al artículo 83 de esta ley, podrá determinar las condiciones estéticas y de diseño permitidas para las construcciones autorizables en suelo rústico. En los municipios sin Planeamiento General, estas ordenanzas podrán desarrollar o reforzar las Normas Urbanísticas Regionales respetando sus contenidos mínimos en esta materia, que no podrán alterar o reducir.

   En todo caso, las nuevas edificaciones se identificarán con las características propias del lugar. De este modo, las características tipológicas, estéticas y constructivas y los materiales, colores y acabados serán acordes con el paisaje rural y las construcciones tradicionales del asentamiento, sin perjuicio de otras propuestas que se justifiquen por su calidad arquitectónica.