CAPÍTULO PRIMERO: DETERMINACIONES GENERALES

Sección Primera.- Delimitación, Desarrollo y Régimen

Artículo 12.1.- Delimitación y Programación.

1. 1. Constituyen el suelo urbanizable programado los terrenos delimitados con tal carácter en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.
2. 2. La programación de esta clase de suelo se establece en dos cuatrienios. El primer cuatrienio se iniciará con la publicación del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General y el segundo con la publicación del acuerdo de aprobación definitiva de la primera revisión del Programa de Actuación.
3. 3. La delimitación de los sectores del suelo urbanizable programado es la contenida en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.

Artículo 12.2.- Revisión del Programa de Actuación.

1. 1. El contenido de las determinaciones del Programa de Actuación serán revisadas por el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda cada cuatro (4) años y como consecuencia de dicha revisión se podrá, según los casos:
   1. a) Clasificar como suelo urbanizable no programado los terrenos no urbanizables que hubiesen sido objeto de expropiación forzosa como reservas de terrenos para la ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo.
   2. b) Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su incorporación al suelo urbano si en ejecución del Plan estos terrenos llegan a disponer de las condiciones previstas en el artículo 10 a) de la Ley del Suelo, siempre que dichos terrenos estén incluidos dentro de una unidad de ejecución cuyos propietarios hayan adquirido el aprovechamiento urbanístico como consecuencia de haber acreditado ante la Administración urbanística el cumplimiento de los deberes a que se refiere el artículo 26 de la Ley del Suelo y ésta haya expedido la certificación prevista el artículo 28.3 de la Ley del Suelo.
   3. c) Excluir del suelo urbanizable programado parte del mismo para su incorporación al suelo urbanizable no programado o al suelo no urbanizable, cuando el programa no se hubiere llevado a cabo dentro del plazo establecido al efecto y las circunstancias urbanísticas aconsejen tales medidas a tenor de los criterios y objetivos establecidos por el presente Plan.
   4. d) Ampliar en otros cuatro (4) años el límite temporal de las previsiones del Programa a tenor de las circunstancias existentes en partes del suelo urbanizable anteriormente programado.
   5. e) Modificar los sistemas de actuación previstos para el desarrollo de los sectores, sin perjuicio de la aplicación de lo previsto en el artículo 149 de la Ley del Suelo cuando se produjeran incumplimiento de los deberes urbanísticos.
2. 2. La revisión del Programa de Actuación se llevará a cabo a través de la modificación del Plan General, si fuera preciso alterar la superficie del suelo urbanizable programado.
3. 3. La revisión del Programa de Actuación exigirá la aprobación del Pleno del Ayuntamiento previa información pública por plazo de un mes, y su efectividad quedará condicionada a los trámites ulteriores en los casos en que se requiera la modificación del Plan General.

Artículo 12.3.- Desarrollo del Suelo Urbanizable Programado.

1. 1. El suelo urbanizable programado se desarrollará mediante los Planes Parciales correspondientes a los sectores delimitados en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.

   Dichos Planes Parciales habrán de aprobarse en el plazo fijado en la ficha correspondiente a cada sector, en cual se contará a partir del comienzo del cuatrienio correspondiente a los suelos que han de ordenar.

2. 2. Los Planes Parciales se redactarán con arreglo a lo dispuesto en el Título II de estas Normas y al contenido del presente Título.
3. 3. Los Planes Parciales deberán referirse a un solo sector de suelo urbanizable programado, debiendo integrar a los elementos de sistemas generales interiores al mismo. También podrán integrar elementos de sistemas generales exteriores al sector cuando a juicio de la Administración Municipal concurren circunstancias urbanísticas, vinculadas al propio desarrollo del sector, que hagan aconsejable su ordenación conjunta y se trate de elementos contiguos al sector que tengan determinada la obtención de su suelo con cargo al suelo urbanizable programado del cuatrienio en que haya de desarrollarse el sector.
4. 4. Los Planes Parciales cumplirán en los diferentes sectores las determinaciones y condiciones que para su desarrollo particular se expresan en las fichas correspondiente a cada uno de ellos.
5. 5. Las ordenanzas de los Planes Parciales se atendrán a lo dispuesto en los Títulos Quinto, Sexto y Séptimo de las presentes Normas y a las condiciones y recomendaciones que se establecen en este Título.

Artículo 12.4.- Régimen Urbanístico de la Propiedad.

1. 1. Las facultades del derecho de propiedad en el suelo urbanizable programado, se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en la Ley del Suelo y en las presentes Normas.
2. 2. Los propietarios de suelo urbanizable programado incluidos en unidades de ejecución a desarrollar por los sistemas de compensación y cooperación, una vez acreditado el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento, tendrán derecho al ochenta y cinco por ciento (85%) del aprovechamiento tipo que asigna el Plan General al suelo urbanizable programado en el cuatrienio correspondiente.
3. 3. Los propietarios suelo urbanizable programado destinados a sistemas generales serán expropiados al resultado de valorar el mismo por aplicación a su superficie del 50% del aprovechamiento tipo del atea de reparto en la que se encuentren. Cuando dichos suelos sean obtenidos por ocupación directa, por compensación en unidades excedentarias o por cualquier otro sistema de adquisición no expropiatorio , sus propietarios tendrán derecho al resultado de referir a su superficie el 85% del aprovechamiento del atea de reparto en la que se encuentren, el cual patrimonializarán cuando cumplan efectivamente los deberes de urbanización, cesión y equidistribución en la unidad de ejecución correspondiente.

Artículo 12.5.- Uso característico y Aprovechamiento Tipo.

1. 1. El uso característico para los suelos programados para el primer cuatrienio y segundo cuatrienio es residencial.
2. 2. El aprovechamiento tipo asignado a los suelos programados para los dos primeros cuatrienios es el señalado en las fichas de las correpondientes áreas de reparto.AR-22 para el primer cuatrienio y AR-23 para el segundo cuatrienio.

Artículo 12.6.- Obligaciones y Cargas de los Propietarios.

Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable programado están obligados a:

1. A) Ceder gratuitamente al Ayuntamiento:
   1. I) La superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines públicos, de las zonas deportivas, de recreo y expansión también públicas, determinadas por el planeamiento.
   2. II) La superficie total urbanizada de los centros docentes y los servicios de interés público y social que el planeamiento determine como de carácter público.
   3. III) Los terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios.
   4. IV) Los terrenos en que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, por exceder el aprovechamiento real de la unidad de ejecución del susceptible de apropiación privada o, en su caso, adquirir dicho aprovechamiento por su valor urbanístico en la forma y en los casos que establece el art. 151.4 de la Ley del Suelo.
2. B) Costear la urbanización en los términos señalados por los artículos 163 y 168.4 de la Ley del Suelo y 59 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística.
3. C) Conservar y mantener en buen funcionamiento la urbanización ejecutada, cuando así se imponga por el Plan de Ordenación o por las Bases de un Programa de Actuación Urbanística o resulte expresamente de disposiciones legales, y en cualquier caso, hasta su recepción provisional por el Ayuntamiento.
4. D) Solicitar licencia de edificación en los plazos establecidos.
5. E) Edificar los solares dentro de los plazos que fije el Plan Parcial o, en su defecto, en los fijados por el Plan General o en los legalmente establecidos.

Artículo 12.7.- Actuaciones en Suelo Urbanizable Programado Previas al Desarrollo de los Sectores.

1. 1. Los sectores de suelo urbanizable programado no podrán edificarse hasta tanto:
   1. a) No se hayan aprobado definitivamente los Planes Parciales.
   2. b) No se hayan cumplido los trámites del sistema de actuación que corresponda.
   3. c) No están ejecutadas las obras de urbanización, sin perjuicio de lo que se establece en el artículo siguiente.
   4. d) No se hayan formalizado las cesiones obligatorias de suelo.
2. 2. En tanto no se cumplan los requisitos señalados en el número anterior, en el suelo urbanizable programado no se podrá edificar ni llevar a cabo obras e instalaciones que no sean las correspondiente a la infraestructura general del territorio o a los intereses generales del desarrollo urbano. Igualmente, y cuando no hayan de dificultar la ejecución del planeamiento, podrán autorizarse las construcciones provisionales a que se refiere el artículo 136 de la Ley del Suelo con las garantías que el mismo prevé en orden a su demolición.
3. 3. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística en el suelo urbanizable programado sin la previa aprobación del Plan Parcial correspondiente al sector donde se encuentren los terrenos.

Artículo 12.8.- Requisitos para Poder Edificar.

1. 1. En el suelo urbanizable programado, una vez aprobados el Plan Parcial y el proyecto de urbanización correspondiente y constituida la Junta de Compensación en los supuestos en que tal sistema sea aplicable, podrán edificarse con anterioridad a que los terrenos estén totalmente urbanizados siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
   1. a) Que hubiese ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de aprobación del proyecto de reparcelación o de compensación, si uno u otro fuese necesario para la distribución de beneficios y cargas del Plan.
   2. b) Que la infraestructura básica de la unidad de ejecución esté ejecutada en su totalidad y que, por el estado de realización de las obras de urbanización de la parcela sobre la que se ha solicitado licencia, se considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios, fijando en la autorización correspondiente el plazo de terminación de la urbanización que será, en todo caso menor que el de la terminación de la edificación.
   3. c) Que en el escrito de solicitud de licencia se comprometa el peticionario, en cualquier caso, a no utilizar la construcción hasta no esté concluida la obra de urbanización, y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
   4. d) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, por importe del ciento seis por ciento (106%) del valor de las obras de urbanización para garantizar la ejecución de estas en la parte que corresponda. La fianza deberá cubrir el posible aumento de los costes de ejecución por incremento del Índice de Precios al Consumo. La garantía podrá ser parcialmente librada a medida que se vayan certificando las ejecuciones parciales de la obra urbanizadora.
2. 2. A los efectos del número anterior, se entenderá por infraestructura básica la instalación de los servicios urbanos que se enumeran a continuación en todo el ámbito del proyecto urbanización o en cada una de sus etapas de ejecución y sus conexiones con las redes exteriores, salvo los fondos de saco o acceso a las parcelas:
   1. a) Explanación.
   2. b) Saneamiento.
   3. c) Encintado de bordillo y base firme.
   4. d) Capa intermedia asfáltica del firme.
   5. e) Red de distribución de agua.
   6. f) Red de suministro de energía eléctrica y canalizaciones telefónicas.
   7. g) Red de alumbrado público.
   8. h) Red de gas.
   9. i) Galerías de servicios.
   10. j) Obra civil de los parques y jardines públicos.
   11. k) Acometidas de servicios a terrenos para dotación de equipamiento.
3. 3. Se considera infraestructura complementaria, que podrá ser objeto de ejecución simultánea con la edificación, los siguientes servicios urbanos:
   1. a) Red telefónica.
   2. b) Base de rodadura de aceras públicas.
   3. c) Capa de rodadura de pavimento.
   4. d) Red de riego e hidrantes.
   5. e) Los servicios de fondo de saco o accesos a las parcelas.
   6. f) Acondicionamiento de los espacios libres privados que forman parte de la parcela para la que se haya concedido licencia de edificación.
   7. g) Plantaciones, servicios y complementos de parques y jardines públicos.
4. 4. El proyecto de edificación de cualquier licencia que se solicite dentro de la unidad de ejecución o etapa de ejecución deberá incluir el acondicionamiento de los espacios libres de carácter privado que formen parte integrante de la parcela cuya edificación se pretende.

   En casos de espacios libres privados al servicio o que formen parte de los elementos comunes de dos o más parcelas, con el proyecto de edificación de la primera licencia deberá definirse el acondicionamiento de tales espacios libres y garantizarse su ejecución por los propietarios de las distintas parcelas, en proporción a sus cuotas o porcentajes de ejecución.

5. 5. Las etapas de ejecución deberán componer áreas funcionalmente coherentes, procurando que su superficie, edificabilidad y equipamiento sean proporcionales a las de todo la unidad de ejecución y tendrán que se aprobadas por el Ayuntamiento.
6. 6. No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua, energía eléctrica y las redes de alcantarillado.
7. 7. El incumplimiento del deber de urbanización simultáneo a la edificación implicará la no adquisición definitiva de los derechos al aprovechamiento urbanístico y a edificar, así como la caducidad de la licencia, sin derecho a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, todo ello sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y perjuicios que se le hubiera irrogado. Asimismo, comportará, en lo necesario, la pérdida de la fianza que se hubiere prestado para garantizar la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 12.9.- Ejecución del Planeamiento.

1. 1. Los Planes Parciales que se formulen en cada uno de los sectores del suelo urbanizable programado contendrán su división de unidades de ejecución y señalarán el sistema de actuación correspondiente a cada uno de ellas, de conformidad, en su caso, con las previsiones del Plan General.
2. 2. No podrán delimitarse unidades de ejecución en las que la diferencia entre el aprovechamiento lucrativo total de cada unidad y el resultante de la aplicación del aprovechamiento tipo sobre su superficie, sea superior al 15% de este último.
3. 3. No podrán delimitarse, dentro de un mismo sector, unidades de ejecución cuyas diferencias de aprovechamiento entre sí, o con relación al aprovechamiento del sector, sean superiores al quince por ciento (15%).
4. 4. Los propietarios de terrenos situados en suelo urbanizable programado deberán ejecutar los Planes Parciales de cada sector en el plazo máximo de los cuatro (4) años de cada programa, debiendo, dentro de dicho plazo o del previsto dentro de cada Plan Parcial si fuera menor, haber ultimado la constitución de las entidades urbanísticas colaboradoras que exija el sistema de actuación elegido, ejecutando la urbanización del sector, formalizado las cesiones obligatorias y edificado, en su caso, las construcciones previstas en el Plan Parcial dentro de dicho plazo o en el de dos (2) años adicionales al del cuatrienio, en el supuesto de que el Plan Parcial no señalase un plazo menor.
5. 5. Los Planes Parciales deberán iniciar su tramitación en el plazo de un (1) año desde que ésta fuera legalmente posible.

Sección Segunda.- Contenido de los Planes Parciales

Artículo 12.10.- Contenido de los Planes Parciales.

El contenido y documentación exigible a los Planes Parciales se elaborará con el grado de precisión y con arreglo a los criterios que para cada uno de los documentos se detallan en los artículos posteriores.

Artículo 12.11.- Memoria del Plan Parcial.

1. 1. La memoria deberá considerar todos los aspectos de la situación actual que pudieran condicionar la ordenación, y en todo caso:
   1. a) Las características generales del territorio, geológicas, geotécnicas, topográficas, hidrológicas, edafológicas, etc. Al describir su vegetación se tendrán en cuenta las especies, tamaño, edades y estado.
   2. b) Los usos de los terrenos, las edificaciones y las infraestructuras, precisando, en su caso, el número de residentes y puestos de trabajo que hubiere en la zona, el tipo de edificios, su calidad y estado y expresando las características, condiciones y capacidad de las infraestructuras.
   3. c) La situación de la propiedad del suelo, incluso servidumbres, arrendamientos y otros derechos indemnizables.
2. 2. Hará explícitos los modos en que se cumplen los objetivos, las condiciones e instrucciones establecidas por el Plan General para el sector, pudiendo concretarlos en función de la información urbanística y de los estudios complementarios que se realizaren.
3. 3. Analizará las posibles opciones para la ordenación y justificará la procedencia de las características de la ordenación que desarrolle, acreditando la creación de una unidad funcional conectada adecuadamente con las áreas colindantes, equilibrada en su nivel de equipamiento, coherente en su sistema de espacios libres e integrada con los tipos edificatorios que existieran en sus bordes.
4. 4. Describirá las características cuantitativas de la ordenación mediante un cuadro sintético que expresará los siguientes extremos:
   1. a) Superficie total del sector que ordene el Plan Parcial.
   2. b) Superficie del viario público del Plan Parcial.
   3. c) Superficie de parques y jardines de cesión obligatoria.
   4. d) Superficie de las parcelas para centros docentes y demás servicios públicos o de interés social, señalando su carácter público o privado.
   5. e) Superficies edificables (suma de la de las parcelas edificables).
   6. f) Superficie total edificable (suma de la de todas las plantas).
   7. g) Superficie edificables por usos (suma de la de todas las plantas para cada uno de los usos, señalando concretamente la correspondiente a los servicios sociales).
   8. h) Edificabilidad bruta.
   9. i) Edificabilidad sobre la superficie edificable.
   10. j) Superficies edificables susceptibles de apropiación privada y pertenecientes al Ayuntamiento, señalando en su caso el defecto de aprovechamiento susceptible de apropiación privada.
   11. k) Desglose de la superficie edificable sobre y bajo rasante.
   12. l) Superficie destinada a espacios libres privados.
   13. m) Altura máxima edificable sobre y bajo rasante.
   14. n) Dotación de plazas de estacionamiento y de garaje.
   15. o) Repercusión del viario, expresada en metros cuadrados por vivienda o por cada cien (100) metros cuadrados edificables.

Artículo 12.12.- Plan de Etapas y Programas de Actuación del Plan Parcial.

1. 1. Los Planes Parciales expresarán, si procede, las etapas de su ejecución, señalando las unidades de ejecución que comprendieran e indicando para cada etapa su duración, las obras de urbanización que comprende y las previsiones para poder poner en servicio las reservas de suelo correspondiente a los equipamientos.
2. 2. El Plan Parcial delimitará la unidad o unidades de ejecución que prevea para su desarrollo así como el sistema de actuación para las mismas. Asimismo señalará los plazos para el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución, urbanización y de solicitar licencia.

Artículo 12.13.- Estudio Económico y Financiero del Plan Parcial.

El estudio económico y financiero contendrá:

1. a) La evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización expresando su coste aproximado. Las evaluaciones habrá de referirse a las obras y servicios proyectados y en concreto a las siguientes actuaciones: movimientos de tierra; redes de abastecimiento de agua, riego e hidrantes ontra incendios: red de alcantarillado redes de distribución de energía eléctrica y alumbrado público; red de gas energético; pavimentación; arbolado y jardinería; mobiliario urbano y ornamentación; y obras especiales que hubieran de efectuarse.
2. b) La evaluación, en su caso, de las indemnizaciones a que su implantación diera lugar.
3. c) La entidad u Organismo que se ha de hacer cargo de la financiación de las obras de los sistemas generales e infraestructuras básicas que incluya la ordenación, acreditando el compromiso de su ejecución en plazos adecuados a los previstos para la puesta en servicios de la urbanización.

Artículo 12.14.- Conformidad de las compañías suministradoras.

La documentación del Plan Parcial deberá incorporar la conformidad de las compañías suministradoras de agua, energía eléctrica, teléfono y gas con la capacidad de las redes y plazos de conexión previstos.

Artículo 12.15.- Planos de Información del Plan Parcial.

El Plan Parcial contendrá, representados sobre soporte parcelario municipal, los siguientes planos de información:

1. a) Delimitación del área de planeamiento y situación en relación con la estructura del Plan General.
2. b) Ordenación establecida por el Plan General para el sector y su entorno.
3. c) Topográfico, con curvas de nivel de metro en metro.
4. d) Hipsométrico, hidrológico y edafológico, cuando sean precisos para la mejor interpretación del plano topográfico. Comprenderá la delimitación, cuencas y las áreas de humedad superficial.
5. e) Clinométrico, cuando se preciso para mejor interpretación del plano topográfico, diferenciado pendientes según intervalos del cinco por ciento (5%).
6. f) Geotécnico, diferenciando las áreas en que puede haber problemas de cimentación.
7. g) Catastral, que contendrá la referencia actualizada de las fincas y de sus cargas si las tuvieran, precisando linderos y superficies.
8. h) De edificación, usos, infraestructuras y vegetación existentes, con expresión de la superficie destinadas a los distintos usos, altura de las edificaciones, características de las vías, infraestructuras, y vegetación. Precisará los perfiles longitudinales de las vías y alcantarillado que se conserven.

Artículo 12.16.- Planos de Ordenación del Plan Parcial.

El Plan Parcial expondrá su ordenación mediante representación gráfica que, cuando sea en planta, se realizará sobre el plano topográfico rectificado y contendrá la delimitación del área de ordenación, la referencia de las hojas del plano parcelario municipal y los elementos que se conserva. Los planos de proyecto serán como mínimo.

1. a) Plano de zonificación, que comprenderá la delimitación de las zonas correspondiente a las distintas intensidades de los usos pormenorizados, al sistema de espacios libres y a las reservas de suelo para dotaciones y centros de servicios, todo ello en relación con la red viaria, incluida la de peatones. Cada zona se caracterizará por un número de orden, por su superficie y por la Ordenanza de aplicación. Deberá expresar la naturaleza pública o privada de los terrenos que resulten edificables, de los que se destinen a dotaciones y de los correspondientes a espacios libres, así como de los usos de las edificaciones e instalaciones previstas en estos dos últimos. En el plazo de zonificación se reproducirá el cuadro de características de la ordenación.
2. b) Plano de los espacios públicos, que comprenderá la definición geométrica de espacios libres y viario, diferenciando las áreas según su destino y tratamiento y reflejando el arbolado, el mobiliario urbano, el alumbrado y la señalización de tráfico, la denominación de calles y plazas y el sentido de numeración de las fincas. Reflejará las curvas de nivel señalará la referencia de puntos de replanteo y detalle de secciones transversales, enlaces e intersecciones complejas.
3. c) Planos de las características de los espacios libres públicos en los que se definirán de forma suficiente los perfiles longitudinales y transversales de los espacios libres y de la red viaria. Los perfiles longitudinales reflejarán el estado actual del terreno, el resultado proyectado y la localización de saneamiento, con referencia de rasantes, distancias al origen y posición de curvas e intersecciones.
4. d) Plano de esquemas de las redes de servicios, especificando el trazado de las redes y galerías de la red de abastecimiento de agua, riego e hidrantes contra incendios, red de alcantarillado, red de distribución de energía eléctrica y alumbrado público, red de canalización telefónica, red de conducción de gas y red de canalización de semáforos. Contendrá un esquema de compatibilización de servicios mediante secciones transversales. Se incluirá la descripción de sus principales características, diferenciando claramente los elementos que hayan de realizarse en galerías.
5. e) Plano de ordenación de los volúmenes edificables, viario interior, parcelación y espacios libres privados, que deberá especificar si es indicativo o vinculante. En él se definirá el suelo vinculado a cada edificio y se diferenciarán los espacios libres privados comunales de los individuales.
6. f) Plano de delimitación de unidades de ejecución así como de las etapas previstas para su desarrollo, que se realizará sobre un plano que integre la zonificación, la parcelación y los esquemas de servicio. La delimitación de las unidades de ejecución se hará señalando con toda precisión la superficie de las mismas, así como el sistema de actuación que a cada una corresponda. Cuando el Plan Parcial contenga la delimitación de varias unidades de ejecución, señalará su orden de prioridad.
7. g) Planos del impacto de la actuación, en los cuales se identificarán los límites visuales del sector desde los puntos de contemplación más frecuentes, las vistas, las siluetas características, así como los elementos importantes en cuanto a rasgos del paraje, puntos focales, arbolado y edificios existentes. Se analizará el impacto visual, desde los puntos más importantes de contemplación, mediante perspectivas o fotomontajes de las situaciones actual y prevista, de los edificios proyectados y el contraste de su escala con el tejido urbano adyacente; y se analizarán los perjuicios en el soleamiento e iluminación natural que pudieran ocasionarse en los edificios o espacios libres inmediatos. Para ello se efectuará un estudio de sombras proyectadas en el orto de los días característicos del año.

Artículo 12.17.- Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial.

El Plan Parcial contendrá unas Ordenanzas reguladoras de la edificación y los usos que se desarrollarán en los términos que señala la Ley del Suelo, satisfaciendo, en todo caso, las normas del Plan General, tanto las relativas a su clase de suelo como las condiciones generales, el contenido que para cada sector se asigna en la ficha individualizada correspondiente y los conceptos y criterios que respecto a la ordenación se exponen en este Capítulo.

Sección Tercera.- Desarrollo y Ejecución de los Planes Parciales

Artículo 12.18.- Estudios de Detalle.

En desarrollo de los Planes Parciales podrán formularse Estudios de Detalle, con el contenido enunciado en el artículo 2.8, con las condiciones determinadas en el Título II y con el contenido detallado que se señala a continuación.

1. A) Memoria, que comprenderá la descripción de la solución adoptada; la justificación de la conveniencia del Estudio de Detalle, la de la procedencia de las soluciones propuestas para adaptar o reajustar alineaciones y rasantes, en su caso, y la de la procedencia de las soluciones adoptadas para ordenar volúmenes y establecer vías interiores; la inexistencia de alteraciones de las condiciones de la ordenación; el cumplimiento de las condiciones básicas del planeamiento que desarrolla; la inexistencia de perjuicios sobre los predios colindantes; y la justificación de que no se aumenta la edificabilidad.
2. B) Cuadro de características cuantitativas que exprese, en comparación con la solución primitiva, la ocupación del suelo, las alturas máximas, la edificabilidad y el número de viviendas.
3. C) Planos de la ordenación que, a escala 1:500, sobre el parcelario municipal, expresarán las determinaciones que se completen, adapten o reajusten, con referencia a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente. En los espacios públicos se diferenciarán las superficies destinadas a los distintos usos, calzada, estacionamiento, canalización y protección de tráfico, aceras y paseos y áreas ornamentales. Se definirán las alineaciones y las rasantes correspondientes a los ejes del viario mediante secciones u perfiles a escala horizontal (1:500) y vertical (1:50); se reflejará la parcelación, así como la envolvente de la edificación y los perfiles edificables, mediante alzados esquemáticos a escala (1:500) por tramos completos de las calles.

Artículo 12.19.- Proyectos de Urbanización.

1. 1. Los proyectos de urbanización comprenderán los siguientes documentos:
   1. a) Memoria descriptiva de las características de las obras.
   2. b) Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano.
   3. c) Planos de proyecto y de detalle.
   4. d) Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económico-administrativas de las obras y servicios.
   5. e) Mediciones.
   6. f) Cuadro de precios descompuestos.
   7. g) Presupuesto.
2. 2. Todos los documentos citados deberán ajustarse a lo establecido en el Título Séptimo de estas Normas y en los pliegos de condiciones económico-facultativas habrán de recogerse las condiciones y garantías que el Ayuntamiento juzgue necesarias para la perfecta ejecución de las obras, fijándose también que se realizarán a cargo del promotor las pruebas y ensayos técnicos que se estimen conveniente.
3. 3. Las obras de urbanización a incluir en el proyecto de urbanización, que deberán ser desarrolladas en los documentos, serán las siguientes:
   1. a) Excavaciones y movimientos de tierras.
   2. b) Pavimentación de viario.
   3. c) Red de riego e hidrantes.
   4. d) Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.
   5. e) Red de distribución de agua.
   6. f) Red de distribución de energía eléctrica.
   7. g) Red de distribución de gas.
   8. h) Canalizaciones de telecomunicación.
   9. i) Galerías de servicio.
   10. j) Parques, jardines y acondicionamiento de espacios libres.
   11. k) Alumbrado público.
   12. l) Aparcamientos subterráneos.
   13. m) Red de semáforos, señalizaciones y marcas.
4. 4. Los proyectos de urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los generales de la ciudad y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos.

Sección Cuarta.- Condiciones de Ordenación

Artículo 12.20.- Criterios de Ordenación.

Los Planes Parciales diseñarán su ordenación con arreglo a las determinaciones contenidas en la ficha del sector y a los criterios que les sean de aplicación de los enumerados a continuación:

1. a) Se propugnará la reproducción de condiciones semejantes a las que han dado lugar a la diversidad fundamental de las implantaciones tradicionales, para lo cual se tenderá a producir un tejido urbano con características semejantes a las de las áreas históricas, formalmente diversas, con jardines, plazas y calles de tamaño y formas variados.
2. b) Los elementos del paisaje se conservarán e integraran en el sistema de espacios públicos, determinando sus características.
3. c) Se cuidarán las condiciones de borde con los suelos colindantes, asegurando la unidad paisajística con ellos y la continuidad de itinerarios.
4. d) Se diseñará un sistema de áreas estanciales jerarquizadas, distribuidas de tal forma que ofrezcan una accesibilidad semejante a todos los vecinos. Los distintos tipos de áreas estanciales se configurarán y dimensionarán de tal forma que favorezcan las relaciones vecinales y satisfagan las necesidades del suelo para desarrollar un conjunto diverso y complejo de actividades al aire libre.
5. e) Se establecerá un sistema jerarquizado de calles que garantizará la accesibilidad uniforme y la continuidad de itinerarios de modo que se recupere el concepto tradicional de calle y su multifuncionalidad.
6. f) Se proyectará el mobiliario urbano y los servicios mínimos necesarios para hacer confortables los espacios públicos.
7. g) Se favorecerá la integración de locales destinados a usos no residenciales compatibles con el uso residencial.
8. h) Los centros escolares se integrarán, preferentemente, de tal forma que dispongan de la fachada imprescindible para resaltar la singularidad del uso y asegurar un acceso cómodo.
9. i) La situación de las áreas destinadas al equipamiento que hayan de reservarse para templos, centros asistenciales, sanitarios, parques deportivos y demás servicios de interés público y social, se establecerá estudiando su relación con las redes viarias y de peatones, a fin de garantizar se accesibilidad y obtener su integración en la estructura urbanística del Plan.
10. j) Se determinará con exactitud la situación de los centros de servicios afectados a la infraestructura de las redes, habiendo de ser incluido su uso pormenorizado, con indicación de la naturaleza del dominio que corresponda.
11. k) Las actividades no residenciales de la unidad residencial se concentrarán preferentemente alrededor de los distribuidores locales y de las calles que comunican éstos con las áreas centrales.

Artículo 12.21.- Reservas de Suelo para Dotaciones.

1. 1. La reserva de suelo para dotaciones se dimensionará de acuerdo a lo previsto en el Anexo del Reglamento de Planeamiento.
2. 2. La reserva de suelo para Centros Docentes se hará buscando agrupaciones que permitan instalar unidades completas, con arreglo a las necesidades educativas de la LOGSE.
3. 3. Las distintas áreas escolares deberán distribuirse adecuadamente en el ámbito territorial, a fin de conseguir que la distancia a recorrer por la población escolar sea lo más reducida posible, debiéndose garantizar el acceso a las mismas, tanto desde la red viaria, como desde la red peatonal.
4. 4. Los centros escolares de nivel superior integrarán, en lo posible, un centro de cada uno de los niveles inferiores.
5. 5. El Plan Parcial expresará el carácter público o privado de las dotaciones con observancia, en su caso, de los mínimos públicos requeridos.

Artículo 12.22.- Parques y Jardines Públicos.

1. 1. El sistema de espacios públicos se adaptará al modelado de los terrenos; para ello se evitarán movimientos de tierras que puedan desnaturalizar su carácter.
2. 2. Los elementos morfológicos e hidrológicos singulares -arroyos, vaguadas, etc.- se preservarán como componentes caracterizadores del paisaje urbano.
3. 3. Las agrupaciones de árboles se integrarán en el sistema de áreas estanciales y las líneas de arbolado en el de calles y pasos, se evitarán los movimientos de tierra en las inmediaciones del arbolado y no se alterará el nivel del suelo dentro de la proyección de sus copas. Se permitirá transplantar aquellos árboles cuyo emplazamiento resulte incompatible con las determinaciones del Plan General. Se conservarán, en lo posible, los árboles existentes de porte notable.

Artículo 12.23.- Condiciones de Diseño de la Red Viaria.

1. 1. El Plan Parcial, en función del análisis de la relación con el resto de la ciudad y con su entorno inmediato, determinará el trazado y características de la red de comunicaciones prevista en el Plan General, con señalamiento de alineaciones y zonas de protección de toda la red viaria y previsión de aparcamientos.
2. 2. La red de itinerarios peatonales deberá tener las características y extensión suficientes para garantizar las comunicaciones no motorizadas dentro del perímetro planeado, y hasta donde sea posible, con las áreas colindantes, en especial, facilitando el acceso al equipamiento comunitario.
3. 3. En el estudio de la red de comunicaciones se incluirá un análisis de circulaciones y, si procede, de la implantación del servicio público de transporte.
4. 4. Se tenderá a una solución del viario en malla, que se jerarquizará en función de los usos e intensidades previstas. El sector se dividirá en áreas ambientales delimitadas por distribuidores locales que canalicen el tráfico de paso. Dichos distribuidores asegurarán la continuidad del tráfico rodado y la circulación del transporte público.
5. 5. La red viaria pública tendrá la superficie mínima imprescindible para facilitar la circulación de personas y la circulación y estacionamiento de automóviles.

Artículo 12.24.- Condiciones de los Estacionamientos.

1. 1. El Plan Parcial señalizará la reserva de terrenos correspondiente a estacionamientos.
2. 2. El estacionamiento se resolverá preferentemente al aire libre, en las propias calles o en espacios adyacentes y en las parcelas privadas. En este caso se conservará en el viario un número de plazas equivalentes, como mínimo, al veinticinco por ciento (25%) de las exigidas globalmente.
3. 3. Sólo se admitirá en situación al aire libre, en espacios anejos a la red viaria, un máximo del cincuenta por ciento (50%) del número total de plazas de estacionamiento correspondiente a las viviendas.
4. 4. El estacionamiento al aire libre en las calles se dispondrá preferentemente en fila, en bandas de doscientos veinte (220) centímetros de anchura situadas entre las aceras y la calzada.
5. 5. Se evitarán los estacionamientos en grandes plataformas. Cuando éstos sean imprescindibles, se arbolarán con especies de porte grande, formando una malla regular.

Sección Quinta.- Condiciones de la Edificación y de Uso

Artículo 12.25.- Condiciones de la Edificación.

1. 1. Las Ordenanzas de los Planes Parciales respetarán las condiciones generales de la edificación contenidas en el Título Sexto.
2. 2. Los Planes Parciales desarrollarán el sistema de ordenación más coherente con las determinaciones que tengan asignadas para su sector en la ficha correspondiente.

Artículo 12.26.- Condiciones de Uso.

Los Planes Parciales pormenorizarán en el espacio los usos cuya implantación prevean, con arreglo a lo que sobre el particular establecieran las fichas de los sectores. Las condiciones particulares se adaptarán a lo que se establece en estas Normas en el Título Quinto.

Sección Sexta.- Condiciones de Urbanización

Artículo 12.27.- Definición.

Son las condiciones que se imponen para la urbanización de los suelos urbanizables y, por extensión, a todos aquéllos que fueren objeto de nueva obra urbanizadora.

Artículo 12.28.- Condiciones de Urbanización.

La urbanización de los suelos urbanizables y, por extensión, la de todos aquellos que fuesen objeto de nueva obra urbanizadora, cumplirán lo dispuesto en el Título Séptimo y demás disposiciones municipales que fueran de aplicación.

Sección Séptima.- Sectores en el Suelo Urbanizable Programado

Artículo 12.29.- Relación de los Sectores en el Suelo Urbanizable Programado.

Los sectores del suelo urbanizable programado son:

1. a) Primer cuatrienio:
   1. 1) SUP-CO-1 (CORONA)
   2. 2) SUP-JA-1 (LA JARA)
   3. 3) SUP-MM-1 (MARTÍN MIGUEL)
   4. 4) SUP-BO-1 (RENFE)
   5. 5) SUP-CP-1 (CUESTA BLANCA)
2. b) Segundo cuatrienio:
   1. 1) SUP-BT-1 (El BOTÁNICO)
   2. 2) SUP-JA-2 (LA JARA)
   3. 3) SUP-CO-2 (CORONA PARCELACIONES SUR)

CAPÍTULO SEGUNDO: EL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

Artículo 12.30.- Delimitación.

1. 1. Constituyen el suelo urbanizable no programado los terrenos delimitados con este carácter en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión.
2. 2. En cada área se cumplirán las determinaciones específicas que se incluyen en estas Normas para cada Programa de Actuación Urbanística y las restantes disposiciones contenidas en las mismas, cualquiera que sea la figura de planeamiento que las desarrolle.

Artículo 12.31.- Desarrollo del Suelo Urbanizable no Programado.

1. 1. En desarrollo de las determinaciones del Plan General para esta clase de suelo, el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda podrá autorizar la formulación de los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, a fin de regular la ordenación y urbanización de estos terrenos.
2. 2. Tales Programas, que se formularán directamente por el propio Ayuntamiento o por concurso público, contendrán las determinaciones y documentos expresados en el artículo 2.5 de estas Normas, y aquéllos otros que se precisen conforme a las Bases que puedan convocarse para su formulación o ejecución.
3. 3. Las determinaciones contenidas en las respectivas fichas sobre el carácter de la actuación se entenderán referidas a la formulación del Programa de Actuación Urbanística y tendrán carácter indicativo.
4. 4. Los Programas de Actuación Urbanística se desarrollarán a través de los correspondientes Planes Parciales en la forma dispuesta por la Ley del Suelo, sus Reglamentos y las presentes Normas.

Artículo 12.32.- Derechos y Obligaciones de los Propietarios.

1. 1. Hasta tanto no se aprueben los correspondientes Programas de Actuación Urbanística, los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado estarán sujetos, además de a lo contemplado por el artículo 18 de la Ley del Suelo, a las siguientes limitaciones:
   1. a) No podrán desarrollarse usos distintos a los existentes a la entrada en vigor del Plan General y que estuviese legalmente autorizados en ese momento, salvo los agrarios que resulten acordes con las características del suelo y lo señalado en el apartado siguiente.
   2. b) Los usos y construcciones que se autoricen en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 16.3 de la Ley del Suelo, se ajustarán a las condiciones particulares que para cada uno de ellos establecen en las presentes Normas en relación con el suelo no urbanizable, especialmente los relativos a parcelación y edificación. Se entenderán aplicables a estos efectos, las normas previstas en dicho Título sobre la constitución de núcleo de población.
   3. c) En esta clase de suelo no podrán efectuarse parcelaciones urbanísticas hasta tanto no se aprueben los correspondientes Programas de Actuación Urbanística y los Planes Parciales que lo desarrollen, debiendo sujetarse, entre tanto, al ordenamiento urbanístico y demás disposiciones aplicables, en especial las establecidas en las presentes Normas.
2. 2. Una vez aprobado con carácter definitivo el Programa de Actuación Urbanística, las facultades del derecho de propiedad de estos terrenos se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos en el mismo.

Artículo 12.33.- Ámbito de los Programas de Actuación Urbanística.

Las actuaciones urbanísticas que puedan llevarse a cabo en el suelo urbanizable no programado deberán referirse a cada una de las áreas que se establecen en el Plano de Régimen del Suelo y Gestión, de forma que los Programas de Actuación Urbanística que se autoricen deberán incluir una superficie mínima coincidente con la de alguna de las áreas previstas, salvo determinación específica expresada en la ficha de la propia área.

Artículo 12.34.- Condiciones Urbanísticas de la Áreas.

1. 1. De acuerdo con los objetivos de la actuación que se señalan en cada área, y conforme a lo dispuesto en el artículo 72.3 C) de la Ley del Suelo y el artículo 34 del Reglamento de Planeamiento, el Plan General determina en cada caso:
   1. a) Los usos globales permitidos y los incompatibles en cada área dentro del modelo territorial y la estructura urbana propuesta.
   2. b) Las superficies máximas a desarrollar por los Planes Parciales.
   3. c) También podrán determinarse las características urbanísticas de cada actuación de relación con la estructura urbana del territorio, señalando particularmente las superficies en que se prevé la localización de los sistemas generales de viario, espacios libres, servicios o dotaciones; donde se concentran los aprovechamientos lucrativos; las conexiones del sector con las redes viarias y de servicios contenidas en el Plan; y en general, las condiciones esenciales para la ordenación del ámbito afectado.
2. 2. Igualmente, y en aquellas áreas en las que el objetivo prioritario de la actuación está ligado al crecimiento residencial o a la creación de nuevos asentamientos industriales o terciarios, el Plan establece la dimensión de la actuación y la edificabilidad máxima para el conjunto de los usos permitidos o compatibles con ellos, edificabilidad a la que se ajustarán, sin superarla en ningún caso, los Programas de Actuación Urbanística.
3. 3. La edificabilidad máxima concedida en el presente Plan General figura referida en las fichas al conjunto de los usos permitidos en cada área.
4. 4. En la formulación, ejecución y desarrollo de los Programas de Actuación Urbanística cuya autorización se lleve a cabo, además de las determinaciones del área, se respetarán las condiciones generales de uso, urbanización y edificación contenidas en las presentes Normas; del mismo modo, en las áreas a que se refiere el apartado 2 de este artículo, se mantendrán las particulares condiciones de esta clase establecidas por el Plan para el suelo urbanizable programado.
5. 5. En todo caso, los Programas de Actuación Urbanística, al señalar la intensidad específica de los diferentes usos permitidos desde el Plan o compatibles con ellos, podrán incluso suprimir alguno de aquéllos cuando resulte complementario de los objetivos señalados en la correspondiente ficha.
6. 6. A efectos de lo señalado en el apartado a) del número 2 del artículo 1.3 de estas Normas, y además de lo expresado en el número anterior, los Programas que desarrollen áreas en la que el carácter de la actuación sea público y su objetivo no coincida con el recogido en el número 2 de este artículo, podrán también apartarse aisladamente de las condiciones generales de uso y edificación, a fin de ajustarlas motivadamente al contenido exclusivo y particular de las determinaciones que constituyen su finalidad.

Artículo 12.35.- Relación de las Áreas en el Suelo Urbanizable no Programado.

Las áreas del suelo urbanizable no programado son:

1. 1) SUNP-BO-1 (BONANZA)
2. 2) SUNP-BO-2 (BONANZA)
3. 3) SUNP-CO-1 (CORONA)
4. 3) SUNP-CO-2 (CORONA)
5. 4) SUNP-CP-1 (TRIANGULO INDUSTRIAL)
6. 5) SUNP-CP-2 (CUESTA BLANCA)
7. 6) SUNP-JA-1 (LA JARA)
8. 7) SUNP-JA-2 (LA JARA)
9. 8) SUNP-JA-3 (LA JARA)
10. 9) SUNP-JA-4 (LA JARA)
11. 10) SUNP-VE-1 (VERDIGONES)
12. 11) SUNP-VE-2 (VERDIGONES)
13. 12) SUNP-VE-3 (VERDIGONES)

CAPÍTULO TERCERO: CONDICIONES PARTICULARES DE LOS SECTORES Y ÁREAS

Artículo 12.36.- Fichas Particulares.

1. 1. Cada uno de los sectores del suelo urbanizable programado y de las áreas del suelo urbanizable no programado, tiene sus condiciones en su ficha correspondiente, que se incluyen en este volumen a continuación de estas Normas Urbanísticas.
2. 2. Su edificación estará a lo que se dispone en estas Normas en sus Títulos Quinto, Sexto y cuanto les fuere de aplicación del Título Undécimo.

Artículo 12.37.- Valor de las Determinaciones Particulares.

Las determinaciones particulares contenidas en las fichas de las zonas remitidas a planeamiento ulterior tienen el alcance que a continuación se señala:

1. a) Delimitación y superficie: La delimitación del sector grafiada tiene el carácter de determinación vinculante. La dimensión de su superficie, sin embargo es una cifra de referencia de carácter estimativo; si de la medición del sector resultara otra cifra, ésta será tenida en consideración a todos los efectos y conforme a la misma se reajustarán las determinaciones del sector.
2. b) Trazados y alineaciones: las alineaciones señaladas como vinculantes en la ficha tiene carácter de determinación de Plan General y se consideran de cumplimiento obligatorio, sin perjuicio de las eventuales adaptaciones o reajustes. El resto de las especificaciones gráficas se consideran como recomendaciones no vinculantes cuya localización podrá modificarse debiendo quedar justificada en el instrumento de planeamiento. Las descripciones literarias amplían o definen con mayor exactitud el grado de vinculación de las recomendaciones, así como las características y posibles tratamientos recomendados.
3. c) Usos y reservas: la representación gráfica de la ordenación define el carácter de las determinaciones del Plan General para los usos vinculantes y las reservas obligatorias con localización recomendada. Los textos que acompañan a los gráficos establecen el grado de vinculación de la localización y de la calificación.

   Cuando exista vinculación expresa sobre localización y calificación de los usos dotacionales, el planeamiento de desarrollo del Plan General podrá proceder a reajustar la forma de las parcelas; cuando la especificación no sea vinculante, la localización podrá modificarse con la justificación oportuna, en todo caso, se mantendrán los estándares de dotaciones que figuran en cada ficha.