Capítulo I. Planeamiento urbanístico

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 53. Prelación de fuentes.

1. Los Planes Generales de Ordenación Urbana constituyen el documento normativo básico por su ámbito territorial, que podrá ser desarrollado por Planes Parciales, Especiales o Estudios de Detalle.
2. Los instrumentos de ordenación territorial prevalecen y vinculan al planeamiento urbanístico municipal, que deberá adaptarse a dichos instrumentos en el plazo y con las condiciones que los mismos establezcan y, en todo caso, con motivo de su revisión.
3. Los Planes Especiales sectoriales a los que se refiere el artículo 80.4 prevalecen y se imponen al Planeamiento General. La aprobación de dichos Planes Especiales obliga a la adaptación del planeamiento urbanístico municipal en el plazo y con las condiciones que los mismos establezcan y, en todo caso, con motivo de su revisión.
4. Los Planes Especiales de reforma interior para actuaciones de regeneración y renovación urbana podrán modificar las determinaciones del Planeamiento General en lo que no afecte a la estructura general y orgánica del municipio.
5. Los Estudios de Detalle Especiales podrán establecer en las actuaciones de transformación urbanística en el suelo urbano, la ordenación cuando no viniera definida por el planeamiento general, así como modificar o completar la ordenación establecida por el planeamiento urbanístico en los términos previstos en esta ley.
6. Las Normas Urbanísticas Regionales se aplicarán de manera directa en ausencia de regulación expresa por el Planeamiento General o como complemento del mismo y de las normas de aplicación directa establecidas en esta ley.
7. En la elaboración y aplicación del Planeamiento General y de su planeamiento de desarrollo se habrá de tener en consideración la legislación sectorial estatal o autonómica que resulte en cada caso aplicable, en especial, la referente al régimen de las aguas, las costas, los puertos, las carreteras, la accesibilidad universal, los montes, los espacios naturales protegidos y el patrimonio histórico y cultural.

Artículo 54. Articulación entre Planes.

1. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior, los Planes urbanísticos se articularán entre sí atendiendo a los principios de jerarquía, especialidad y coordinación.
2. Salvo las excepciones previstas en esta ley, ningún Plan derivado podrá contradecir lo dispuesto en el planeamiento originario del que traiga causa.

Artículo 55. Normas técnicas de planeamiento.

1. Las normas técnicas del planeamiento urbanístico tendrán por objeto unificar los criterios técnicos que ha de reunir la documentación integrante del planeamiento urbanístico, la terminología y los conceptos urbanísticos generales, así como cualquier otra cuestión que precise aclaración u orientación técnica en materia de planeamiento urbanístico.
2. Las normas técnicas de planeamiento tendrán el siguiente contenido:
   1. La definición y concreción de los conceptos habitualmente utilizados en las normas urbanísticas de los instrumentos de planeamiento o en las ordenanzas de edificación, así como en otros documentos escritos y en la rotulación y leyendas de los planos.
   2. Las normas técnicas de la cartografía urbanística y su tratamiento informático.
   3. Los criterios, formatos y contenidos de los diferentes documentos que componen los instrumentos de planeamiento.
   4. Las especificaciones exigidas respecto del formato de los documentos requeridos por el órgano ambiental para la tramitación de la evaluación ambiental estratégica.
   5. Cualquier otro que tenga como finalidad reducir el grado de incertidumbre en la interpretación de los documentos de planeamiento urbanístico y facilitar su integración en los sistemas de información geográfica de Cantabria.
3. Las normas técnicas de planeamiento serán elaboradas por la Consejería o Consejerías competentes en materia de urbanismo y en materia de evaluación ambiental estratégica urbanística, previa audiencia de la Federación de Municipios de Cantabria y de los Colegios Profesionales con competencias en la redacción de instrumentos de planeamiento. Las normas técnicas de planeamiento se someterán a un período de información pública por plazo no inferior a un mes y se aprobarán por Orden de la Consejería competente en materia de urbanismo previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que deberá ser emitido en un plazo de seis meses.
4. Las normas técnicas de planeamiento tendrán carácter vinculante para la elaboración de los instrumentos de planeamiento urbanístico, salvo que en ellas se disponga expresamente lo contrario.

Sección 2.ª Normas de aplicación directa y estándares urbanísticos en el planeamiento municipal

Artículo 56. Protección del medio ambiente.

1. De conformidad con los Tratados de la Unión Europea y la legislación básica estatal, el planeamiento municipal asumirá como objetivo prioritario la protección del medio ambiente, su conservación y mejora, prestando especial atención a la utilización racional de los recursos, el abastecimiento y depuración de las aguas, el tratamiento de residuos y, en general, la integración de las construcciones en el entorno circundante, con el designio final de alcanzar un nivel alto de protección.
2. El planeamiento atenderá igualmente con el mismo carácter prioritario los problemas de movilidad urbana y la contaminación acústica.
3. Las construcciones habrán de observar las exigencias de protección del medio ambiente establecidas en la legislación sectorial y los objetivos de los apartados anteriores, que serán también de aplicación a las obras de rehabilitación, modernización o conservación de los inmuebles ya existentes, con el carácter de normas de aplicación directa.

Artículo 57. Protección del entorno cultural.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior y en la legislación que resulte aplicable, las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter histórico o cultural formalmente declarados como tales conforme a la normativa sectorial específica, o que estén incluidas en Catálogos propios del planeamiento municipal, habrán de armonizar con el entorno, especialmente en cuanto a alturas, volumen y materiales exteriores.
2. El planeamiento municipal incluirá las previsiones necesarias para la conservación y realce del patrimonio cultural, con especial referencia a los espacios urbanos relevantes, hayan sido o no protegidos de acuerdo con otra legislación sectorial de protección. Los Planes Generales velarán, asimismo, por la conservación de la trama urbana en los núcleos rurales.

Artículo 58. Protección del paisaje.

1. En los conjuntos urbanos de características históricas, típicas o tradicionales, la tipología de las construcciones habrá de ser congruente con las características del entorno. Los materiales empleados para la renovación y acabado de fachadas, cubiertas y cierres de parcelas habrán de armonizar con el lugar en que vayan a emplazarse. Los mismos requisitos serán de aplicación a las obras de rehabilitación, modernización o conservación de los inmuebles ya existentes.
2. En los lugares de paisaje abierto o natural y en las inmediaciones de los tramos de carreteras que ofrezcan la visión de paisajes relevantes, se acentuarán las exigencias de adaptación al ambiente de las construcciones que se autoricen y no se permitirá que la situación, masa, altura y color de los edificios, así como los muros, cierres o la instalación de publicidad estática u otros elementos, limiten el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompan la armonía del paisaje, o desfiguren la perspectiva propia del mismo.
3. Las normas establecidas en los apartados anteriores deberán concretarse en forma de determinaciones específicas a incluir en los instrumentos de ordenación y planificación territorial y urbanística, plasmándose en el condicionado de las licencias urbanísticas y demás autorizaciones administrativas que se otorguen al amparo de los mismos.

Artículo 59. Alturas y volúmenes.

1. En ausencia de planeamiento territorial o urbanístico que lo autorice, no podrá edificarse con una altura superior a tres plantas, incluida la baja, áticos, bajocubierta, plantas retranqueadas y semisótanos que sobresalgan más de un metro, de manera que la edificación resultante no exceda de dichas tres plantas en todos y cada uno de los puntos del terreno, sin perjuicio de las demás limitaciones que sean aplicables, sin que la altura total pueda ser superior a diez metros, medidos desde todos y cada uno de los puntos del terreno en contacto con la fachada, hasta la línea máxima de cumbrera.

   No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando se trate de solares enclavados núcleos o manzanas edificados en más de sus dos terceras partes, los Ayuntamientos podrán autorizar alturas que alcancen la media de los edificios ya construidos, si esta fuera mayor.

2. En los municipios con Planeamiento General, sus normas de ordenación procurarán que el aprovechamiento de las parcelas en el suelo urbano se adapte a las características básicas de las construcciones preexistentes legalmente edificadas. Las excepciones a este criterio se justificarán en la memoria del Plan.

Artículo 60. Edificabilidad, densidades y ocupación.

1. El Planeamiento General fijará, dentro de los máximos señalados, en su caso, en el Anexo de la presente ley, los parámetros de densidad y edificabilidad en atención al tipo de suelo y a las características de las distintas zonas del municipio.
2. En los desarrollos urbanísticos en el entorno de aquellos núcleos en los que el Planeamiento General proponga la preservación de su carácter tradicional, los parámetros de edificabilidad, densidad y ocupación se fijarán por el planeamiento atendiendo a la trama urbana, la morfología y los valores del núcleo que se pretende preservar.
3. En el suelo destinado a usos productivos o terciarios, la ocupación por construcciones vinculadas a tales fines no podrá superar los dos tercios de la superficie bruta del sector o unidad de actuación de que se trate.

Artículo 61. Espacios libres y equipamientos de sistemas generales.

1. A los efectos de esta ley, se entiende por sistema general, el conjunto de espacios libres públicos y equipamientos que el planeamiento urbanístico municipal identifique en función de su estrategia global, y que estén destinados al servicio de la generalidad de los ciudadanos, que forman parte de la estructura global de la ciudad y tienen como función garantizar al conjunto de sus habitantes un mínimo inderogable de calidad de vida.
2. El planeamiento municipal preverá como sistema general una superficie mínima total de espacios libres públicos, en los que se incluirán entre otros, parques, jardines, áreas de ocio y descanso, zonas deportivas al aire libre, y cualesquiera espacios asimilables de uso o servicio público, que se distribuirán procurando la máxima accesibilidad de todas ellas.

   La superficie de espacios libres a que se refiere este apartado, se fijará atendiendo a las previsiones de población del propio Plan, sin que puedan incluirse en este cómputo los sistemas locales al servicio directo de una unidad de actuación, ni las superficies incluidas en ámbitos o espacios naturales protegidos existentes sujetos a un régimen de usos que impida o comprometa su uso público.

3. Asimismo, y con idéntico carácter general para todo el término municipal, el planeamiento municipal contemplará la existencia de suelo, vuelo o edificabilidad en un complejo inmobiliario para construcciones y espacios destinados a servicios generales, administrativos y equipamientos sociales, tales como centros sanitarios, educativos, culturales, religiosos, asistenciales, alojamientos rotacionales, alojamientos colaborativos, deportivos cerrados, y también a la vivienda dotacional en los términos señalados en el apartado 3.3.4 del Anexo de esta ley atendiendo a las previsiones de población del propio Plan.

   A estos efectos, se entiende por equipamientos de alojamientos rotacionales a las edificaciones residenciales de titularidad pública aptas para ser habitadas de forma rotatoria que tienen como destinatarios a personas con dificultades de acceso a la ocupación legal de una vivienda, como estudiantes, personas tuteladas por la Administración, mayores, personas con discapacidad y otros colectivos cuyas características y necesidades lo hagan aconsejable, así como aquellos otros que pudieran definirse por la normativa estatal o autonómica. También podrán ser destinatarios de estos alojamientos las personas afectadas por actuaciones urbanísticas, por el tiempo que sea necesario hasta que se produzca el retorno o realojo a que tengan derecho.

   Se entenderá por equipamientos de alojamientos colaborativos, aquellos conjuntos residenciales con una función sustitutoria del hogar familiar que los propietarios del suelo hayan decidido promover en régimen de cooperativa, con el propósito de desarrollar una vida de apoyo mutuo entre distintas personas que quieran vivir juntas en un mismo lugar, para procurar la promoción de su autonomía y la atención ante situaciones de dependencia, que combinan espacios de uso privativo destinados a alojamiento con otros destinados a zonas comunitarias. Las instalaciones y servicios comunes habrán de incluir, como mínimo: despachos para asistencia social y atención médica, espacios destinados a terapia preventivas y de rehabilitación, servicio de limpieza y mantenimiento, dispositivos y sistemas de seguridad, servicio de restauración, así como planes específicos de actividades sociales, culturales, deportivas y de ocio. El diseño de los espacios ha de garantizar la adecuación y accesibilidad para el uso por parte de personas mayores o con discapacidad.

   El uso de los alojamientos rotacionales y de vivienda dotacional podrá implantarse en la misma parcela con otros usos dotacionales de servicio público en régimen de propiedad horizontal, siempre que las características constructivas de ambos usos públicos posibiliten su compatibilidad funcional.

4. Los equipamientos podrán ser de titularidad pública o privada. Los equipamientos de titularidad pública podrán gestionarse por cualquiera de los medios previstos en la legislación, debiendo garantizarse, cuando se encuentren abiertos a uso público, el acceso a los ciudadanos en condiciones no discriminatorias y bajo los principios de accesibilidad universal y diseño para todos de acuerdo con la legislación reguladora de la actividad de que se trate.
5. La cuantía mínima de espacios libres y equipamientos, así como la forma de computarlos, se establecen en el Anexo de la presente ley.
6. En el caso de reservas para centros educativos y sanitarios, habrá de tenerse en cuenta la planificación sectorial de la Administración competente.

Artículo 62. Espacios libres y equipamientos de sistemas locales.

1. A los efectos de esta ley, se entiende por sistema local el conjunto de espacios libres públicos y equipamientos al servicio prioritario de un sector o unidad de actuación.
2. Con independencia de lo dispuesto en el artículo anterior, en las operaciones que se verifiquen en las distintas clases de suelo deberán preverse las siguientes cesiones:
   1. En el suelo urbanizable y en las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en suelo urbano, el planeamiento correspondiente preverá la superficie de espacios libres públicos y de equipamientos sanitarios, educativos, culturales, deportivos y otros de carácter social o asistencial previstos en el Anexo de la presente ley. Asimismo, el planeamiento podrá concentrar en uno o varios tipos de servicios la superficie mínima inicial.

      En el caso de reservas para centros educativos y sanitarios habrá de tenerse en cuenta la planificación sectorial de la Administración competente.

   2. En las actuaciones de dotación en el suelo urbano, el planeamiento general fijará la superficie de cesión para espacios libres públicos y equipamientos por cada cien metros cuadrados construibles de carácter residencial que se incrementen en relación con la ordenación preexistente en el ámbito de actuación.

      Esta cesión de suelo podrá sustituirse, a elección de la Administración, por la entrega de superficie edificada, vuelo o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado dentro del ámbito, o por su equivalente pecuniario cuando se trate de una modificación puntual y ello no sea posible.

   3. En las actuaciones de renovación o regeneración urbana en el suelo urbano, el planeamiento general fijará la superficie de cesión para equipamiento por cada cien metros cuadrados construibles de carácter residencial que se incrementen en relación con la ordenación preexistente en el ámbito de actuación.

      En estas actuaciones, el deber de entregar a la Administración competente el suelo para dotaciones públicas relacionado con el reajuste de su proporción podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física para materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada, vuelo o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario situado dentro del mismo, o por su monetización.

Con independencia de lo anterior, con carácter excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que correspondiesen en las actuaciones de regeneración y renovación urbana, cuando no exista suelo disponible para ello en su entorno inmediato. La misma regla podrá aplicarse a los aumentos de la densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que reúna los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija la correspondiente actuación.

A los efectos de lo previsto en este apartado, se entenderá que no es económica ni técnicamente viable la cesión de suelo para espacios libres y dotaciones, cuando la memoria de viabilidad económica de la operación ponga de manifiesto que las cargas de urbanización, o las operaciones de realojo y retorno que haya que llevar a cabo, hagan inviable la operación.

3. Asimismo, en el suelo urbanizable y en las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en suelo urbano el planeamiento correspondiente en función del uso residencial, productivo o terciario previsto, deberá prever las plazas de aparcamiento que racional y motivadamente se juzguen necesarias para su adecuado servicio y como mínimo las que se indican en el Anexo de esta ley.

   Cuando se trate de plazas de aparcamiento vinculadas a centros comerciales u otros usos terciarios, podrán ser de titularidad privada siempre que estén abiertas al público.

4. En las urbanizaciones privadas, los equipamientos y las plazas de aparcamiento podrán situarse en espacios de propiedad privada, incluso bajo rasante, sin perjuicio de la potestad municipal de reclamar su mantenimiento y apertura al uso público, lo que, en su caso, se llevará a cabo mediante convenio con la entidad colaboradora que represente a la urbanización.
5. En suelo urbanizable, se deberá prever la plantación y adecuado mantenimiento de, al menos, un árbol autóctono por cada nueva vivienda o cuando el uso sea distinto del residencial, por cada 100 metros cuadrados construibles.

Artículo 63. Reserva de vivienda protegida.

1. La aprobación o modificación del planeamiento urbanístico municipal, siempre que califique suelo cuyo uso predominante sea residencial, deberá recoger la previsión de destinar terrenos para la construcción de vivienda protegida, en los términos del presente artículo.
2. Deberá garantizarse una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social, y comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista en el suelo urbanizable y el 10 por ciento en las actuaciones que tengan por objeto renovar o reformar la urbanización a las que se refiere el artículo 38.2.a) de esta ley.
3. Con carácter excepcional, previo informe favorable de la Consejería competente en materia de vivienda en el que se justifique adecuadamente la inexistencia de demanda de vivienda protegida, estarán exentos de la aplicación de lo dispuesto en este artículo los pequeños municipios y municipios en riesgo de despoblamiento.
4. Con carácter excepcional, previo informe favorable de la Consejería competente en materia de vivienda, se podrá permitir una reserva inferior o eximir de la misma, siempre que, se trate de actuaciones de nueva urbanización y se garantice en el planeamiento general el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

Artículo 64. Otras determinaciones sustantivas.

1. El planeamiento urbanístico procurará una razonable y equilibrada articulación de usos y actividades, evitando la repetición de soluciones urbanísticas idénticas, de manera que el carácter, uso y tipología predominante, no monopolice absolutamente la zona de que se trate.
2. Las edificaciones destinadas a usos residenciales deberán ajustarse a las condiciones de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad, establecidas por la normativa sectorial vigente.
3. Todo plan de ordenación detallada contemplará las previsiones necesarias para evitar barreras arquitectónicas, de manera que las personas con discapacidad vean facilitado al máximo el acceso directo a los locales públicos y edificios privados. No obstante, cuando la ordenación se proyecte sobre espacios públicos ya urbanizados, la adecuación a las normas de accesibilidad se exigirá sólo en aquellos casos que sean susceptibles de ajustes razonables, mediante las modificaciones y adaptaciones que sean necesarias y adecuadas y que no impongan una carga desproporcionada o indebida, en los términos que resulten de la legislación estatal o autonómica.
4. Las cesiones obligatorias que se contemplan en la presente ley a favor de las administraciones públicas comprenderán tanto el suelo como el subsuelo, el vuelo o edificabilidad en un complejo inmobiliario, computando a efectos de estándares y cesiones.

Artículo 65. Medidas para la mejora de la eficiencia energética o de la accesibilidad en edificios existentes.

1. Cuando se trate de edificaciones existentes, no computarán a efectos del volumen edificable, edificabilidad, ni de distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones o a la vía pública o de las alineaciones, la ocupación de los espacios que se requiera para la realización de obras que consigan reducir, al menos, un 30 por ciento, la demanda energética anual de calefacción o refrigeración de la edificación y que consistan en:
   1. La instalación de aislamiento térmico o fachadas ventiladas por el exterior de la edificación, o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas.
   2. La instalación de dispositivos bioclimáticos adosados a las fachadas o cubiertas.
   3. La realización de las obras y la implantación de las instalaciones necesarias para la centralización o dotación de instalaciones energéticas comunes y de captadores solares u otras fuentes de energía renovables en las fachadas o cubiertas, cuando consigan reducir el consumo anual de energía primaria no renovable de la edificación, al menos un 30 por ciento.
2. Tampoco computarán la realización de obras en zonas comunes que logren reducir el consumo de agua en el conjunto del edificio o mejorar su accesibilidad.
3. De acuerdo con lo previsto en la legislación básica estatal, será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución para garantizar la accesibilidad universal y siempre que asegure la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones públicas y demás elementos del dominio público. A tales efectos, esas superficies ocupadas no computarán a efectos del volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos, a otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones.
4. Será causa de expropiación forzosa por razón de interés social, que en un edificio en régimen de propiedad horizontal no se realicen, tras los oportunos requerimientos, las obras necesarias o las instalaciones precisas para el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, así como las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, previstos en la legislación sobre propiedad horizontal.
5. En este supuesto, la expropiación afectará únicamente a aquellos elementos privativos o comunes necesarios para la realización de dichas actuaciones y será beneficiaria de la misma la propia comunidad de propietarios.
6. En todo caso, la comunidad de propietarios deberá justificar la necesidad de llevar a cabo las obras de adecuación con un informe técnico y un proyecto técnico de ejecución de obras con la información precisa de la obra que se va a ejecutar, así como la acreditación de la imposibilidad de acudir a otras alternativas que resulten menos gravosas al derecho de propiedad privada.

Artículo 66. Supletoriedad.

En todo lo no previsto en la presente sección se estará a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico municipal y, en su ausencia, a las Normas Urbanísticas Regionales.

Sección 3.ª Los planes generales de ordenación urbana

Artículo 67. Concepto de Plan General de Ordenación Urbana.

1. El Plan General de Ordenación Urbana es el instrumento de ordenación integral del territorio correspondiente a uno o varios términos municipales completos, que tiene como objetivos cumplir en su ámbito los fines a que se refiere el artículo 3 de esta ley y, más concretamente, contribuir a resolver las necesidades de suelo residencial, dotacional y productivo del municipio, regulando, delimitando u orientando, según los casos, las zonas de crecimiento, la utilización del suelo rústico y los procesos de renovación y rehabilitación urbana.
2. El Plan General clasificará el suelo de todo su ámbito de aplicación para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente y definirá los elementos fundamentales de la estructura general del territorio respetando, en su caso, las determinaciones vinculantes del planeamiento territorial o de las leyes sectoriales, así como los criterios, orientaciones y estándares contenidos en ellos y en esta ley.
3. El Plan General de Ordenación Urbana establecerá la ordenación de todo su ámbito, la regulación detallada del uso de los terrenos y la edificación en el suelo urbano, así como la de los ámbitos de suelo urbanizable en los que se considere oportuno habilitar su ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

Artículo 68. Determinaciones mínimas del Plan General.

El Plan General de Ordenación Urbana contendrá, como mínimo, las siguientes determinaciones de carácter general:

1. Formulación de objetivos y propuestas generales.
2. Estructura general y orgánica del territorio integrada por los elementos determinantes del desarrollo urbano y, en particular, por los sistemas generales de comunicaciones, de espacios libres y zonas verdes públicas, de equipamiento comunitario público y de servicios urbanos, así como, los criterios para su obtención y diseño.
3. Clasificación y calificación del suelo en todas o algunas de las clases y categorías previstas en esta ley, según las características de los terrenos, con indicación de su delimitación, parámetros urbanísticos y superficie. En particular, identificará los criterios utilizados para delimitar los suelos especialmente protegidos, los núcleos rurales y el suelo urbano. Siempre que la ordenación propuesta por el Planeamiento General prevea la clasificación de terrenos urbanos por estar integrados en áreas edificadas en un porcentaje inferior al 50 por ciento, con una ordenación sustancialmente distinta de la existente hasta entonces, deberá necesariamente incluirlos en uno o varios ámbitos de equidistribución.
4. Justificación, en su caso, de la superficie de suelo urbanizable y de las Áreas de Desarrollo Rural, precisas para atender las necesidades de crecimiento del Municipio, de acuerdo con las previsiones recogidas en el propio Plan, incluyendo la justificación correspondiente para su desarrollo en el ámbito temporal que figure en el Programa de Actuación.

   En el marco de lo establecido en la legislación básica estatal, a menos que resulte otra cosa del planeamiento territorial o la legislación sectorial y siempre que se justifique adecuadamente la disponibilidad de recursos hídricos, y de infraestructuras y equipamientos necesarios, se considerará sostenible el incremento conjunto del suelo urbanizable y de las Áreas de Desarrollo Rural, igual o inferior al 10 por ciento de la superficie total resultante de sumar el suelo clasificado conjuntamente por el planeamiento en revisión, como núcleo rural, suelo urbano y suelo urbanizable delimitado o apto para urbanizar, excluyendo de dicho cómputo, en su caso, el suelo urbanizable residual.

5. Justificación de la necesidad o innecesaridad, en su caso, de suelo para la construcción de vivienda protegida en el municipio.
6. Vinculación de los desarrollos urbanísticos previstos con las infraestructuras y dotaciones existentes y las previstas, señalando las que deben estar en servicio con carácter previo o simultáneo a la edificación de tales terrenos y las fórmulas de financiación de las obras de urbanización necesarias para ello.
7. Catálogo de elementos arquitectónicos o naturales que deben ser conservados, e identificación de las medidas de protección que procedan a fin de evitar su modificación sustancial o destrucción, sin perjuicio además de los elementos arqueológicos o etnográficos que deban asimismo catalogarse, o tenerse en cuenta de conformidad con la legislación del Patrimonio Cultural.
8. Ordenación detallada del suelo urbano que no esté sujeto a actuaciones de transformación urbanística.
9. Relación de usos, edificios e instalaciones que se consideren fuera de ordenación, reflejándolos en los planos correspondientes o, en su defecto, fijando los criterios objetivos que permitan su identificación concreta.
10. Identificación de los núcleos de población existentes, con expresión descriptiva y gráfica de su delimitación concreta.
11. Análisis de la sostenibilidad económica del Plan.
12. Circunstancias con arreglo a las cuales sea procedente la revisión del Plan, en función de la población, viviendas construidas, índices de crecimiento, recursos, usos e intensidad de ocupación, así como del modelo de desarrollo adoptado y de los demás elementos que incidan en la clasificación del suelo inicialmente prevista.

Artículo 69. Otras determinaciones del Plan General de Ordenación.

1. El Plan General de Ordenación Urbana podrá incluir también determinaciones generales adicionales a las previstas como mínimas en el artículo anterior. Su grado de concreción y previsión dependerá de la entidad del municipio y estará en proporción a sus problemas y necesidades urbanísticas.
2. Entre las determinaciones generales que puede incluir el Plan están las siguientes:
   1. Dotaciones urbanísticas públicas adicionales a las mínimas que resulten necesarias.
   2. Programación de etapas en lo que afecte a la iniciativa pública.
   3. Medidas de protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza y patrimonio cultural, concordantes con la legislación específica aplicable y previamente validadas por el órgano competente.
   4. Delimitación de los núcleos rurales o de las zonas de carácter tradicional.
   5. Reservas previstas en el artículo 205 en cualquier clase de suelo y aquellas que, en su caso, se consideren necesarias para vivienda protegida y alojamientos rotacionales en suelo urbano o urbanizable.
   6. Señalamiento de plazos para la aprobación de Planes Parciales en el suelo urbanizable, así como, en su caso, para la ejecución, edificación y cumplimiento de los demás deberes urbanísticos a partir del planeamiento que resulte en cada caso preciso.
   7. Ordenación detallada del suelo urbano sujeto a actuaciones de transformación urbanística en los términos del artículo siguiente y delimitación de unidades de actuación en el suelo urbano con determinación, en su caso, de su aprovechamiento medio.
   8. Señalamiento, cuando proceda, de áreas de edificación y de rehabilitación forzosa o de áreas de tanteo y retracto.
   9. Un Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico que incluya las edificaciones existentes con características arquitectónicas, tipológicas y constructivas propias de una edificación rural del entorno.
   10. Programas de renovación, regeneración y rehabilitación urbana.
   11. En su caso, régimen transitorio, que contendrá las determinaciones oportunas sobre la vigencia del planeamiento anterior, precisando el régimen jurídico aplicable al planeamiento e instrumentos de gestión que estuvieren vigentes con anterioridad a la entrada en vigor del Planeamiento.
3. Asimismo, cuando el Plan General incluya la categoría de suelo urbanizable, podrá establecer directamente, para uno o varios sectores, la ordenación detallada del mismo, siempre que el grado de detalle alcance las previsiones exigibles para el suelo urbano.

   Dichas determinaciones podrán ser completadas o modificadas, en su caso, mediante un estudio de detalle de resultar necesario.

Artículo 70. Determinaciones en suelo urbano.

1. En el suelo urbano, el Plan General contendrá las siguientes determinaciones:
   1. Identificación de su delimitación y superficie.
   2. Calificación del suelo, entendida como la asignación de usos, intensidades, ocupación, alturas y tipologías edificatorias de las diferentes parcelas o zonas homogéneas, incluyendo, en su caso, las demás características de la ordenación, la urbanización y la edificación que se consideren necesarias. En especial, la previsión detallada de las condiciones sanitarias, de accesibilidad y estéticas de las construcciones y de los terrenos de su entorno. Entre las condiciones sanitarias se incluye expresamente la defensa frente al ruido.
   3. Identificación de los ámbitos inicialmente sujetos a actuaciones de transformación urbanística estableciendo las cargas exigibles en función del tipo de actuación, así como los criterios o parámetros para establecerlas en el caso de la delimitación posterior de unidades de actuación por el procedimiento previsto en el artículo 119.3.
   4. Delimitación o emplazamiento de espacios libres, deportivos y de ocio, centros docentes, sanitarios, culturales, religiosos y demás servicios de interés social vinculados al ámbito objeto de la ordenación detallada, con indicación de su carácter público o privado. El Plan General puede indicar también criterios de diseño, ejecución y obtención de los terrenos necesarios.
   5. Trazado y características de las redes de comunicaciones y servicios y de su conexión con la gran vialidad y los correspondientes sistemas generales.
   6. Señalamiento de alineaciones y rasantes que podrán ser completadas mediante estudios de detalle y previsión de aparcamientos públicos que podrán ubicarse en edificios exclusivos o incluso en el subsuelo de los sistemas viarios y de espacios libres, siempre que no interfieran en el uso normal de estos sistemas ni supongan la eliminación o el traslado de elementos físicos o vegetales de interés.
2. Cuando el Plan General identifique ámbitos sujetos, en su caso, a actuaciones de renovación o reforma de la urbanización podrá incorporar directamente su ordenación detallada.

   Dicha ordenación, de ser necesario, podrá ser completada o modificada mediante un estudio de detalle especial.

3. Cuando el Plan General identifique ámbitos sujetos, en su caso, a actuaciones de dotación deberá definir el ámbito de referencia en el que se produzca, en su caso, el incremento de la edificabilidad respecto a la ordenación existente, pudiendo incorporar directamente su ordenación detallada. Dicha ordenación, de ser necesario, podrá ser completada o modificada mediante un estudio de detalle especial.
4. Cuando el Plan General identifique ámbitos sujetos a actuaciones de regeneración y renovación urbana, así como de rehabilitación forzosa, podrá incorporar directamente su ordenación detallada. Dicha ordenación, de ser necesario, podrá ser completada o modificada mediante un plan especial de reforma interior o un estudio de detalle especial. Podrá incluir, asimismo:
   1. Un avance de la equidistribución que sea precisa.
   2. El plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que dé lugar en su caso.
   3. Una memoria de viabilidad económica con el siguiente contenido:
      1. Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.
      2. Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.
      3. El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido, en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación. El análisis referido hará constar, en su caso, la posible participación de empresas de rehabilitación, o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.
      4. El horizonte temporal que sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación.
      5. La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.
5. Cuando el Plan General incluya algún núcleo rural, definirá los usos y construcciones admisibles en función de lo establecido en el artículo 38.6 de esta ley.

Artículo 71. Determinaciones en suelo urbanizable.

1. Cuando el Plan General prevea la categoría de suelo urbanizable incluirá, al menos, las siguientes determinaciones:
   1. Delimitación de sus Sectores y su desarrollo suficiente para permitir la redacción de Planes Parciales.
   2. Asignación de usos predominantes, intensidades, tipologías edificatorias y densidad máxima en las diferentes zonas que se establezcan.
   3. Aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y, en su caso, el de las unidades de actuación.
   4. Esquema de los sistemas generales y de las redes de comunicaciones y servicios.
   5. Dotaciones locales mínimas, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales.
   6. Condiciones, plazos y prioridades para la urbanización de los diferentes Sectores, en función de las necesidades y carencias detectadas.
2. El Plan General podrá, asimismo, señalar el sistema o sistemas de actuación previstos, incluso con carácter alternativo, para la ejecución de los diferentes Sectores.
3. El Plan General puede delimitar directamente las unidades de actuación en que se articule cada uno de los Sectores y adelantar las determinaciones y condiciones propias del Plan Parcial, de manera que aquel se pueda ejecutar directamente sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

Artículo 72. Determinaciones en suelo rústico.

1. En el suelo rústico, además de las determinaciones genéricas contempladas en los artículos 68 y 69, el Plan General de Ordenación deberá:
   1. Identificar con precisión los distintos tipos de suelo rústico para su ordenación y protección singularizada.
   2. Prever un régimen de protección diferenciada con indicación precisa de las actividades absolutamente prohibidas y de las zonas donde debe quedar totalmente garantizada la conservación, e incluso mejora de los recursos naturales, valores paisajísticos, ambientales, culturales y económicos vinculados al uso agrícola, forestal o ganadero.
   3. Establecer con precisión las actividades, usos y edificaciones permitidos de acuerdo con las previsiones generales de esta ley, con especial referencia a sus características de diseño, accesibilidad y condiciones estéticas, incluidos materiales y colores de fachada y cubiertas.
   4. Identificar y delimitar, en su caso, las Áreas de Desarrollo Rural.
2. El Plan General puede prever el contenido y las materias genéricas sobre las que han de versar los posibles convenios urbanísticos vinculados a las posibilidades edificatorias del suelo rústico, con especial referencia a la concreta prestación o limitación de determinados servicios municipales en los núcleos rurales.

Artículo 73. Documentación.

1. Las determinaciones del Plan General establecidas en los artículos anteriores se desarrollarán en:
   1. Una Memoria, que tiene carácter vinculante y que ha de comprender una referencia a los objetivos, propuestas generales, soluciones previstas y cuantas aclaraciones sean precisas para hacer comprensible el modelo elegido incluyendo una específica justificación, en su caso, del crecimiento previsto por el planeamiento.
   2. Documentación justificativa de las decisiones recogidas en la Memoria, y específicamente la que avale la adecuada clasificación reglada del suelo, tanto urbano como rústico de especial protección.

      Cuando el suelo se clasifique como urbano por estar urbanizado en los términos del art. 37.1.b) y c), la documentación del Plan General deberá justificar la existencia de las infraestructuras y la integración en la malla urbana de los terrenos de que se trate.

      Cuando el suelo se clasifique como urbano por estar integrado en áreas consolidadas por la edificación en los términos del art. 37.1.d), la documentación del Plan General deberá justificar de manera coherente el porcentaje adoptado, y delimitar el ámbito del suelo que se encuentra ocupado por la edificación en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine el planeamiento urbanístico, según la ordenación propuesta en el mismo.

      Cuando el suelo se clasifique como rústico de especial protección, la documentación del Plan General deberá justificar la concurrencia de los valores indicados en el art. 46 de esta ley.

   3. Planos de información.
   4. Planos de ordenación.
   5. Normas urbanísticas y de edificación, que adoptarán el nombre de Ordenanzas y se expresarán en forma articulada. Según el tipo de suelo y el grado de desarrollo a él inherente, contendrán el régimen general o detallado de los requisitos de uso, proyectos de urbanización, condiciones técnicas de las obras, cualidades de volumen, uso, características estéticas de los edificios y cuantas regulaciones sean precisas para la ejecución del Plan, incorporando una ficha específica por cada Sector de suelo urbanizable, o ámbito de actuación de transformación urbanística en suelo urbano.
   6. Estudio económico-financiero, que incluirá un cálculo realista de los costes que implicará la ejecución del Plan General y de los medios financieros disponibles o previsibles para ello.
   7. Informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará el impacto de las actuaciones previstas en el Plan en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y prestación de los servicios públicos resultantes para atender el crecimiento urbano previsto, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. Por otro lado, se estimará el importe de los ingresos municipales derivados de los principales tributos locales, en función de la edificación y población potencial previstas, evaluados en función de los escenarios socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que la actuación comporta.
   8. Memoria de viabilidad económica para el caso de que en el planeamiento se recoja la previsión de actuaciones renovación y regeneración urbana.
   9. Programa de actuación en el que se incluirán, como mínimo, los objetivos, directrices y estrategia del desarrollo a largo plazo para todo el territorio comprendido en el ámbito del Plan, las previsiones específicas concernientes a la realización de los sistemas generales y las etapas de desarrollo, en su caso, de los sectores de suelo urbanizable.
2. El Plan General incluirá también el documento en cada caso previsto en la legislación de evaluación ambiental, así como cuanta documentación venga exigida por la legislación sectorial aplicable.
3. El grado de detalle de cada uno de estos documentos será el necesario para justificar las determinaciones del Plan General, y la escala de la documentación gráfica ha de permitir realizar Planes de desarrollo o redactar proyectos de obras sin necesidad de mayores precisiones o aclaraciones. En todo caso se estará a lo previsto en las normas técnicas de planeamiento previstas en el artículo 55 de esta ley.

Sección 4.ª Los planes parciales

Artículo 74. Sectores.

1. El Sector es el ámbito de ordenación de un Plan Parcial, para la regulación detallada del suelo urbanizable. Cada uno de los Planes Parciales abarcará uno o varios Sectores completos.
2. En el suelo urbanizable los Sectores los define el Planeamiento General.
3. La delimitación de Sectores deberá garantizar el desarrollo urbano racional del municipio. Su perímetro se determinará preferentemente mediante ejes viarios, terrenos de dominio público, alineaciones propias de la red de equipamientos y otros elementos geográficos. En todo caso, aunque no quede expresamente prohibido, no será criterio exclusivo para su delimitación la simple conformidad o ajuste a los límites de la propiedad privada.

Artículo 75. Objeto del Plan Parcial.

1. Los Planes Parciales tienen por objeto regular la urbanización y edificación del suelo urbanizable, plasmando el principio de equidistribución y desarrollando el Planeamiento General mediante la ordenación detallada de uno o varios Sectores completos.
2. No podrán aprobarse Planes Parciales sin la previa existencia de un Planeamiento General, al que aquellos están jerárquicamente subordinados y cuyas determinaciones podrán completar y concretar.

Artículo 76. Determinaciones de los Planes Parciales.

1. Los Planes Parciales detallarán y ajustarán las determinaciones previstas en el artículo 71 de esta ley. En particular, si no estuviera determinado en el Planeamiento General que desarrollan, delimitarán unidades de actuación, fijarán el sistema o sistemas de actuación previstos, incluso con carácter alternativo, asignarán usos, intensidades, tipologías y densidades máximas, con expresión concreta de los usos predominantes y del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de equidistribución y, en su caso, el de las unidades de actuación. Concretarán las dotaciones locales vinculadas a las unidades de actuación, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales existentes, procurando la máxima accesibilidad a todas ellas.
2. Los Planes Parciales contendrán también una evaluación económica de la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización y podrán precisar o prever, al menos, con carácter indicativo, los plazos de ejecución, con especial referencia al del cumplimiento de los deberes de urbanización y edificación.

Artículo 77. Documentación básica de los Planes Parciales.

1. Las determinaciones de los Planes Parciales se desarrollarán, en una Memoria, los planos de información y ordenación que resulten necesarios, informe o memoria de sostenibilidad económica en el que se ponderará el impacto de las actuaciones previstas en el Plan Parcial en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias, o la puesta en marcha y prestación de los servicios públicos resultantes para atender el crecimiento urbano previsto, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. Por otro lado, se estimará el importe de los ingresos municipales derivados de los principales tributos locales, en función de la edificación y población potencial previstas, evaluados en función de los escenarios socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que la actuación comporte. Se incluirá la relación de propietarios y de los bienes y derechos afectados, un plan de realojos si fuera necesario, memoria de viabilidad económica, y un plan de etapas las Ordenanzas urbanísticas en las que se incluirán como anexo, en su caso, los catálogos de edificios preexistentes a proteger si los hubiera.
2. El grado de detalle de cada uno de estos documentos será el necesario para justificar las determinaciones que en cada caso comprenda el Plan. La escala de la documentación gráfica ha de permitir redactar proyectos de obras sin necesidad de mayores precisiones o aclaraciones.

Artículo 78. Planes Parciales de iniciativa particular.

1. Los propietarios particulares, en los términos previstos en esta ley, podrán formular planes de desarrollo del Planeamiento General.
2. Cualquier propietario interesado podrán ejercer el derecho de consulta previsto en la legislación estatal. A estos efectos podrá dirigirse al Ayuntamiento presentando una memoria sobre las características de la actuación pretendida, incluso avances del Plan Parcial, solicitando información acerca de los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, la posibilidad de materializar los deberes de cesión en complejos inmobiliarios, los planes y proyectos sectoriales existentes, la viabilidad de la actuación y las obras que habrían de realizar a su costa para asegurar su conexión con los sistemas generales exteriores.
3. El Ayuntamiento habrá de responder en el plazo de tres meses debiendo ser la respuesta congruente con el grado de concreción de las cuestiones planteadas. Dicho plazo se interrumpirá si el Ayuntamiento solicitase aclaraciones adicionales necesarias para poder responder con la precisión adecuada.
4. La respuesta del Ayuntamiento servirá igualmente de base para la posterior redacción del Plan Parcial. Los criterios generales aceptados vinculan a la Administración municipal, sin perjuicio de eventuales cambios impuestos por razones legales de carácter formal o material o de modificaciones no sustanciales incluidas en la tramitación del Plan Parcial. El Ayuntamiento facilitará a los solicitantes cuantos datos y elementos informativos obren en su poder y sean necesarios para la redacción del Plan inicialmente aceptado.

Artículo 79. Documentación específica de los Planes Parciales de iniciativa particular.

1. En los Planes Parciales de iniciativa particular, además de la documentación general, habrán de consignarse los siguientes datos:
   1. Acreditación de la voluntad de que las personas propietarias que ejercen la iniciativa son propietarias, al menos, del 50 por ciento del suelo del Sector correspondiente y de los medios económicos con que cuenten para llevar a cabo la actuación.
   2. Relación de propietarios afectados con expresión de sus direcciones postales actualizadas y, en su caso, plan de realojos.
   3. Estudio justificativo de la ordenación del Sector y del carácter público o privado de las infraestructuras resultantes de las obras de urbanización, con especial referencia a las conexiones con los servicios viarios y de infraestructuras generales, modo de ejecución de las obras de urbanización y propuesta, en su caso, de compromisos de conservación, mantenimiento de la urbanización y prestación de servicios. Estos compromisos incluirán los que puedan vincular al promotor y al Ayuntamiento, así como los que ha de contraer aquel con los futuros compradores, y los supuestos de subrogación de éstos o de la asociación que los agrupe.
   4. Compromiso de presentar, con carácter previo a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan, fianza, aval o cualquier otra garantía admisible en Derecho por importe equivalente al 2 por ciento del coste de la inversión prevista en el estudio económico-financiero, en garantía de la prosecución y mantenimiento de la iniciativa emprendida.
2. En los casos de propietario único, cuando haya unanimidad entre los diferentes propietarios o cuando el plan Parcial se promueva por quienes representen, al menos, el 60 por ciento de la propiedad del ámbito, los Planes Parciales de iniciativa particular podrán contener ya las determinaciones concretas relativas a las cesiones obligatorias y al Proyecto de Urbanización, al que en tal caso sustituirán. También podrán incorporar las bases y estatutos de la Junta de Compensación, así como el proyecto de compensación, que se someterá a igual trámite de publicidad que el Plan Parcial.

   No obstante lo anterior, los promotores de la tramitación conjunta podrán desistir de ella en cualquier momento, y en tal caso la aprobación de cada uno de los instrumentos se sujetará a los plazos y trámites que les son propios.

Sección 5.ª Los planes especiales

Artículo 80. Contenido.

1. Los Planes Especiales son los instrumentos complementarios de ordenación que tienen por objeto la implantación o regulación pormenorizada de usos o actividades urbanísticas especiales en cualquier clase de suelo. Podrán formularse en desarrollo de los instrumentos de ordenación urbanística, o con carácter independiente.
2. En desarrollo de las previsiones contenidas en el Planeamiento General, los Ayuntamientos podrán formular Planes Especiales, con las siguientes finalidades:
   1. Desarrollo del sistema general de comunicaciones.
   2. Sistema de espacios libres públicos y equipamiento comunitario.
   3. Actuaciones de regeneración y renovación urbana.
   4. Saneamiento de las poblaciones.
   5. Sistema general de infraestructuras de abastecimiento, saneamiento o suministro eléctrico.
   6. Resolución de problemas de accesibilidad o circulación.
   7. Cualesquiera otras finalidades análogas.
3. En ausencia de Planeamiento General, los Ayuntamientos podrán asimismo formular Planes Especiales con las mismas finalidades del artículo 18 de esta ley, circunscribiendo su operatividad exclusivamente al ámbito municipal.
4. Con independencia de lo dispuesto en los apartados anteriores, deberán también formularse Planes Especiales cuando éstos vinieren impuestos por una normativa sectorial, en especial la relativa a la protección ambiental, de los recursos naturales, piscícolas, cinegéticos, forestales o del patrimonio histórico y cultural. La formulación de los Planes Especiales a que se refiere este apartado podrá no ser necesaria si las determinaciones propias de los mismos se hallan ya incorporadas o se incorporan a otro planeamiento en vigor.
5. Los Planes Especiales no podrán sustituir al Planeamiento General en su función de instrumentos de ordenación integral del territorio y no podrán clasificar suelo, aunque sí calificarlo y limitar sus usos.
6. No obstante, los planes especiales de reforma interior sí podrán modificar, justificadamente, el planeamiento urbanístico municipal en actuaciones de regeneración y renovación urbana y delimitar el ámbito estableciendo su ordenación detallada e identificar y regular las actuaciones de regeneración y renovación urbana. Para ello podrá asignar usos, intensidades, tipologías y densidades con expresión, en su caso, del aprovechamiento medio. En particular podrán crear, modificar o suprimir viales públicos y modificar o reubicar espacios libres y zonas verdes, pudiendo incluir las determinaciones a que se refiere el artículo 70.4 de esta ley.

Artículo 81. Determinaciones y documentación.

1. Las determinaciones de los Planes Especiales a los que se refiere el artículo anterior se inspirarán en lo que sea pertinente, en las de los Planes Parciales y deberán contener las propias de su naturaleza y finalidad debidamente justificadas. Dichas determinaciones serán desarrolladas en los estudios, memoria, planos y normas correspondientes. En la documentación se deberá incluir, además de cuanta documentación venga exigida en la legislación básica estatal y en la sectorial, un estudio económico que concrete las fuentes de financiación previsibles para ejecutar las actuaciones previstas, incluidas, en su caso, las indemnizaciones que procedan.
2. En particular, cuando se trate de planes especiales de reforma interior en desarrollo de actuaciones de regeneración y renovación urbana, se deberá elaborar una memoria de viabilidad económica, así como, en su caso, incorporar la justificación de la necesidad de modificar las determinaciones del planeamiento urbanístico municipal.

Sección 6.ª Otros instrumentos complementarios del planeamiento

Artículo 82. Estudios de Detalle.

1. Los Estudios de Detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar, adaptar o, en su caso, modificar determinaciones concretas establecidas en el planeamiento general. Los Estudios de Detalle podrán ser comunes o especiales, de iniciativa pública o privada, e incluirán los documentos justificativos de los extremos sobre los que versen.
2. El contenido de los Estudios de Detalle Comunes se circunscribirá exclusivamente a los siguientes aspectos:
   1. Establecer alineaciones y rasantes en caso de que no estuvieren establecidas, así como completar, adaptar, reajustar o modificar de forma motivada las prefijadas en el planeamiento.
   2. Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y completar, si fuera necesario, la red de comunicaciones con las vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el Estudio de Detalle.
3. Además de lo previsto en el apartado anterior, los Estudios de Detalle Especiales podrán establecer la ordenación cuando ésta no viniera definida por el planeamiento urbanístico, pudiendo diseñar, en su caso, la apertura de nuevos viales públicos, espacios libres y equipamientos conforme a los criterios establecidos para ello en el Planeamiento General. Cuando la ordenación viniera definida por el planeamiento urbanístico, podrán completarla o modificarla incluso alterando el diseño y situación de los espacios libres y equipamientos; los viales públicos de nueva creación; la ordenación de las edificaciones y sus alturas; la densidad y el índice de ocupación del suelo, todo ello dentro de los parámetros establecidos en la ordenanza de aplicación. En ningún caso los Estudios de Detalle Especiales podrán reducir la superficie total prevista destinada a viales públicos de nueva creación, espacios libres y equipamientos, ni superar los parámetros máximos de edificabilidad establecidos.
4. Los Estudios de Detalle no pueden ser aprobados en ausencia de Planeamiento General.

Artículo 83. Ordenanzas urbanísticas.

1. Con independencia de las Ordenanzas contenidas en el Planeamiento General, y al margen de ellas, los Ayuntamientos podrán regular por este medio los aspectos externos de carácter ornamental de las construcciones y, en particular, las fachadas, carteles, patios y espacios visibles, así como las condiciones higiénico-sanitarias, condiciones de accesibilidad y las actividades susceptibles de autorización en inmuebles y viales, siempre que su regulación no afecte a las condiciones de edificabilidad y destino del suelo que el Planeamiento General contemple. Todo ello, en términos compatibles con el planeamiento, al que no pueden modificar.
2. En ausencia de Planeamiento General, las Ordenanzas municipales pueden, además, completar las normas de aplicación directa previstas en la Ley y, en su caso, desarrollar o reforzar las Normas Urbanísticas Regionales respetando sus contenidos mínimos que no pueden alterar o reducir.

Artículo 84. Proyectos de Urbanización.

1. Los Proyectos de Urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la práctica y posibilitar la realización material de las determinaciones de los Planes. Los Proyectos de Urbanización constituyen instrumentos de ejecución del planeamiento que no podrán contener determinaciones sobre ordenación y régimen del suelo o de la edificación. Deberán limitarse a detallar y programar las obras que comprendan con la precisión necesaria para que puedan ser ejecutadas por técnico distinto del autor del proyecto. Su ámbito principal de actuación serán las obras de urbanización tales como pavimentación de calzadas, vialidad, red de servicios, abastecimiento de aguas, alcantarillado, redes de energía y comunicaciones, alumbrado público, jardinería y otras análogas.
2. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.
3. Los Proyectos de Urbanización comprenderán una memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación en relación con el conjunto urbano, planos de proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto y pliego de condiciones de las obras y servicios.
4. Los proyectos de urbanización contemplarán la accesibilidad del entorno urbano incluido en su ámbito, con sujeción a las determinaciones establecidas sobre accesibilidad conforme a la normativa específica, procurando que los elementos de urbanización y de mobiliario urbano no supongan obstáculos que impidan la libertad de movimientos de las personas.

Artículo 85. Catálogos de Edificaciones en Suelo Rústico.

1. Podrán aprobarse Catálogos de Edificaciones en Suelo Rústico, en los que se incluyan las edificaciones existentes en dicho tipo de suelo que respondan a las características arquitectónicas, tipológicas y constructivas propias de una edificación rural del entorno.
2. A tal efecto, el Catálogo habrá de señalar cuáles son las características arquitectónicas, tipológicas y constructivas propias de una edificación rural del entorno exigible a las edificaciones incluidas en el mismo, identificando en fichas específicas las edificaciones que posean esas características. Dada su naturaleza de acto administrativo, no podrá incorporar ordenanzas ni otras normas que disciplinen los usos autorizables, que serán los que autorice la ley y el planeamiento, pero sí podrá incorporar las afecciones derivadas de la legislación sectorial que atañan a las edificaciones catalogadas con carácter meramente informativo, y sin que la ausencia de incorporación de tales afecciones suponga la inexistencia de las mismas.

   Si se incorporase al Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico alguna edificación que esté fuera de ordenación o que sea disconforme con el planeamiento, se regirá por lo establecido con carácter general en los artículos 115 y 116 de la presente ley. El Catálogo no podrá incluir edificaciones construidas ilegalmente, pero su inclusión no prejuzga la legalidad de las mismas.

3. Los Catálogos que formen parte del planeamiento territorial o de la legislación sectorial serán asimilables al Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico.

Artículo 86. Áreas de Desarrollo Rural.

1. Las Áreas de Desarrollo Rural tienen por objeto contribuir a la ordenación y el desarrollo rural, regulando y ordenando, en su caso, la construcción de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como las instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, profesionales, de ocio y turismo rural incluidos los nuevos campamentos de turismo y áreas de servicio de autocaravanas, en el suelo rústico, siempre que éste no posea los valores intrínsecos a que se refiere el artículo 46.1 de esta ley, que le hagan merecedor de una especial protección, lo que habrá de justificarse en el expediente de delimitación de dichas Áreas.

   Salvo que se establezca otra cosa en el Plan Regional de Ordenación Territorial conforme al modelo territorial elegido, en los pequeños municipios se podrán establecer Áreas de Desarrollo Rural en el entorno de los núcleos urbanos y rurales delimitados por el planeamiento general. También se podrán delimitar estas Áreas de Desarrollo Rural en aquellos municipios con una población comprendida entre los cinco mil y los diez mil habitantes, pero sólo en el entorno de los núcleos urbanos y rurales delimitados cuyo número de viviendas sea inferior a 250.

   A los efectos de lo previsto en este artículo, se entenderá por núcleos urbanos o rurales delimitados, los terrenos clasificados por el Planeamiento General como suelo urbano o núcleo rural. En los municipios sin planeamiento se entenderá por núcleo urbano, los terrenos que se encuentren incluidos en una delimitación gráfica de suelo urbano de las previstas en el artículo 37.3 de esta ley. No tendrán la consideración de núcleos urbanos o rurales a estos efectos, aquellos terrenos que hayan sido desclasificados mediante una modificación puntual del planeamiento, o por sentencia judicial firme.

2. La distancia máxima que podrán alcanzar las Áreas de Desarrollo Rural desde el borde del núcleo urbano o rural, se determinará en el momento de su delimitación conforme a lo establecido en el artículo 105 de esta ley.
3. El número máximo de nuevas viviendas de cada Área de desarrollo rural no podrá superar el número de viviendas preexistentes en el núcleo urbano o rural en el momento de entrada en vigor de la presente ley.

   En ningún caso la superficie del Área de desarrollo rural podrá superar la superficie del núcleo urbano o rural delimitado existente.

4. Salvo que la planificación territorial o los Ayuntamientos establezcan unos parámetros más restrictivos y limitativos que los previstos en este apartado, en las Áreas de Desarrollo Rural habrán de respetarse los siguientes:
   1. Las construcciones cumplirán lo establecido en el artículo 52 de la presente ley y, en todo caso, las características de la edificación serán coherentes con la arquitectura propia del núcleo, sin que puedan admitirse soluciones constructivas discordantes con las edificaciones preexistentes representativas de dicho núcleo de población. La edificación que se pretenda llevar a cabo será necesariamente de consumo casi nulo, autosuficiente energéticamente, al menos, en un 60 por ciento y habrá de armonizar con el entorno, especialmente en cuanto a alturas, volumen, morfología y materiales exteriores. En todo caso, deberán adoptarse las medidas correctoras necesarias para garantizar la mínima alteración del relieve natural de los terrenos y el mínimo impacto visual sobre el paisaje, procurándose la conexión soterrada a las infraestructuras existentes en el municipio. En el caso de nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas esta disposición será de aplicación a las edificaciones fijas.
   2. Se procurará que las nuevas edificaciones e instalaciones fijas se ubiquen en las zonas con menor pendiente dentro de la parcela.
   3. Los Ayuntamientos, a través de ordenanzas aprobadas conforme al artículo 83 de esta ley, podrán determinar las condiciones estéticas y de diseño que se permiten para las edificaciones e instalaciones fijas a las que se refiere este apartado.
   4. La parcela mínima edificable antes de cesiones, tendrá la siguiente superficie mínima:
      1. La existente, para municipios en riesgo de despoblamiento o en aquellos núcleos que se considere por el planeamiento territorial.
      2. Quinientos metros cuadrados en el resto de los casos, excepto para nuevos campamentos de turismo, que será de quince mil metros cuadrados.
   5. La ocupación máxima de parcela por la edificación será:
      1. En parcelas de más de dos mil metros cuadrados, el diez por ciento de su superficie bruta.
      2. En parcelas de entre mil quinientos y dos mil metros cuadrados, un máximo de doscientos metros cuadrados por planta.
      3. En parcelas de menos de mil quinientos metros cuadrados, un máximo de ciento cincuenta metros cuadrados por planta.
      4. En nuevos campamentos de turismo y áreas de servicio de autocaravanas, la necesaria para este tipo de instalaciones. No obstante, en los campamentos de turismo, la zona de acampada no podrá superar el setenta y cinco por ciento de la superficie de la parcela y el espacio restante se destinará a viales interiores, zonas verdes, deportivas e instalaciones y servicios de uso común.
      5. Cuando en una misma edificación se compatibilice, junto al uso de vivienda el de una actividad artesanal o de ocio y turismo rural, el quince por ciento de su superficie bruta.
   6. Al menos el setenta y cinco por ciento de la superficie de la parcela será permeable y estará libre de toda pavimentación o construcción sobre o bajo rasante, salvo aquellas instalaciones destinadas a la captación de energía solar para autoconsumo, y en el caso de nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas, será del cincuenta por ciento descontando también el espacio destinado a viales interiores. Será obligatoria la plantación y adecuado mantenimiento de un árbol autóctono en cada cincuenta metros cuadrados libres de parcela.
   7. Las nuevas edificaciones, zonas de acampada e instalaciones fijas se situarán íntegramente en aquella parte de la parcela incluida dentro del área delimitada y guardarán a todos los linderos una distancia mínima de cinco metros, medidos, en su caso, después de las cesiones.
   8. El frente mínimo de parcela a vía o camino públicos, será de cinco metros, excepto en el caso de los nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas que será de ocho metros.
   9. En las parcelas ya edificadas, computarán las edificaciones existentes a los efectos del límite de ocupación regulado las letras e) y f) anteriores, que podrán ser ampliadas hasta los límites previstos en dichos apartados, adaptando, en su caso, las características de dichas edificaciones a las previsiones en materia estética y arquitectónica reguladas en esta ley.
   10. Quedan expresamente prohibidas las parcelaciones. El régimen de la segregación de las parcelas será el establecido en el artículo 48 de esta ley. En el caso de los nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas no se considerará parcelación urbanística la urbanización y división del terreno destinado a acampada para el uso que les es propio en este tipo de establecimientos turísticos.
   11. No se podrán prever nuevos viales de acceso, debiendo resolverse éste a través de los viales públicos existentes. En el caso de nuevos campamentos de turismo y áreas de autocaravanas los viales de acceso se hallarán debidamente pavimentados y tendrán una anchura mínima de 8 metros y los viales internos deberán cumplir con lo establecido en la normativa sectorial que los regula.
5. Los Ayuntamientos, mediante Ordenanza municipal, podrán excluir la aplicación de este artículo en todo o parte de su término municipal, así como establecer parámetros más restrictivos y limitativos que los previstos en el mismo.

Capítulo II. El planeamiento urbanístico en los pequeños municipios y municipios en riesgo de despoblamiento.

Artículo 87. Pequeños municipios y municipios en riesgo de despoblamiento.

1. A los efectos de esta ley, se entiende por pequeños municipios los que tengan una población de derecho inferior a los 5.000 habitantes, aunque las previsiones de crecimiento urbanístico recogidas en su Planeamiento General superen dicha cifra, siempre que no lo hagan por encima de los 6.000 habitantes.
2. A los efectos de esta ley, se consideran municipios en riesgo de despoblamiento aquellos que establece la Orden PRE/134/2020, de 16 de noviembre, por la que se aprueba la Delimitación de Municipios Afectados por Riesgo de Despoblamiento en Cantabria, o norma que la actualice o sustituya.

Artículo 88. Plan General de Ordenación Urbana de los pequeños municipios y de los municipios en riesgo de despoblamiento.

1. El Plan General de Ordenación Urbana de los pequeños municipios y el de los municipios en riesgo de despoblamiento deberá, como mínimo, clasificar el suelo, determinando el ámbito territorial de cada una de sus posibles clases y en su caso, el régimen de protección del suelo rústico. De prever suelo urbanizable contendrá, al menos, las condiciones negativas de su ordenación. El Plan podrá contener cualesquiera otras determinaciones previstas con carácter general en esta ley para los Planes Generales.
2. En el suelo urbano, el Plan podrá señalar las alineaciones y rasantes que sean necesarias. De no hacerlo, se fijarán en los Estudios de Detalle.
3. Salvo disposición en contrario del Plan General, en los municipios a los que se refiere este capítulo, no serán de aplicación las reservas mínimas de espacios libres previstas en los artículos 61 y 62 de esta ley. El Plan podrá agrupar las superficies necesarias para cumplir con la reserva mínima de equipamientos establecidos en el artículo 62. No obstante, en los núcleos del municipio que, según las previsiones del Plan, vayan a contar con una población superior a los 1.000 habitantes, los desarrollos urbanísticos en el suelo urbano mediante actuaciones integradas y en el suelo urbanizable, deberán respetar los estándares establecidos en el artículo 62 de esta ley.
4. El contenido del Plan General se desarrollará en la documentación a que se refiere el artículo 73 de esta ley. El resto de la documentación se reducirá al mínimo imprescindible para identificar y concretar las determinaciones del Plan.

Capítulo III. Formación y aprobación de los planes urbanísticos

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 89. Suspensión de licencias y de otros procedimientos.

1. Con el fin de estudiar la formación, modificación o revisión de los Planes urbanísticos y demás instrumentos de planeamiento e impedir que la nueva regulación quede anticipadamente condicionada, el órgano municipal competente para aprobar inicialmente el Plan de que se trate podrá acordar los ámbitos en los que se suspenden la ordenación o los procedimientos de ejecución, así como el otorgamiento de licencias de parcelación, edificación o demolición y de las demás que estime procedente en zonas o áreas determinadas, gráficamente identificadas. En cualquier momento se podrá modificar el ámbito territorial o material de la suspensión, sin que ello cambie el plazo máximo de ésta.

   El acuerdo de suspensión y sus eventuales modificaciones se publicarán en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en un periódico de difusión regional, así como en la sede electrónica del Ayuntamiento. Se notificará también personalmente a los afectados en procedimientos de ejecución y a los peticionarios de licencias, con la advertencia del derecho que eventualmente les asiste de ser indemnizados en los términos del apartado 7 de este artículo.

2. La suspensión a que se refiere el apartado anterior tendrá una duración máxima de un año, contado desde la publicación del anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria». No obstante, si durante ese tiempo se produjera la aprobación inicial del Plan, la suspensión se mantendrá para las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan modificación de la ordenación urbanística anterior y sus efectos se extinguirán con la aprobación definitiva del citado planeamiento o, en todo caso, transcurridos dos años desde el primitivo acuerdo de suspensión. Si la aprobación inicial se produjera una vez transcurrido el plazo del año, la suspensión derivada de esta aprobación a que refiere el apartado 3 de este artículo, tendrá también la duración máxima de un año.
3. Se haya hecho uso, o no, de la facultad cautelar que autoriza el apartado 1 de este artículo, el acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de ordenación determinará, por sí solo, la suspensión automática de los procedimientos de ordenación y ejecución, así como del otorgamiento de licencias en aquellas áreas concretas y expresamente identificadas, donde el nuevo planeamiento proponga la modificación del régimen urbanístico hasta entonces vigente, siendo de aplicación las demás previsiones de publicidad del apartado 1.
4. Si el órgano municipal competente no hubiera hecho uso de la facultad que autoriza el apartado 1, la suspensión de licencias derivada de la aprobación inicial del Plan tendrá una duración máxima de dos años. En cualquier caso, la suspensión se extingue con la aprobación definitiva del planeamiento.
5. La suspensión de licencias no afectará a las solicitudes que se adecuen al planeamiento en vigor y no resulten afectadas por la alteración de la ordenación recogida en el nuevo instrumento.
6. Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los supuestos previstos, en el plazo de cuatro años a contar de esa fecha, no podrán acordarse nuevas suspensiones para idéntica finalidad y similar contenido.
7. Los afectados por la suspensión del proceso de ejecución y los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación de la suspensión y que adecuen al planeamiento hasta ese momento vigente, tendrán derecho a ser indemnizados por el coste justificado de los proyectos y a la devolución, en su caso, de los tributos municipales. La indemnización por esta exclusiva causa no se producirá hasta la aprobación definitiva del planeamiento en que se constate la incompatibilidad con la nueva regulación de la actividad que se pretende.

Sección 2.ª Elaboración y aprobación de los planes generales de ordenación urbana

Artículo 90. Elaboración.

1. El Plan General de Ordenación Urbana será elaborado por el Ayuntamiento, que podrá hacerlo con medios propios o valerse de cualquiera de los medios previstos por la legislación de contratos de las administraciones públicas para ello.
2. Las Administraciones públicas afectadas y los particulares están obligados a colaborar con los Ayuntamientos en la elaboración del Plan facilitando la información de que dispongan que sea relevante para la elaboración de dicho planeamiento. En el caso de las Administraciones públicas, la colaboración se regirá por las normas de la legislación del procedimiento administrativo común, debiendo los órganos competentes en materia de urbanismo y ordenación territorial poner a disposición de los ayuntamientos, en el plazo máximo de un mes, toda la información de que dispongan y que pueda ser de interés en la elaboración del planeamiento.
3. Al amparo del principio de colaboración interadministrativa señalado en el artículo 6, sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior y para una más adecuada ponderación de las competencias ajenas en el ejercicio de la actividad de planificación, el Ayuntamiento, en cualquier fase de la tramitación, podrá solicitar de las distintas administraciones la colaboración precisa mediante la emisión de informes o aclaraciones sobre el parecer o la competencia del organismo consultado en relación con el Plan que se encuentra en fase de elaboración. El objeto de la solicitud será adecuar las previsiones urbanísticas con la planificación propia del ámbito material gestionado por las distintas administraciones, en especial en el ámbito educativo, sanitario, del patrimonio cultural, de las infraestructuras viarias, portuarias, de abastecimiento, saneamiento y depuración de las aguas, minas, montes y espacios naturales, así como sobre previsiones y planificación en el ámbito de las compañías suministradoras de energía y las de telecomunicaciones. Dichos informes o aclaraciones deberán emitirse en el plazo máximo de un mes.
4. Antes de iniciar la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana, el Ayuntamiento abrirá un periodo de información pública por un plazo de un mes, mediante la inserción de un anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un periódico de difusión regional, en el que se pondrán de manifiesto las prioridades de la futura ordenación, sus líneas básicas y estratégicas, expresándolo, todo ello, mediante la correspondiente documentación que será sencilla y clarificadora para que los ciudadanos puedan tener un conocimiento del modelo que se propone. Durante el expresado plazo de información pública se podrán formular sugerencias y observaciones sobre dicho modelo, así como sobre la propia necesidad y conveniencia de la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana.
5. La Administración del Gobierno de Cantabria pondrá a disposición de los Ayuntamientos toda la información geográfica relevante de que disponga con incidencia en su planeamiento general que afecte o pueda afectar al municipio directa o indirectamente. Los Ayuntamientos por su parte, están obligados a solicitar dicha información para la elaboración de su planeamiento general y salvo que dispusieran de otra mejor, deberán tenerla en cuenta en su elaboración.
6. El contenido de la información geográfica relevante suministrada por la Administración del Gobierno de Cantabria, unido al resultado del periodo de información pública con las modificaciones introducidas como consecuencia del mismo, así como aquellas que el Ayuntamiento decida introducir a partir de las sugerencias y observaciones realizadas en la tramitación ambiental previa, deberá constituir la base del proceso de elaboración del Plan General de Ordenación Urbana.
7. Cuando la inexistencia del Plan General afecte a intereses supramunicipales o al ejercicio de competencias autonómicas, el Gobierno podrá requerir al Ayuntamiento para que decida la elaboración del Plan, otorgándole un plazo que en ningún caso será inferior a dos meses. Transcurrido dicho plazo sin que el Ayuntamiento haya acordado formalmente la elaboración y en casos de negativa expresa, el Gobierno podrá disponer la formulación del Plan resolviendo lo procedente en cuanto a su redacción.

Artículo 91. Otras actuaciones previas a la aprobación inicial.

1. Una vez redactado el documento del Plan General y con carácter previo a su aprobación inicial, el Ayuntamiento lo remitirá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, al objeto de que por la Administración autonómica se recaben de forma simultánea, todos los informes sectoriales preceptivos que deban emitirse con carácter previo a la aprobación inicial del plan.
2. Asimismo, en el plazo de dos meses desde la recepción de la documentación, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo informará expresamente sobre la correcta delimitación y clasificación del suelo urbano, así como en su caso, sobre la adecuación del crecimiento previsto por el planeamiento a las exigencias de un desarrollo sostenible. Transcurrido dicho plazo sin que se haya emitido informe, éste se entenderá favorable y se podrá continuar la tramitación del procedimiento.

   Estos extremos se analizarán y formarán parte del informe de impacto territorial, cuando éste sea preceptivo según lo previsto en el Plan de Ordenación del Litoral.

Artículo 92. Aprobación inicial.

1. El procedimiento de aprobación del Plan General de Ordenación comienza con su aprobación inicial, que corresponde al Pleno del Ayuntamiento.
2. Una vez recibidos los informes a que hace referencia el artículo anterior o vencido el plazo previsto en la legislación sectorial para la emisión del informe o, en su defecto, transcurridos tres meses desde su solicitud, el Ayuntamiento incorporará al documento aquellas correcciones o modificaciones que, derivadas de los mismos, fuesen necesarias y aprobará inicialmente su Plan General de Ordenación Urbana.

   No obstante, el informe recibido fuera del plazo legalmente establecido, deberá ser tenido en consideración por el Ayuntamiento en las sucesivas aprobaciones del Plan, respetando el alcance que la legislación sectorial específicamente le confiera.

3. Aprobado inicialmente el Plan, se recabarán los informes sectoriales que sean precisos en esta fase de la tramitación y simultáneamente se someterá a información pública, junto con el pertinente documento ambiental, por el plazo mínimo y común de cuarenta y cinco días, en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un periódico de difusión regional y se publicarán íntegramente en el portal web municipal.

   La documentación expuesta al público deberá incluir un resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:

   1. Identificación en planos de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, así como una o varias fichas-resumen del alcance de dicha alteración.
   2. En su caso, identificación en planos de los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos de ejecución o de intervención urbanística y la duración de dicha suspensión.
4. El acuerdo de aprobación inicial del Plan se notificará junto con un ejemplar del Plan General aprobado inicialmente y del correspondiente documento ambiental, a la Delegación del Gobierno en la Comunidad Autónoma, a los Ayuntamientos limítrofes, al Registro de la Propiedad, a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, así como al órgano ambiental, para su conocimiento y demás efectos previstos.

Artículo 93. Aprobación provisional.

1. Finalizado el trámite de información pública el Pleno del Ayuntamiento, tomando en consideración las alegaciones formuladas en los trámites de información pública y de consultas, resolverá sobre las mismas y aprobará la propuesta final del Plan General que habrá de someterse a evaluación ambiental estratégica.
2. El Ayuntamiento remitirá la propuesta final del Plan General al órgano ambiental, junto con el resto de la documentación exigible por la normativa medioambiental, para que se formule, en el plazo previsto en la legislación específica, la correspondiente evaluación ambiental estratégica.
3. Formulada la correspondiente evaluación ambiental estratégica, el Pleno del Ayuntamiento aprobará provisionalmente el Plan incorporando las determinaciones, medidas o condiciones finales derivadas de la misma, lo publicará íntegramente en el portal web municipal y lo remitirá junto con el expediente a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo para su aprobación definitiva.

   No obstante, con carácter previo a la aprobación provisional y, de forma potestativa, el Pleno del Ayuntamiento podrá acordar el sometimiento del instrumento con las modificaciones incorporadas, a un nuevo trámite de información pública por un plazo que no podrá ser inferior a un mes.

Artículo 94. Aprobación definitiva.

1. La aprobación definitiva del Plan General corresponde a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
2. Recibido el documento del Plan General aprobado provisionalmente junto con el expediente, se solicitarán, de forma simultánea por la Administración autonómica, todos los informes sectoriales preceptivos que deban emitirse con carácter previo a dicha aprobación definitiva.
3. Una vez que el expediente esté completo, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo aprobará el Plan General en su totalidad o parcialmente en cuyo caso será de aplicación lo previsto en el artículo 95. Sólo podrá denegar la aprobación del Plan General y obligar a introducir modificaciones por razones de legalidad o para tutelar aquellos intereses supramunicipales, en relación con los cuales la Administración autonómica haya asumido competencias.

   A tal efecto, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo podrá devolver el Plan al Ayuntamiento, para que éste subsane las eventuales deficiencias formales o de documentación y eleve de nuevo el Plan para su aprobación definitiva, salvo que ésta se considere innecesaria por la escasa importancia de las rectificaciones.

   Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 95, en ningún caso la Comisión podrá imponer soluciones concretas de planeamiento que excedan de lo dispuesto en este apartado.

4. Si, en el examen de la documentación remitida, la Comisión Regional advirtiera que el planeamiento sometido a información pública ha experimentado modificaciones de carácter sustancial, antes de su aprobación definitiva, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo devolverá el Plan General para que el Ayuntamiento someta el mismo a un nuevo período de información pública de, al menos, un mes y eleve nuevamente el mismo para su aprobación definitiva.
5. A los efectos de lo señalado en este artículo se entenderá que una modificación es de carácter sustancial en los siguientes supuestos:
   1. La alteración en la clasificación sobre la prevista inicialmente en el documento expuesto al público tras su aprobación inicial, cuando dicha alteración afecte de forma conjunta a un porcentaje superior al 30 por ciento del suelo.
   2. La alteración en la clasificación de bolsas de suelo urbano, rústico o urbanizable, cuando dicha alteración afecte individualmente a un porcentaje superior al 30 por ciento respectivamente, del suelo así clasificado, en el documento expuesto al público tras su aprobación inicial.
   3. La introducción de grandes operaciones de transformación de suelo sobre las previstas en el documento expuesto al público tras su aprobación inicial, que impliquen un cambio del modelo territorial distinto al recogido en el instrumento aprobado inicialmente.
   4. La alteración de las proyecciones en el crecimiento inicialmente previstas como consecuencia de la introducción de modificaciones en la clasificación, calificación o en la normativa del Plan, tales como aumentos generalizados en la densidad y la edificabilidad, cuando dichas modificaciones individualmente o de forma acumulada supongan una variación superior al 10 por ciento del número de viviendas respecto a las previstas en el documento expuesto al público tras su aprobación inicial.
   5. La alteración de la estructura general del municipio prevista en el documento expuesto al público tras su aprobación inicial, cuando ésta afecte de manera general y relevante a los signos que la identifican, tales como, la vialidad general y los sistemas generales de equipamiento y espacios libres.
6. Se entenderá producida la aprobación definitiva por el transcurso de dos meses desde la entrada del expediente completo en el registro del órgano competente para otorgarla, sin que se hubiera suspendido el trámite o notificado la resolución. En tal caso, la aprobación se acreditará en los términos establecidos por la legislación del procedimiento administrativo común, sin perjuicio de la publicación del acuerdo y del Plan para conocimiento y efectos generales.

   El plazo a que se refiere este apartado se suspenderá cuando se requiera al Ayuntamiento para que complete o subsane la documentación remitida por ausencia de documentación o deficiencias subsanables, reanudándose el cómputo una vez se haya cumplimentado dicho requerimiento.

7. No se producirá el efecto a que se refiere el apartado anterior, si el Plan no incluyera su documentación formal completa, omitiera determinaciones establecidas como mínimas por esta ley o contuviera determinaciones contrarias a la Ley o a Planes de superior jerarquía.
8. La aprobación definitiva se notificará a la Delegación del Gobierno en la Comunidad Autónoma, a los Ayuntamientos limítrofes y al Registro de la Propiedad.
9. El Gobierno de Cantabria podrá delegar, previa solicitud del Ayuntamiento, la aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbana en los municipios de más de 10.000 habitantes.
10. Cuando la competencia para la aprobación definitiva del Plan General esté delegada en el Ayuntamiento, será preceptivo un informe previo y vinculante de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Dicho informe, que se referirá a los mismos supuestos contemplados en el apartado 3 de este artículo, se entenderá favorable por el transcurso de dos meses desde la entrada del expediente completo en el registro de la citada Comisión sin que se hubiera emitido.

Artículo 95. Aprobación parcial.

1. Cuando las objeciones a la aprobación definitiva del Plan General afecten a zonas o determinaciones tan concretas que, prescindiendo de ellas, el Plan se pueda aplicar con coherencia, éste se aprobará definitivamente, salvo en la parte objeto de reparos que quedará en suspenso hasta su rectificación en los términos precisados por la resolución aprobatoria. El Ayuntamiento notificará al órgano autonómico las rectificaciones oportunas, quedando levantada la suspensión, bien por resolución expresa de dicho órgano, bien por el transcurso del plazo de dos meses desde la comunicación sin que el órgano autonómico haya formulado objeciones, sin perjuicio de lo cual la Comisión podrá imponer un ajuste.
2. Asimismo, cuando la adaptación al Plan de Ordenación del Litoral prevista en el artículo 3 de la Ley 2/2004, de 27 de septiembre, del Plan de Ordenación del Litoral afecte a zonas o determinaciones tan concretas que, prescindiendo de ellas, el Plan se pueda aplicar con coherencia, éste se podrá aprobar definitivamente salvo en la parte objeto de adaptación que quedará en suspenso hasta que la misma se resuelva por el Consejo de Gobierno.

   A la vista del contenido de dicha resolución, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo levantará la suspensión, se pronunciará expresamente respecto a la aprobación definitiva del ámbito suspendido y se lo notificará al Ayuntamiento.

3. El levantamiento de la suspensión a que se refieren los apartados anteriores se publicará y entrará en vigor en los términos y con los contenidos previstos en el artículo 111.3.

Artículo 96. Planes supramunicipales.

Los Planes Generales de Ordenación Urbana que comprendan el término de varios Municipios serán formulados de común acuerdo y recibirán la aprobación de los respectivos Ayuntamientos. Los trámites de información pública se anunciarán asimismo en todos los Ayuntamientos implicados.

Sección 3.ª Elaboración y aprobación de los planes parciales

Artículo 97. Formulación y aprobación de los Planes Parciales.

1. Los Planes Parciales podrán ser formulados por los Ayuntamientos de oficio o mediante convocatoria de un concurso de proyectos, o directamente por los propietarios particulares que representen, al menos, la propiedad del 50 por ciento del suelo del correspondiente Sector.
2. La aprobación definitiva de los Planes Parciales corresponderá a los Ayuntamientos de más de 5.000 habitantes, previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que será vinculante en caso de ser negativo. Corresponderá a dicha Comisión la aprobación definitiva de los Planes Parciales en los municipios de menos de 5.000 habitantes.
3. Aprobado el Plan Parcial, éste entrará en vigor en el momento de su publicación, salvo que la competencia para la aprobación definitiva corresponda al Ayuntamiento, en cuyo caso la entrada en vigor se ajustará a lo establecido en la legislación de régimen local.

Artículo 98. Procedimiento de aprobación de los Planes Parciales.

1. El procedimiento de aprobación de los Planes Parciales será el siguiente:
   1. El Ayuntamiento aprobará inicialmente el Plan y lo someterá a información pública por el plazo mínimo de un mes, previo anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un periódico de difusión regional. No obstante, el plazo de información pública será como mínimo de cuarenta y cinco días cuando el informe ambiental estratégico determine que deba someterse a evaluación ambiental estratégica ordinaria.
   2. Terminado el plazo de información pública, si el documento fue sometido a evaluación ambiental estratégica ordinaria, el Ayuntamiento elaborará la documentación exigida por la legislación de evaluación ambiental y se lo remitirá, junto con el resto de la documentación sometida a información pública, al órgano ambiental a fin de que se formule la correspondiente Evaluación Ambiental Estratégica. A la vista de la evaluación ambiental y de las alegaciones, el Ayuntamiento introducirá en el documento, en su caso, los cambios pertinentes, con las modificaciones que procedieren, motivando las mismas.
   3. En el caso de que las variaciones y cambios propuestos como consecuencia del trámite de información pública o del procedimiento ambiental tuvieran carácter sustancial, el expediente deberá ser objeto de un nuevo período de información pública antes de su remisión a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, que en el plazo máximo de dos meses emitirá informe o procederá a su aprobación definitiva.
   4. Cuando la aprobación definitiva corresponda al Ayuntamiento, una vez producida la misma deberá remitir un ejemplar diligenciado del Plan aprobado al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria.
2. Transcurridos dos meses desde la entrada del expediente completo en el registro de la Administración competente para su aprobación definitiva, sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, se entenderá producida su aprobación por silencio administrativo, que se acreditará en los términos establecidos por la legislación del procedimiento administrativo común.

   No se producirá el efecto anterior, si el Plan fuera de iniciativa particular o no incluyera su documentación formal completa, omitiera determinaciones establecidas como mínimas por esta ley o contuviera determinaciones contrarias a la Ley o a Planes de superior jerarquía.

3. En el caso de Planes Parciales de iniciativa particular, los propietarios interesados podrán formular las consultas a que se refiere el artículo 78 con carácter previo a la tramitación formal del Plan Parcial. Realizado dicho trámite de consulta, si el Plan Parcial que se adecue sustancialmente a la respuesta dada por el Ayuntamiento, no fuese aprobado definitivamente, justificará un eventual reembolso de los gastos para ello efectuados.

   La realización de cambios impuestos por exigencias normativas posteriores o las modificaciones concretas impuestas en la tramitación formal del Plan Parcial no serán causa de la indemnización a que se refiere este apartado.

4. En el supuesto de que el Plan Parcial fuera de iniciativa particular, transcurridos seis meses desde la presentación de la documentación completa en el Ayuntamiento para su aprobación inicial, sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, se podrá instar la continuación de su tramitación por parte de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, hasta su aprobación definitiva.
5. La publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan Parcial de iniciativa particular quedará supeditada a la acreditación de la previa y efectiva puesta a disposición de la garantía prevista en el párrafo d) del artículo 79.1.
6. En el supuesto de que el Plan Parcial incorpore la documentación a la que se refiere el artículo 79.2 de esta ley, quedará constituida la Junta de Compensación con la aprobación definitiva del mismo.
7. Se producirá la caducidad cuando, tras la aprobación inicial, se paralice el procedimiento por causa imputable al promotor por un periodo superior a los tres meses, contados desde el día siguiente a su notificación.

Sección 4.ª Elaboración y aprobación de los planes especiales

Artículo 99. Formulación y aprobación de los Planes Especiales.

1. Los Planes Especiales podrá ser formulados, en función de su ámbito y naturaleza, por la Administración correspondiente o directamente por los propietarios que representen, al menos, la propiedad del cincuenta por ciento del suelo del correspondiente ámbito, cuando se trate de planes especiales de reforma interior en actuaciones de regeneración y renovación urbana y en general por las personas legitimadas para proponer la ordenación de las actuaciones citadas, así como de las edificatorias, en los términos de la normativa estatal, cuando se trate sobre actuaciones en el suelo urbano.
2. La aprobación de los Planes Especiales a que se refiere el artículo 80.2, salvo en el supuesto previsto en el apartado 4 de este artículo, se regirá por el procedimiento previsto en el artículo 98 para la aprobación de los Planes Parciales, correspondiendo la aprobación definitiva, según los casos, al Ayuntamiento o a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en los términos del artículo 97.2 de esta ley.
3. El procedimiento de aprobación de los Planes Especiales a que se refiere el artículo 80.3 será el previsto para la aprobación de los Planes Generales de Ordenación Urbana.
4. La aprobación de los Planes Especiales a que se refiere el artículo 80.4 se llevará a cabo de conformidad con lo dispuesto en la normativa sectorial de que se trate y, en su defecto, conforme a lo previsto en el artículo 98 de esta ley para la aprobación de los Planes Parciales, correspondiendo a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo las distintas aprobaciones.
5. El procedimiento de aprobación de los Planes Especiales a que se refiere el artículo 80.6 será el previsto en el artículo 110 de esta ley para la modificación de los Planes Generales de Ordenación Urbana.

Artículo 100. Informes y consultas.

1. En el procedimiento de aprobación de los Planes Especiales a que se refieren los apartados 2 y 3 del artículo 80 quedará siempre garantizado, como trámite esencial, la consulta y, en su caso, el informe preceptivo previo de los órganos competentes por razón de la materia de la Administración autonómica y, en su caso, de la Administración General del Estado.
2. Dichos informes se entenderán en sentido favorable o desfavorable por el transcurso del plazo establecido conforme a lo establecido en su respectiva normativa sectorial y en su defecto por lo establecido en las normas de procedimiento administrativo común.

Sección 5.ª Elaboración y aprobación de los demás instrumentos complementarios del planeamiento

Artículo 101. Aprobación de los Estudios de Detalle.

1. Los Estudios de Detalle podrán ser aprobados por los Ayuntamientos conforme al siguiente procedimiento.
2. Los Estudios de Detalle Comunes serán aprobados inicialmente por el Ayuntamiento que los someterán a información pública por el plazo de veinte días, mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria». En el caso de que fuesen de iniciativa particular, transcurridos dos meses desde su presentación sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, se podrán entender aprobados inicialmente por silencio administrativo, pudiendo instar los particulares su publicación en el «Boletín Oficial de Cantabria».
3. Los Estudios de Detalle Especiales serán aprobados inicialmente por el Ayuntamiento que los someterán a información pública, junto con el documento ambiental, por el plazo mínimo de un mes, mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria». No obstante, el plazo de información pública será de, al menos, cuarenta y cinco días cuando el órgano ambiental determine que deba someterse a evaluación ambiental estratégica ordinaria.

   Cuando los Estudios de Detalle Especiales fuesen de iniciativa particular, transcurridos dos meses desde su presentación, sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, se podrán entender aprobados inicialmente por silencio administrativo, pudiendo instar los particulares su publicación, junto con el documento ambiental, en el «Boletín Oficial de Cantabria».

4. A la vista del resultado de la información pública el órgano municipal competente los aprobará definitivamente, con las modificaciones que resulten pertinentes, notificando su aprobación junto con un ejemplar diligenciado al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria.
5. El plazo de aprobación definitiva de los Estudios de Detalle será de dos meses desde que se presente la documentación completa para su aprobación definitiva. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, los Estudios de Detalle se entenderán desestimados por silencio administrativo.

Artículo 102. Aprobación de Ordenanzas.

La aprobación de las Ordenanzas urbanísticas a que se refiere el artículo 83 de esta ley se llevará a cabo de conformidad con el procedimiento establecido en la legislación de régimen local.

Artículo 103. Aprobación de los Proyectos de Urbanización.

1. Los Proyectos de Urbanización serán redactados por la Administración actuante o, en su caso, por los propietarios promotores de la urbanización de que se trate y serán aprobados por el Alcalde en el plazo máximo de dos meses. En el caso de proyectos de iniciativa particular, transcurridos dos meses desde que se presente la solicitud de aprobación sin que ésta se haya notificado expresamente a los interesados, se entenderá desestimada por silencio administrativo.
2. Cuando el plan del que derivan haya previsto la expropiación de todos o de una parte de los terrenos, con carácter previo a su aprobación el Ayuntamiento podrá someterlo a información pública por un período de veinte días, mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria» y notificación a los titulares afectados.
3. Cuando, de conformidad con lo establecido en el artículo 79. 2 de esta ley el proyecto de urbanización se tramite conjuntamente con el Plan Parcial, los trámites a los que se sujetará su aprobación serán los de este último.

Artículo 104. Aprobación de los Catálogos de Edificaciones en Suelo Rústico.

1. El Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico será formulado y aprobado inicialmente por el Ayuntamiento, sometido a continuación a información pública por un periodo de un mes mediante anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria», remitiéndose con posterioridad a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo para informe vinculante, previo a la aprobación definitiva por el Ayuntamiento. Aprobado definitivamente por el Ayuntamiento, se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria».
2. La Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo emitirá su informe en el plazo de dos meses desde que se presente la documentación completa. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado expresamente, se considerará favorable por silencio administrativo.
3. El planeamiento general podrá incorporar el Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico. No obstante, en caso de modificación del Catálogo se seguirá los trámites recogidos en este artículo.

Artículo 105. Aprobación de las Áreas de Desarrollo Rural.

1. Corresponde delimitar las Áreas de Desarrollo Rural a los Ayuntamientos, previa la tramitación ambiental correspondiente e información pública, por el plazo de un mes, mediante la publicación del correspondiente anuncio en el «Boletín Oficial de Cantabria». No obstante, el plazo de información pública será de, al menos, cuarenta y cinco días, cuando el órgano ambiental determine que deba someterse a evaluación ambiental estratégica ordinaria.
2. El expediente constará, como mínimo, de la siguiente documentación:
   1. 1.º Delimitación gráfica del ámbito a la misma escala que la del suelo urbano.
   2. 2.º Una memoria justificativa.
   3. 3.º Ordenanzas de edificación que, en su caso, podrán establecer una regulación más restrictiva de los parámetros establecidos en el artículo 86.
3. Previamente a su aprobación definitiva, deberá constar informe favorable de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo que se emitirá en el plazo de dos meses desde que se presente la documentación completa. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado expresamente se considerará favorable por silencio administrativo.
4. No obstante lo señalado en el apartado 1, si se trata de un Ayuntamiento cuyo Planeamiento General ha sido sometido al preceptivo trámite ambiental en el que figuraran recogidos los ámbitos en los que podían delimitarse dichas Áreas, no será preciso un nuevo dicho trámite ambiental, debiendo, en su caso, recoger las observaciones y condiciones que se contuvieran en la evaluación ambiental del Planeamiento General.

Capítulo IV. Vigencia, revisión, modificación del planeamiento urbanístico

Artículo 106. Reglas generales.

1. Los Planes y demás instrumentos de ordenación urbanística tendrán vigencia indefinida.
2. Sin perjuicio de lo previsto en esta ley para su ajuste por planeamiento de desarrollo y los instrumentos complementarios de planeamiento, la alteración del contenido de los Planes y demás instrumentos de ordenación urbanística podrá llevarse a cabo mediante la revisión de los mismos, o la modificación de alguno de sus elementos.

Artículo 107. Revisión del Planeamiento General.

1. Se consideran revisión del Planeamiento General las alteraciones del mismo que afecten de manera sustancial a la estructura y ordenación general en él contemplada.
2. Procederá la revisión del Planeamiento General cuando se den las circunstancias establecidas en el mismo, en particular el cumplimiento de plazos eventualmente previstos o exigidos; cuando resulte afectado por normas o planes cuyas determinaciones resulten vinculantes; y, en general, cuando lo exijan las circunstancias o resulte conveniente por razones de oportunidad.
3. Las modificaciones de Planeamiento General que conlleven por sí mismas o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20 por ciento de la población prevista o de la superficie de suelo urbano o urbanizable de carácter residencial del municipio, supondrán, en todo caso, la revisión del planeamiento.
4. La revisión del contenido del Planeamiento General se llevará a cabo conforme a las mismas reglas y requisitos establecidos para la aprobación de los Planes Generales de Ordenación Urbana establecidos en esta ley.

Artículo 108. Revisión del Programa de Actuación.

Transcurridos los plazos contenidos en el Programa de Actuación del Planeamiento General, el Ayuntamiento deberá revisar su contenido al objeto de adecuarlo a las nuevas necesidades que se hubieran presentado, siguiendo para ello el trámite previsto en el artículo 109 de esta ley.

Artículo 109. Modificación del planeamiento urbanístico.

1. Se considera modificación de un instrumento de planeamiento urbanístico, la alteración de la delimitación de los sectores, el cambio de la clasificación o calificación singular del suelo y, en general, cualquier reforma, variación o transformación de alguna de sus determinaciones, siempre que por su entidad no pueda considerarse un supuesto de revisión.
2. Las modificaciones del planeamiento urbanístico contendrán las determinaciones y documentación precisas para su finalidad, incluyendo, además de cuanta documentación venga exigida en la legislación básica estatal, una Memoria en la que conste expresa justificación y motivación de la necesidad o conveniencia de la reforma y un estudio o descripción de sus efectos sobre el planeamiento vigente.
3. Cuando la modificación del planeamiento urbanístico incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deberá hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados.
4. Cuando la modificación del Planeamiento General suponga un incremento de la edificabilidad o de la densidad residencial se requerirá la proporcional y paralela previsión de mayores espacios libres y equipamientos a ubicar en un entorno razonablemente próximo, en los términos previstos en el artículo 62. En suelo urbano, podrá sustituirse, para el caso de que no fuere posible su materialización en el correspondiente ámbito de actuación, por su equivalente pecuniario previa valoración pericial por técnico municipal.

   Asimismo, en estas modificaciones de planeamiento, se requerirá la cesión, libre de cargas, del suelo correspondiente al 15 por ciento del incremento de la edificabilidad generada por la nueva ordenación urbanística al atribuir una mayor edificabilidad o densidad residencial respecto de la preexistente. En suelo urbano, dicha cesión podrá ser sustituida por su equivalente pecuniario.

5. Cuando la modificación del Planeamiento General implique una diferente ubicación o el cambio de destino de los terrenos reservados para dotaciones y equipamientos colectivos previstos en el mismo, será preciso que el cambio suponga el paralelo establecimiento de otros equipamientos, aunque sean para diferente finalidad. No obstante, ello no será necesario cuando se justifique que con ello no se incumplen los mínimos legales establecidos en el Anexo de la presente ley y la titularidad del suelo siga siendo, en su caso, pública.
6. Cuando la modificación del Planeamiento General implique una diferente ubicación, cambio de destino o de uso de los espacios libres y zonas verdes de uso público previstos en el mismo, será preciso mantener la misma o similar superficie de espacios libres previstos en el Planeamiento General vigente. No obstante, ello no será necesario cuando se justifique que con ello no se incumplen los mínimos legales establecidos en el Anexo de la presente ley y la titularidad del suelo siga siendo, en su caso, pública. En estos casos, la competencia para la aprobación definitiva corresponderá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
7. Cuando la modificación del Planeamiento General tenga por objeto un cambio de clasificación o calificación destinado al incremento de las previsiones de construcción de vivienda protegida, en la documentación de la modificación se establecerán las condiciones para que dichas viviendas se finalicen de forma previa o simultánea a las demás.
8. Cuando se trate de modificaciones puntuales no sustanciales que afecten a ámbitos del suelo urbano para actuaciones de regeneración y renovación urbana, así como de rehabilitación edificatoria podrán tramitarse mediante el procedimiento simplificado previsto en el artículo siguiente, siempre que no se aumente el aprovechamiento lucrativo.

   A estos efectos, se consideran modificaciones puntuales no sustanciales del plan aquellas de escasa entidad y de alcance reducido y local que cumplan los requisitos siguientes:

   1. Que la superficie de la modificación no supere los diez mil metros cuadrados.
   2. Que no afecten a una superficie superior al equivalente al uno por ciento del suelo urbano del municipio. En los municipios de menos de cinco mil habitantes este porcentaje será del tres por ciento.
   3. Que no modifique la clasificación del suelo.

   Se considerarán, asimismo, modificaciones puntuales no sustanciales aquellas que, sin reunir las condiciones indicadas anteriormente, modifiquen exclusivamente las ordenanzas, sin afectar a la edificabilidad.

9. Cuando la modificación del Planeamiento General afecte a los instrumentos de desarrollo ya existentes, podrá tramitarse la modificación de estos de forma simultánea a la de aquel. Se seguirán en paralelo expedientes separados de aprobación sucesiva, quedando condicionada la aprobación de la modificación de los instrumentos de desarrollo a la del Planeamiento General.

Artículo 110. Competencia y procedimiento para la modificación de los instrumentos de planeamiento.

1. La competencia para la aprobación de la modificación de los instrumentos de planeamiento corresponderá con carácter general a los Ayuntamientos, salvo que se trate de pequeños municipios y de aquellas modificaciones cuyo objeto se corresponda con lo previsto en el artículo 109.6, en cuyo caso corresponderá su aprobación definitiva a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
2. Salvo lo previsto en los artículos 80.6 y 82.3, el procedimiento para tramitar las modificaciones en los instrumentos de planeamiento, se sujetará a las siguientes reglas, salvo que el órgano ambiental determine que deban someterse a evaluación ambiental estratégica ordinaria, en cuyo caso serán las previstas para su aprobación:
   1. El Ayuntamiento, previa obtención del informe ambiental estratégico, aprobará inicialmente la modificación y la someterá a información pública junto con el resumen ejecutivo previsto en el artículo 92.3 por el plazo mínimo de un mes, previo anuncio en el "Boletín Oficial de Cantabria" y en, al menos, un periódico de difusión regional.
   2. Si no se hubiesen producido alegaciones durante ese plazo, o habiéndose producido no se estimase oportuno alterar el documento aprobado inicialmente, el expediente completo se remitirá directamente a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo para que, según corresponda, proceda a su informe o resuelva respecto a su aprobación definitiva, en los términos del artículo 94.
   3. Si se estimase oportuno alterar de alguna manera el documento aprobado inicialmente, el Ayuntamiento aprobará provisionalmente el documento con las modificaciones que procedieren, motivando dichas modificaciones. No obstante, con carácter previo a la aprobación provisional y de forma potestativa, el Ayuntamiento podrá acordar el sometimiento del instrumento, con las modificaciones incorporadas, a un nuevo trámite de información pública, por un plazo que no podrá ser inferior a un mes. Aprobado provisionalmente por el Ayuntamiento el documento, éste se remitirá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo para que según corresponda proceda a su informe o resuelva respecto a su aprobación definitiva, en los términos del artículo 94.
   4. Cuando la competencia para la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento corresponda al Ayuntamiento, será preceptivo un informe previo y vinculante de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Dicho informe se emitirá en los mismos términos que lo previsto 94.3. Se entenderá que el mismo es favorable por el transcurso de dos meses desde la entrada del expediente completo en el registro de la citada Comisión, sin que se hubiera emitido.
3. La tramitación de las modificaciones puntuales indicadas en el artículo 109.8 estará exenta de la tramitación ambiental siempre que dicha modificación no constituya una variación fundamental de la estrategia, las directrices y las propuestas del planeamiento que se va a modificar, y que además no produzca diferencias en los efectos previstos sobre el medio ambiente o en su zona de influencia.

   Para garantizar que no se producen diferencias en los efectos previstos sobre el medio ambiente o en su zona de influencia, habrá de solicitarse informe al órgano ambiental quien deberá pronunciarse, en el plazo máximo de un mes, sobre la necesidad de la tramitación de evaluación ambiental. En caso de que no se emita el informe en dicho plazo, se considerará que no es necesaria la tramitación ambiental. Si para pronunciarse sobre este aspecto el órgano ambiental considera necesario solicitar algún informe sectorial a los organismos competentes, podrá acordar la ampliación del plazo hasta la recepción del informe indicado. La citada ampliación de plazo no podrá ser superior a un mes, dándose cuenta de la misma al ayuntamiento.

4. La modificación de los instrumentos complementarios de planeamiento a que se refiere la sección 5.ª del capítulo III de este título, seguirá los mismos trámites que para su aprobación.

Capítulo V. Efectos de la aprobación del planeamiento urbanístico

Artículo 111. Publicación y entrada en vigor.

1. El Planeamiento urbanístico y los Estudios de Detalle no entrarán en vigor hasta que se hayan publicado completamente en el "Boletín Oficial de Cantabria" y, en el caso de que su aprobación corresponda a los Ayuntamientos, haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local. La publicación incluirá:
   1. el acuerdo de aprobación.
   2. el articulado completo de las normas urbanísticas o el enlace informático a que se refiere el artículo 7.6 de esta ley.
   3. La Memoria de Ordenación del Planeamiento o el enlace informático a que se refiere el artículo 7.6 de esta ley.
   4. la relación pormenorizada y numerada de todos los demás documentos de que conste formalmente aquel o el enlace informático a que se refiere el artículo 7.6 de esta ley.

   La publicación del Planeamiento urbanístico y los Estudios de Detalle también se sujetará a las exigencias derivadas de la legislación de evaluación ambiental estratégica.

2. La publicación se promoverá por el órgano administrativo que los hubiera aprobado definitivamente.
3. El órgano correspondiente, una vez producida la publicación en el «Boletín Oficial de Cantabria», remitirá un ejemplar completo del Plan o instrumento de ordenación o gestión de que se trate, al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria.
4. En los supuestos de aprobación parcial, la parte objeto de reparos no entrará en vigor hasta que se publique el acuerdo de aprobación definitiva de la correspondiente rectificación. El órgano competente para la aprobación dispondrá, en tal caso, la publicación conjunta y refundida de los documentos que constituyen el Plan en los términos del apartado anterior.
5. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 2 de este artículo, la publicación de los planes parciales de iniciativa particular no se llevará a cabo hasta la efectiva presentación de la garantía a la que se alude en el párrafo d) del artículo 79.1 de esta ley.

Artículo 112. Obligatoriedad.

1. Las Administraciones públicas y los particulares quedarán obligados al cumplimiento de las disposiciones establecidas en los Planes y Normas urbanísticos de acuerdo con su estructura jerárquica y de conformidad con lo previsto en los mismos.
2. Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contuvieren en el planeamiento urbanístico, así como las que, con independencia del mismo, se concedieren.

Artículo 113. Publicidad.

1. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Cantabria 1/2018, de 21 de marzo, de Transparencia de la Actividad Pública, y con independencia de la publicación formal de los Planes, los Ayuntamientos están obligados a facilitar los derechos de los ciudadanos enumerados en esta ley y, en concreto, a propiciar la máxima publicidad de los Planes de urbanismo cuya documentación oficial y completa podrá ser consultada en cualquier momento, en horas de oficina, por cuantas personas lo soliciten sin necesidad de demostrar un interés personal específico.
2. Todos los Ayuntamientos estarán obligados a la publicación telemática de la versión actualizada del planeamiento en sus portales institucionales.
3. La Administración autonómica procederá a la publicación telemática de la versión actualizada de los instrumentos de planeamiento incluidos en el Registro de Planeamiento y Gestión urbanística de Cantabria en los términos que se establezca reglamentariamente.

Artículo 114. Legitimación de expropiaciones.

1. La aprobación del Planeamiento urbanístico implicará la declaración de utilidad pública de todas las obras precisas y la necesidad de ocupación de los terrenos, bienes y derechos correspondientes a los efectos de su expropiación, ocupación temporal o imposición de servidumbres.
2. El planeamiento preverá en cada caso el contenido, alcance y finalidad de los bienes y derechos que sea necesario expropiar.
3. Cuando hubiera transcurrido el plazo de cuatro años sin que se lleve a efecto la expropiación prevista en el mismo respecto de terrenos no susceptibles de edificación y aprovechamiento privado y que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la distribución de los beneficios y cargas en los términos previstos en esta ley, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurriese otro año desde el momento de efectuar la advertencia.

   A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si pasaran tres meses sin que la Administración la acepte, podrá dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación u órgano equivalente, que fijará el justiprecio conforme a los criterios y de acuerdo con el procedimiento establecido en la legislación estatal aplicable. La valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente.

Artículo 115. Edificios fuera de ordenación.

1. Los edificios, patios de manzana e instalaciones y usos del suelo existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo por estar ubicados en espacios destinados por el Planeamiento General a viarios, espacios libres o dotaciones, serán calificados como fuera de ordenación. Quedarán, en todo caso, fuera de ordenación cuando su expropiación o demolición estuviera expresamente prevista en el Plan.
2. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo i) del artículo 68.1, el Plan General deberá relacionar expresamente los edificios, patios de manzana, instalaciones y usos calificados como fuera de ordenación o establecer los criterios objetivos que permitan su identificación concreta. No obstante, cuando resultasen claramente disconformes con las previsiones del Planeamiento General, en atención a los criterios del apartado 1 de este artículo y no aparecieran en la relación de edificios patios de manzana, instalaciones y usos fuera de ordenación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, resolverá sobre su situación jurídica, con audiencia previa del interesado. La resolución que concrete el régimen de fuera de ordenación podrá suplir la ausencia de previsión del Plan.
3. En los edificios, patios de manzana, instalaciones y usos que se declaren fuera de ordenación, sólo podrán realizarse las reparaciones que exigieren la higiene, accesibilidad, el ornato y la seguridad física del inmueble, así como cambios de uso por alguno de los permitidos en la ordenanza aplicable o en su defecto por esta ley. Asimismo, podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen o modernización, siempre que, en estos casos, sus propietarios renuncien al incremento de su valor con motivo de las mismas. En tal caso, a requerimiento de los propietarios, el Ayuntamiento levantará acta previa en la que se recoja el estado y valoración del edificio antes de la realización de las obras o cambio de uso que deberá ser expresamente aceptada por aquellos.
4. Cuando la disconformidad con el Planeamiento General no impida la edificación en el mismo solar, el propietario podrá obtener licencia de demolición sometiéndose en lo sucesivo al nuevo planeamiento en los términos que resulten de la clase de suelo de que se trate. Los eventuales arrendatarios tendrán el derecho de retorno que les reconoce la legislación del Estado.

Artículo 116. Preexistencias.

1. El Planeamiento General determinará el régimen de obras y usos autorizables en los edificios, patios de manzana, instalaciones y usos del suelo existentes con anterioridad a su aprobación definitiva, distintos de los previstos en el artículo 115.1 que resultaren disconformes con el mismo por no ajustarse a alguna de sus determinaciones. Si no se recogiera ninguna previsión al respecto, se seguirá el régimen general de obras y usos autorizables del planeamiento.
2. En todo caso, serán autorizables, en las edificaciones, sus patios de manzana e instalaciones, las actuaciones previstas en los artículos 65, apartados 1, 2 y 3, y 115.3, sin necesidad de levantar acta previa.