CAPÍTULO PRIMERO: DISPOSICIONES PRELIMINARES

Artículo 11.1.- Condiciones Particulares de Zona.

Las condiciones particulares u ordenanzas de zona son aquellas que, junto con las generales que se establecen en los Títulos Quinto y Sexto, regulan las condiciones a que deben sujetarse los edificios en función de su localización.

Artículo 11.2.- Alteración de las Condiciones Particulares.

1. 1. Mediante Planes Especiales podrán alterarse las condiciones particulares de zona.
2. 2. Podrán establecerse usos dotacionales en cualquiera de las zonas en parcelas con dimensiones disconformes con las establecidas en las ordenanzas correspondientes, siempre que las características del servicio que preste lo justificare.

Artículo 11.3.- Zonas.

El Plan General, en función de los objetos que persigue, distingue las siguientes zonas:

Zona Centro Histórico.

Zona de edificación en manzana.

Zona suburbana.

Zona de edificación abierta.

Zona de ciudad jardín.

Zona de vivienda unifamiliar adosada.

Zona de edificación unifamiliar aislada.

Zona de edificación balneario.

Zona industrial.

Zona centros terciarios.

CAPÍTULO SEGUNDO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA CENTRO HISTÓRICO

El ámbito de esta zona es el área que comprende aquellos sectores de la ciudad de Sanlúcar de Barrameda que aún conservan el trazado urbano y las características tipomorfológicas de la ciudad tradicional, incluyéndose aquí el Conjunto Histórico cuya delimitación se propone en el presente Plan General.

Se trata de sectores significativos por el carácter histórico de sus tramas y por los valores homogéneos de su ambiente urbano, siendo el objeto fundamental de la ordenación, la protección de estos valores. Para ello, se regulan los procesos de sustitución del caserío, de forma que las nuevas edificaciones se integren coherentemente conservándose la relación arquitectura-espacio urbano tradicional.

Artículo 11.4.- Delimitación de la zona y subzonas.

Estas condiciones se aplicarán en el ámbito del sector Centro Histórico definido en el Plano de Calificación, Sistemas y Alineaciones del presente Plan General.

Atendiendo a sus características particulares, el Centro Histórico de Sanlúcar de Barrameda se ha dividido a su vez, y sólo a efectos de ordenación de condiciones particulares de la edificación y condiciones estéticas, en tres subzonas señaladas en el Plano de Calificación, Usos, Alineaciones y Rasantes Particulares de la Zona Centro Histórico, correspondientes con tres ámbitos espaciales concretos:

1. CHA Centro Histórico: Barrio Alto.
2. CHB Centro Histórico: Barrio Bajo.
3. CHE Centro Histórico: Extensión del Barrio Bajo.

Artículo 11.5.- Unidad edificatoria.

1. 1. Las unidades de intervención a efectos edificatorios son las parcelas catastrales constituidas a la entrada en vigor del Plan General, cuyas formas y dimensiones aproximadas se recogen en el Plano del Centro Histórico: Protecciones. No obstante, se permitirán modificaciones o ajustes de pequeña entidad en los límites de la parcela catastral siempre que estén debidamente justificados.

   Ninguna parcela urbana constituida con anterioridad a la entrada en vigor del Plan General podrá resultar no edificable por causa de sus dimensiones, tanto superficiales como de fachada o fondo. En estos casos se aplicará sobre la parcela y previa justificación de su formación con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan, la misma ordenanza con subgrado menor o en su defecto se liberará del cumplimientó de la restricción de imposible cumplimiento.

   No se admitirán proyectos parciales. Todos los proyectos serán unitarios, es decir, tendrán por objeto parcelas catastrales completas o las que resulten de las agregaciones y segregaciones que se lleven a efecto de conformidad con las presentes Normas.

2. 2. A los solos efectos de obras de sustitución y ampliación, se entenderá como unidad edificatoria única el conjunto de las parcelas que tuvieren una edificación unitaria.
3. 3. En áreas sujetas a procesos de rehabilitación podrán definirse nuevas unidades edificatorias mediante Planes Espaciales de Reforma Interior.

Artículo 11.6.- Parcelas interiores y exteriores.

A los efectos de estas condiciones particulares, las parcelas pueden ser:

1. a) Exteriores, si más del diez por ciento (10%) de su superficie total está situada entre la línea de fachada y su paralela a cinco (5) metros.
2. b) Interiores, si por el contrario tiene el diez por ciento (10%) o menor porcentaje de su superficie total situada entre la línea de fachada y su paralela a cinco (5) metros.

Artículo 11.7.- Condiciones para la agregación de parcelas.

La agregación de parcelas deberá reunir los siguientes requisitos:

1. a) Agregación de parcelas exteriores:
   1. 1. A una (1) parcela exterior sólo se podrá agregar una (1) parcela exterior y por una (1) sola vez, salvo que fueran parcelas con edificaciones unitarias que podrán agregarse entre sí.
   2. 2. La resultante será una sola parcela cuya superficie máxima será de ochocientos (800) metros cuadrados.
2. b) Agregación de parcelas interiores:
   1. 1. Las parcelas interiores podrán agregarse entre sí, sin limitación en cuanto a número y superficie, y en ningún caso el producto de la agregación podrá tener más de una (1) parcela que a la entrada en vigor del Plan tenga la condición de exterior.
   2. 2. Si la parcela resultante tuviera una superficie superior a los mil doscientos (1.200) metros cuadrados y fachada a más de una calle, deberá aprobarse, previamente a la edificación, un Estudio de Detalle.
3. c) Agregación de parcelas catalogadas:
   1. 1. La parcela resultante de agregar una catalogada con una no catalogada no superará los ochocientos (800) metros cuadrados de superficie.

      A la parcela resultante le serán de aplicación como mínimo las condiciones de tipo de obra que correspondieren a la parcela catalogada.

Artículo 11.8.- Condiciones de segregación de parcelas.

Podrán segregarse parcelas siempre que todas las parcelas resultantes cumplan las siguientes condiciones:

1. a) La longitud mínima de la línea de fachada será de seis (6) metros, quedando excluida por tanto la aparición de parcelas sin fachada a la calle.
2. b) El fondo mínimo de la parcela será superior a diez (10) metros. En todo caso, los límites de la parcela admitirán la inscripción de un círculo cuyo diámetro no podrá ser inferior a (5) metros.
3. c) La superficie mínima de la parcela será de ochenta (80) metros cuadrados.

Artículo 11.9.- Alineación a vial.

1. 1. Las edificaciones dispondrán las fachadas sobre las alineaciones y se adosarán a las medianeras colindantes.
2. 2. Las alineaciones de los edificios de nueva planta serán las consolidadas por la edificación existente, excepto las grafiadas en el Plano del Calificación, Usos, Alineaciones y Rasantes como alineaciones de nuevo trazado (cambio de alineación en Calle Cuesta del Ganado). Para estas nuevas alineaciones y hasta tanto no se apruebe por el Ayuntamiento un Proyecto de Alineaciones, será preceptiva, antes de solicitar la licencia, el señalamiento de alineaciones y rasantes.
3. 3. Se prohíbe la apertura de adarves o calles en fondo de saco, ya sean públicos o privados.
4. 4. En las agregaciones de parcela podrán regularizarse las pequeñas diferencias de alineaciones primitivas entre una y otra parcela.

Artículo 11.10.- Retranqueos.

Se permitirá el retranqueo de la última planta para formar remontes y áticos en las condiciones fijadas en estas ordenanzas.

Artículo 11.11 Fondo edificable o alineaciones interiores.

Las edificaciones podrán llegar hasta el lindero trasero de la parcela.

Artículo 11.12.- Ocupación máxima de parcela.

1. 1. La edificación de nueva planta, ampliación por colmatación o en reforma general, deberá dejar libre una superficie de la parcela en función del tamaño de ésta que deberá estar situada a partir de una paralela trazada a cinco (5) metros de la alineación exterior:

   SUPERFICIE DE PARCELA	SUPERFICIE LIBRE
   Entre 150 y 300 m².	15% del total de la parcela
   Entre 300 y 600 m².	20% " " " " "
   Superior a 600 m².	30% " " " " "

   Se exceptúan los siguientes casos:

   1. a) Las parcelas menores de ciento cincuenta (150) metros cuadrados, que podrán ocupar la totalidad de la parcela, sin perjuicio de lo que establezcan las normas de protección del patrimonio arquitectónico si la obra afectara a un edificio catalogado con cualquier nivel de protección, y de las condiciones de higiene.
   2. b) Las parcelas de hasta doscientos (200) metros cuadrados de superficie que se edifiquen para uso residencial en vivienda unifamiliar, que podrán igualmente ocupar la totalidad de la parcela.
2. 2. En los supuestos de agregación de parcelas la superficie libre será la resultante de aplicar las reglas del epígrafe anterior a la parcela resultante de la agregación.
3. 3. En las obras de reforma parcial la superficie libre de edificación se regirá por los parámetros indicados en el apartado anterior, salvo en los supuestos en que tal porcentaje fuese en perjuicio de espacios y elementos catalogados, en cuyo caso el espacio libre será el que tuviere antes de la reforma.
4. 4. La superficie libre de parcela podrá reducirse hasta un veinte por ciento (20%) siempre que no incremente la edificabilidad de la parcela. Para ello el incremento de edificabilidad que pudiere conllevar deberá contrarrestarse con una disminución del número de plantas de la totalidad o parte del edificio proyectado, sin que ello pueda suponer una infracción de las condiciones de altura establecidas en estas condiciones particulares.
5. 5. Si se proyectasen soluciones similares a los tradicionales zaguanes, galerías porticadas, galerías de uso común y abiertas a patio, podrá computarse el cincuenta por ciento (50%) de su superficie dividida por el número de plantas del edificio, por una reducción de la superficie libre de edificación.

   Si se proyectasen soluciones similares a los tipos tradicionales con galerías porticadas en todas las plantas al servicio de la unidad edificatoria podrá computarse la superficie de las galerías como superficie libre de parcela. Los patios a los que den las galerías deberán cumplir las condiciones que se establecen en estas condiciones particulares.

Artículo 11.13.- Superficie libre de parcela.

1. 1. A efectos de mantener las características de la tipología tradicional de la edificación, se procurará organizar el espacio construido en torno a un patio interior de luces, con acceso al mismo desde el nivel de la calle.
2. 2. La superficie libre de parcela estará separada de las líneas de fachada exteriores, como mínimo, por una crujía, y podrá fragmentarse en distintos recintos siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
   1. a) Que el recinto o recintos estructuren y organicen la edificación dentro de la parcela.
   2. b) Que el lado menor de todos y cada uno de los recintos no sea inferior a cinco (5) metros.
3. 3. La superficie libre de edificación sólo podrá cubrirse a la altura del último forjado y con los elementos tradicionales de su cubrición, es decir, monteras de cristal no transitables o toldos. No se considerarán superficies cubiertas las proyecciones de cornisas que, con un vuelo máximo de cincuenta (50) centímetros, pudieran proyectarse.
4. 4. La cota de la superficie libre de parcela estará situada por encima de la cota de la rasante de la calle, y a menos de cincuenta (50) centímetros por debajo de la solería de planta baja.
5. 5. La superficie libre de parcela no podrá estar ocupada, ni total ni parcialmente, por la rampa de acceso al sótano, si la hubiere.

Artículo 11.14.- Ocupación bajo rasante.

En edificaciones que se proyecten para uso residencial sólo se permitirá la construcción de una planta sótano cuya cota de solería estará a menos de tres (3) metros por debajo de la cota de referencia. Para edificaciones cuyo uso no sea residencial se estará a lo establecido en las normas generales de edificación.

Artículo 11.15.- Altura y número de plantas.

1. 1. La cota de referencia se determinará por las reglas establecidas en estas Normas para la edificación alineada a vial.
2. 2. El número de plantas que podrán autorizarse como máximo es el marcado para cada parcela en el Plano de Calificación, Usos Alineaciones y Rasantes Particulares de la Zona Centro Histórico, que en el supuesto de solares en esquina o con fachada a dos calles se refiere a parcelas catastrales completas, salvo que específicamente los planos indiquen lo contrario, en cuyo caso la línea de división de alturas vendrá marcada en ellos.
3. 3. Con carácter de mínimo obligatorio sólo podrá edificarse una (1) planta menos del máximo que corresponda de conformidad con el apartado anterior, siempre que no queden medianeras vistas de más de una (1) planta.
4. 4. En parcelas señaladas con un máximo de dos (2) plantas este parámetro adquiere el carácter de mínimo obligatorio. En este caso se permitirán áticos en planta tercera para usos residenciales siempre que estén retranqueados como mínimo tres (3) metros de la fachada. Por encima de este ático no podrá aparecer ningún cuerpo edificado, ni siquiera los previstos en el epígrafe uno (1) del artículo siguiente.
5. 5. La altura máxima en unidades métricas vendrá determinada en función de los parámetros que a continuación se establecen para las distintas subzonas:
   1. a) Altura de piso de planta baja.
      • − Subzona CHA: Tendrá un máximo de cuatrocientos (400) centímetros y un mínimo de trescientos veinte (320) centímetros.
      • − Subzona CHB: Tendrá un máximo de cuatrocientos cincuenta (450) centímetros y un mínimo de trescientos cincuenta (350) centímetros.
      • − Subzona CHE: Tendrá un máximo de cuatrocientos (400) centímetros y un mínimo de trescientos (300) centímetros.
   2. b) Desde la cota de referencia a la cara superior del forjado que cubra la planta baja no habrá una distancia superior a:
      • − Subzona CHA: Cuatrocientos cinco (405) centímetros.
      • − Subzona CHB: Cuatrocientos cincuenta y cinco (455) centímetros.
      • − Subzona CHE: Cuatrocientos cinco (405) centímetros.
   3. c) Las plantas de piso tendrán una altura comprendida entre los valores mínimo y máximo siguientes:
      • − Subzona CHA: Doscientos ochenta (280) y trescientos cincuenta (350) centímetros.
      • − Subzonas CHB y CHE: Doscientos ochenta (280) y trescientos ochenta (380) centímetros.
6. 6. Dentro de las condiciones señaladas en los apartados anteriores, las alturas totales y parciales deberán establecerse en relación con las colindantes, si éstas están catalogadas, condición particular que deberá justificarse gráficamente.
7. 7. En los supuestos de agregación de parcelas con fachada a la misma calle o en esquinas que tengan asignadas diferentes números de plantas, las parcelas resultantes podrán igualar el número de plantas de cualquiera de las parcelas agregadas, si bien la edificabilidad del conjunto no podrá ser superior a la suma de las edificabilidades que correspondería a cada una de las parcelas de forma individualizada.
8. 8. Excepcionalmente, la Administración urbanística municipal podrá autorizar en plantas bajas, alturas superiores a las que en cada caso correspondan cuando se justifique su procedencia por necesidades especiales, funcionales y directamente vinculadas a un uso. En todo caso la altura total del edificio deberá mantenerse dentro de la que le corresponda de conformidad con lo establecido en los apartados anteriores.

Artículo 11.16.- Construcciones por encima de la altura máxima.

1. 1. Por encima de la altura señala en el artículo anterior podrá autorizarse un cuerpo construido, retranqueado en su totalidad de la línea de fachada a la calle un mínimo de tres (3) metros.
2. 2. No se permitirá sobre la altura anteriormente definida ningún cuerpo adicional de edificación, depósitos o cualquier tipo de construcciones que deberán ser incluidas en el cuerpo edificado a que se hace referencia en el apartado anterior.

Artículo 11.17.- Edificabilidad neta.

La edificabilidad será la resultante de aplicar un coeficiente de 2,1 m²t/m²s sobre la superficie neta de la parcela.

Artículo 11.18.- Patios.

1. 1. En las viviendas plurifamiliares se permiten únicamente los patios de parcela en las condiciones fijadas en las normas generales de edificación, si bien los patios vivideros tendrán unas dimensiones mínimas de hasta los dos tercios de la altura (2/3 h), con un mínimo de cinco (5) metros. En las viviendas unifamiliares y bifamiliares se permitirán únicamente los patios de parcela, que deberán permitir la inscripción de un círculo de diámetro igual a un cuarto de la altura (1/4 h), con un mínimo de dos (2) metros.

   En ambos casos cuando existan construcciones en ático que se eleven sobre las paredes de los patios en más del cincuenta por ciento (50%) de su contorno, la altura se medirá incluyendo dichas construcciones.

   Se prohíben los patios abiertos a fachada.

2. 2. En los casos en que la planta se destine a usos no residenciales los patios podrán cubrirse a nivel del forjado de planta primera con elementos translúcidos que ocupen la totalidad o parte de la superficie libre o que garanticen la iluminación natural y ventilación del local.

   En los edificios catalogados sólo se permitirá dicha cubrición cuando no suponga una alteración sustancial de los espacios y elementos protegidos.

Artículo 11.19.- Tolerancias en el cumplimiento de las condiciones de posición y forma de los edificios.

1. 1. En consideración a las dificultades que pueden presentar las construcciones en un parcelario tan significativo como el de la zona Centro Histórico, se permitirá una tolerancia de hasta el cinco por ciento (5%) en el ajuste de los parámetros establecidos en los anteriores epígrafes, siempre que se justifique una solución arquitectónica más adecuada a los fines de las presentes condiciones particulares.

   Como consecuencia de este ajuste no podrán incrementarse las edificabilidades máximas resultantes de la estricta aplicación de los parámetros de estas condiciones particulares.

2. 2. En áreas en rehabilitación podrán redactarse planes especiales de reforma interior que modifiquen las determinaciones de esta sección, siempre que las condiciones de ordenación lo aconsejen y no se supere la edificabilidad máxima que le corresponda por aplicación de esta ordenanza.

Artículo 11.20.- Condiciones generales de composición de fachadas.

1. 1. La fachada de los edificios deberá componerse unitariamente en todas las plantas del edificio, incluidos los locales comerciales si los hubiere, debiendo resolverse totalmente en el proyecto que se presente para la obtención de la licencia. Queda expresamente prohibida la composición incompleta, dejando pendiente la fachada de los bajos comerciales.

   Las alturas libres de plantas bajas y altas deberán adaptarse en lo posible al orden de las edificaciones colindantes.

2. 2. La fachada deberá implantarse en el suelo mediante tramos macizos prohibiéndose la sucesión de pilares como forma de composición. Los huecos de los locales comerciales no se podrán situar en contacto con las paredes medianeras. A tales efectos el tramo de fachada entre medianera y hueco habrá de tener una dimensión mínima de cincuenta (50) centímetros.
3. 3. Se recomienda establecer un orden modular para la fachada, manteniendo el pequeño zócalo corrido y el empleo del hueco rasgado vertical ordenado según ejes verticales de composición.

Artículo 11.21.- Condiciones particulares de composición de fachadas para las subzonas.

Para las distintas subzonas de ordenación del Centro Histórico se establecen los parámetros de composición de huecos de fachada.

1. 1. Para las subzonas CHA y CHB:

   Las fachadas se compondrán según ejes verticales de modulación, distantes entre sí un módulo (m) comprendido entre los doscientos cincuenta (250) y trescientos cincuenta (350) centímetros. Estos ejes serán de simetría para la definición de los huecos de una fachada que según sean de planta baja o de planta piso deberán cumplir las condiciones siguientes:

   1. a) En planta baja, los huecos tendrán una anchura no mayor de siete décimos (7/10) de la distancia entre ejes de modulación; la altura de los huecos será mayor o igual a una vez y media (1,5) la anchura de los mismos.
   2. b) En planta piso, los huecos tendrán una anchura comprendida entre dos quintos (2/5) y tres quintos (3/5) de la distancia entre ejes de modulación; la altura de los huecos será mayor o igual a una vez y media (1,5) la anchura de los mismos.
2. 2. Para la subzona CHE:

   La composición de fachadas será libre, si bien los huecos de las distintas plantas se ajustarán a las dimensiones siguientes:

   1. a) En planta baja, la anchura no será mayor a doscientos cincuenta (250) centímetros, su altura será mayor o igual a una vez y media (1,5) la anchura de los mismos; los ejes de simetría de cada uno de los huecos deberán quedar separados entre sí una distancia igual o superior a dos tercios (2/3) de la suma del ancho de los huecos.
   2. b) En planta piso, la anchura de los huecos no será mayor de ciento sesenta (160) centímetros, salvo en miradores que puede llegar a doscientos veinte (220) centímetros; su altura será mayor o igual a una vez y media la anchura de los mismos; y los ejes de simetría deberán quedar separados entre sí por una distancia igual o superior a tres cuartos (3/4) de la suma del ancho de huecos.
3. 3. Los proyectos de obras de nueva planta en el ámbito de las subzonas CHA y CHB, podrán no ajustarse a las condiciones anteriores de éste artículo siempre y cuando el proyecto sea informado favorablemente por la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico.
4. 4. En cualquiera de las subzonas, cuando la edificación de nueva planta se encuentre contigua a edificaciones catalogadas, la composición de la nueva fachada se integrará con las preexistentes, armonizando las líneas fijas de referencia de la composición (cornisa, aleros, impostas, vuelos, zócalos, recercados, etc.) entre la nueva edificación y la catalogada.
5. 5. Para las subzonas CHA y CHB se establece una longitud máxima en la composición de las fachadas, que cuando se supere deberá dividirse en diferentes tramos, como si correspondieran a actuaciones edificatoras diferentes pero integradas:
   1. a) En subzona CHA, cuando el lindero frontal de una parcela tenga más de dieciocho (18) metros, deberá dividirse en tramos de longitud no superior a doce (12) metros.
   2. b) En subzona CHB, cuando el lindero frontal de una parcela tenga más de treinta (30) metros, deberá dividirse en tramos de longitud no superior a veinticuatro (24) metros.
6. 6. Podrá eximirse del cumplimiento de las condiciones anteriores, previa justificación exhaustiva de la solución propuesta en base al estudio pormenorizado de la composición de la fachada del tramo de la calle en que se localiza.

Artículo 11.22.- Cuerpos salientes en fachada.

Con independencia de lo que se establezca en las condiciones generales de la edificación, la protección de los valores formales del Centro Histórico de Sanlúcar de Barrameda requiere una pormenorización en la definición de estos elementos.

1. 1. Se entiende por cuerpos salientes todos aquellos elementos habitables y ocupables que sobresalen de la fachada del edificio, tales como balcones, miradores, balconadas, terrazas y otros cuerpos volados cerrados. Responden a las siguientes definiciones:
   1. a) Se entiende por balcón el vano que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja de saliente respecto a la fachada, no superior a cuarenta y cinco (45) centímetros y cuya longitud no supere en más de treinta (30) centímetros al ancho del vano. El vano no podrá exceder de ciento cuarenta (140) centímetros. El concepto de balcón es independiente de la solución constructiva y de diseño de sus elementos de protección.
   2. b) Balconada es el saliente común a varios vanos que arrancan del pavimento de las piezas a las que sirven. La dimensión máxima del saliente no superará los cincuenta (50) centímetros.
   3. c) Se entiende por cierros el vano de anchura igual o inferior a ciento ochenta (180) centímetros, que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo protegido por herrajes en toda su altura, y que además puede estar acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada en planta baja más de veinticinco (25) centímetros y en planta piso más de treinta y cinco (35) centímetros.
   4. d) Se entiende por terrazas los cuerpos salientes no cerrados, que superan la dimensión máxima de saliente fijada para las balconadas.
   5. e) Se entiende por mirador el vano de anchura inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada más de cincuenta (50) centímetros y cuya parte acristalada no rebasa una longitud mayor en treinta (30) centímetros al ancho del vano, ni vuela más de diez (10) centímetros a partir de la barandilla o antepecho.
   6. f) Cuerpos volados cerrados son los salientes en fachada no pertenecientes a la clase de miradores, independientemente del tipo de material con que estén cerrados.
2. 2. Desde el plano de la fachada situado en la alineación exterior solamente podrán sobresalir balcones, balconadas, cierros y miradores con los salientes máximos recogidos en el apartado anterior, y según se establezca en la normativa de subzonas del Centro Histórico.
3. 3. La superficie en planta de los cuerpos salientes computará a efectos del cálculo de superficie edificada en las siguientes proporciones:
   • − Cuerpos volados cerrados y miradores Cien por cien (100%)
   • − Terrazas Cincuenta por cien (50%)
   • − Balcones y balconadas No computan

Artículo 11.23.- Regulación de entrantes en fachada.

No se admiten terrazas entrantes ni soportales en las nuevas actuaciones edificatorias.

Artículo 11.24.- Regulación de los cuerpos salientes de fachada.

1. 1. No se permitirán fuera de las alineaciones definidas cuerpos volados cerrados, permitiéndose la colocación de balcones, balconadas, cierros o miradores, según se regula para las distintas subzonas en los apartados siguientes.
2. 2. En la subzona CHA, los únicos cuerpos salientes que se permiten son los balcones y cierros con las dimensiones que se establecen en el artículo 11.22. de estas Normas, a excepción del saliente máximo estipulado para los balcones que podrá alcanzar los sesenta (60) centímetros. Cumplirán además las siguientes condiciones:
   1. a) El número de balcones y/o cierros que se permiten en una misma planta piso es el que se establece en el siguiente cuadro, en función de la longitud de la fachada y considerando que en una misma planta pueden coexistir balcones y cierros cumpliendo en cualquier caso las condiciones que se fijan en los artículos anteriores de este capítulo referentes a la composición de fachadas.

      LONGITUD DE FACHADA (L)	BALCONES	CIERROS
      Menor o igual a 6 m.	2	1
      Entre 6 y 9 m.	3	2
      Entre 9 y 12 m.	4	3
      Entre 12 y 15 m.	5	4
      Entre 15 y 18 m.	6	5
      Para longitudes mayores se considerarán tramos de fachada de 12 metros y, si la longitud total no es divisible por 12 metros, se tomará el exceso que la haga divisible como tramo independiente.

   2. b) En planta baja sólo se permite un (1) cierro por cada siete con cincuenta (7,50) metros de fachada, y siempre que las calles sean peatonales, o cuando las calles dispongan de aceras con ancho superior a ochenta y cinco (85) centímetros.
3. 3. En la subzona CHB, los únicos cuerpos salientes que se permiten son los balcones, balconadas, cierros o miradores con las dimensiones que se establecen en el artículo 11.22 de estas Normas, a excepción del saliente máximo estipulado para los balcones y balconadas que podrá alcanzar los sesenta (60) centímetros. Cumplirán además las siguientes condiciones:
   1. a) El número de balcones, balconadas, cierros y/o miradores que se permiten en una misma planta piso, es el que se establece en el siguiente cuadro, en función de la longitud de la fachada y considerando que en una misma fachada pueden coexistir cierros y balcones, o miradores y balcones, pero nunca cierros y miradores, cumpliendo en cualquier caso las condiciones que se fijan en los artículos de composición de fachadas de esta Zona.

      LONGITUD DE LA FACHADA (L)	BALCONES	CIERROS	MIRADORES
      Menor o igual a 6 m.	2	1
      Entre 6 y 9 m.	3	2	1
      Entre 9 y 12 m.	4	3	2
      Entre 12 y 15 m.	5	4	2
      Entre 15 y 18 m.	6	5	2
      Entre 18 y 21 m.	7	6	3
      Entre 21 y 24 m.	8	7	3
      Entre 24 y 27 m.	9	8	4
      Entre 27 y 30 m.	10	9	4
      Para longitudes mayores se considerarán tramos de fachada de 24 metros y, si la longitud total no es divisible por 24 metros se tomará el exceso que lo haga divisible como tramo independiente.

   2. b) En planta baja sólo se permite un (1) cierro por cada siete con cincuenta (7,50) metros de fachada, y siempre que las calles sean peatonales o cuando las calles dispongan de aceras con ancho superior a ciento cinco (105) centímetros.
4. 4. En la subzona CHE, los únicos cuerpos salientes que se permiten son los balcones y cierros, con las dimensiones que se establecen en el artículo sobre composición de fachadas de estas Normas para la Zona de Centro Histórico y sólo en planta piso.

   El número de balcones y/o cierros que se permiten en cada planta, exceptuada la baja, es el que se establece en el siguiente cuadro, en función de la longitud de la fachada y considerando que en una misma fachada pueden coexistir balcones y cierros, cumpliendo en cualquier caso las condiciones que se fijan en los artículos sobre composición de fachadas de la Zona Centro Histórico de estas Normas.

   LONGITUD DE LA FACHADA (L)	BALCONES	CIERROS
   Menor o igual a 6 m.	2	1
   Entre 6 y 9 m.	3	2
   Entre 9 y 12 m.	4	3
   Entre 12 y 15 m.	5	4
   Entre 15 y 18 m.	6	5
   Entre 18 y 21 m.	7	6
   Entre 21 y 24 m.	8	7
   Entre 24 y 27 m.	9	8
   Entre 27 y 30 m.	10	9
   Para longitudes mayores se considerarán tramos de fachada de 24 metros y, si la longitud total no es divisible por 24 metros se tomará el exceso que lo haga divisible como tramo independiente.

5. 5. Para las tres subzonas y con carácter general los cuerpos salientes deberán cumplir las siguientes condiciones:
   1. a) Los cuerpos salientes deberán quedar separados de las fincas contiguas una longitud no inferior a sesenta (60) centímetros.
   2. b) La altura mínima libre sobre la rasante de la acera medida en cualquier punto de la misma, será de trescientos cincuenta (350) centímetros.
   3. c) Las cornisas o impostas, cuyo vuelo exceda de treinta (30) centímetros, deberán volverse antes de llegar a la medianería, salvo que coincidan en altura con la de la casa colindante, en cuyo caso podrán componerse con ésta.
   4. d) Los salientes decorativos de tiendas, como muestras vitrinas, escaparates, etc., tendrán una dimensión máxima de treinta y cinco (35) centímetros.

Artículo 11.25.- Cubiertas.

1. 1. Las cubiertas podrán ser planas o inclinadas.
2. 2. Las cubiertas planas irán rematadas obligatoriamente en el plano de fachada a la calle o espacio libre público, con petos macizos construidos con los mismos materiales y pintados en el mismo color del resto de la fachada o bien con barandillas de cerrajería sujetas con elementos macizos intermedios.
3. 3. Las cubiertas inclinadas serán de teja curva cerámica en su color natural o vidriadas u otro material de aspecto exterior similar, debiendo ser del mismo material los elementos complementarios: tejas cumbreras, remates laterales, etc.

   La pendiente máxima admisible de los planos inclinados será de cuarenta y cinco grados (45º).

4. 4. Se prohíben los acabados en piezas de fibrocemento o similar, así como las láminas asfálticas revestidas con metalizados.
5. 5. Las pluviales de cubiertas se recogerán en canalones y se conducirán mediante bajantes al alcantarillado. Los bajantes no se recomiendan vistos. En caso de serlo, se recomienda alojarlos en cajas abiertas en el paramento de fachada y, en planta baja, embutidos dentro de éste.

   Los canalones y bajantes vistos serán de zinc o de chapa metálica pintados, prohibiéndose expresamente las piezas de fibrocemento y los plásticos.

6. 6. Se prohíben las buhardillas y los lucernarios en castillete sobre la línea de cumbrera.
7. 7. El canto máximo de los aleros será de doce (12) centímetros si no tiene moldura y de cuarenta (40) centímetros en caso contrario.

Artículo 11.26.- Acabado de fachadas.

1. 1. Las fachadas presentarán una terminación de enfoscado y pintado en tonos que mantengan los colores tradicionales prohibiéndose expresamente los aplacados cerámicos. En este sentido se recomienda:

   En la subzona CHA: Blanco.

   En las subzonas CHB y CHE: Blancos, Ocres y Calamochas.

2. 2. Se recomienda el uso de revocos de pigmentos naturales tradicionales. En el caso de emplearse pinturas sintéticas, la coloración deberá ser análoga a los colores tradicionales evitando los tonos intensos y brillantes, que habrán de rebajarse a tal fin.

   La textura del paramento será preferentemente lisa, quedando prohibidos los acabados a la tirolesa y similares.

3. 3. Cuando en las nuevas edificaciones se disponga de zócalos, éstos tendrán una altura no menor de ochenta (80) centímetros. El material de acabado deberá ser enfoscado o revestido con plancha de acero o fundición y pintado preferentemente en tonos oscuros. Su realce máximo será de seis (6) centímetros.
4. 4. Las portadas de acceso principal a los edificios podrán disponerse con recercados que enmarquen el vano, sobresaliendo no más de diez (10) centímetros del plano de fachada y con un ancho no mayor de treinta y cinco (35) centímetros.
5. 5. Los vanos de los huecos con balcón podrán estar enmarcados con recercados que no podrán sobresalir más de seis (6) centímetros del plano de fachada, y su ancho no será mayor de veinte (20) centímetros. Deberán estar pintados en el mismo tono del resto de la fachada.
6. 6. Los balcones, cierros y miradores no deben estar cerrados con antepechos de fábrica, ni con celosías de madera y otros materiales similares. Estarán cerrados con herrajes que en el caso de los balcones y miradores no superarán la altura del antepecho. Los barrotes estarán separados una distancia entre ejes no menor de once (11) centímetros, ni mayor de catorce (14) centímetros. La pintura de la cerrajería se limitará a tonos oscuros próximos al color del hierro forjado.

   El canto máximo del vuelo será de doce (12) centímetros si no tiene molduras y, en caso contrario su canto máximo será de cuarenta (40) centímetros.

   La anchura del balcón será la correspondiente al hueco incrementado en cada lado un máximo de treinta (30) centímetros, salvo en el caso en que el balcón sea corrido, lo cual deberá estar justificado en base a la composición de la fachada.

   La distancia del balcón a la medianera será, como mínimo, de cuarenta (40) centímetros.

   En los cierros, el vuelo y canto del suelo se ajustará a lo previsto para los balcones. No obstante, la protección situada por encima de la cota ciento cinco (105) centímetros sobre la losa volada podrá sobresalir a su vez diez (10) centímetros respecto al vuelo de aquélla.

   Se prohíbe el tratamiento de marquesinas en forma de pequeños tejados. La marquesina no será corrida, sino de anchura referida al hueco que protege. Se permitirán tejaditos de Pizarra y guardapolvos de carcterísticas similares a las soluciones tradicionales. El canto de las marquesinas no excederá de doce (12) centímetros.

7. 7. Las carpinterías serán de perfiles metálicos o de madera, ninguna en su color natural, y preferentemente pintadas en los tonos tradicionales (marrón, verde, blanco, etc). Se prohíben los tonos brillantes (amarillos anaranjados, rojos, etc.) y los anodizados y similares.
8. 8. Las persianas se atendrán en cuanto a materiales a lo señalado en el punto anterior y deberán ser de colores tradicionales (blanco, marrón o verde).
9. 9. Se recomienda el uso de contraventanas. Se admiten las persianas de librillo en madera o metal pintados. En caso de utilizarse persianas enrollables, el tambor nunca quedará visto ni sobresaldrá del plano de fachada.
10. 10. Los elementos salientes tipo marquesina no se permiten en las subzonas CHA y CHB. En la subzona CHE se permiten con un saliente máximo de cuarenta (40) centímetros, con un grosor menor a doce (12) centímetros, y deberán situarse como prolongación del dintel del hueco.
11. 11. Los toldos de las tiendas quedarán por dentro del bordillo de la acera cuarenta (40) centímetros respetando además el arbolado, si lo hubiere, y quedando el punto más bajo a una altura no inferior a dos (2) metros, sobre la rasante de la acera. Los elementos de sustentación, una vez plegados, no podrán sobresalir más de treinta y cinco (35) centímetros.

    Se recomiendan los colores que armonicen con los de las fachadas.

12. 12. Se admiten rótulos publicitarios en fachadas de planta baja en las condiciones fijadas en la Ordenanza de Publicidad exterior que a tal fin redacte.
13. 13. Los huecos de garaje en edificios exclusivamente residenciales, y en aquellas calles que permitan por su anchura esta posibilidad, deberán cumplir las condiciones que se fijan en los artículos sobre composición de fachadas de la Zona Centro Histórico de estas Normas. La dimensión máxima del hueco será de doscientos cincuenta (250) centímetros, y siempre que los macizos laterales sean iguales o superiores a setenta (70) centímetros. Asimismo quedarán a una distancia mínima de setenta (70) centímetros de la línea medianera o, en su caso, un (1) metro de la esquina de la parcela. Quedan prohibidas las embocaduras abiertas, debiéndose disponer la puerta de entrada en el paramento de fachada y serán de hojas con giro vertical abriendo hacia dentro.

    Las pinturas de las puertas cumplirán las mismas condiciones que las establecidas para las carpinterías y cerrajerías.

14. 14. Además de las anteriores se permitirán soluciones tradicionales. utilizadas en la arquitectura local suficientemente reiteradas e integradas en la imagen y paisaje local.
15. 15. En desarrollo de estas Normas se elaborára una ordenanza municipal sobre Publicidad Exterior que regule la aparición de toldos, rótulos y carteles en las fachadas de las edificaciones. Hasta tanto se tramite y apruebe esta ordenanza queda prohibidos estos elementos en los edificios catalogados y sometidos a autorización previa municipal en los restantes edificios incluidos en esta ordenanza.

Artículo 11.27.- Condiciones particulares de uso.

1. 1. El uso determinado de la zona Centro Histórico será el residencial en todas sus categorías (vivienda unifamilar, bifamiliar y plurifamiliar).
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación. Usos, Alineaciones y Rasantes Particulares de la Zona Centro Histórico se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales .
   • − Hospedaje.
   • − Espectáculos y salas de reunión.
   • − Bodega.
   • − Comercio, en la categoría de local comercial y agrupación comercial.
   • − Oficinas. Excepto en las plantas bajas de las edificaciones con frente a la Plaza del Cabildo donde quedan expresamente prohibida su implantación.
   • − Aparcamientos y garaje.
   • − Docente.
   • − Deportivo.
   • − SIPS.
   • − Asistencial.
   • − Administrativo Público.
   • − Religioso.

Artículo 11.28.- Exención de la dotación de aparcamiento.

En todos los edificios con acceso exclusivo por calles peatonales o por las calles: Barrameda, Santo Domingo, Ancha y San Juan, el Ayuntamiento podrá eximir, previo informe técnico, de la dotación de aparcamiento exigida en las presentes Normas Urbanísticas.

CAPÍTULO TERCERO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE EDIFICACIÓN EN MANZANA

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos residenciales colmatados en los que la edificación se dispone alineada a vial y entre medianeras, configurando manzanas cerradas y un espacio urbano de calle corredor.

La ciudad consolidada con esta tipología se sitúa fundamentalmente en suelos limítrofes a la zona Centro Histórico. Se utiliza como ordenanza de mantenimiento y compleción de áreas prácticamente colmatadas. Su utilización en áreas nuevas es excepcional.

Se han diferenciado dos subáreas que atienden a la obligación de dejar patio dentro de la zona edificable o permiten su total colmatación.

Artículo 11.29.- Delimitación y Subzonas.-

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra M, que comprende a su vez las subzonas M1 y M2.

Artículo 11.30.- Alineaciones a Vial.-

Las construcciones dispondrán su línea de edificación sobre las alineaciones exteriores marcadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes y se adosarán a las medianerías colindantes.

Artículo 11.31.- Alineaciones Interiores y Fondos Edificables.

Las edificaciones de las subzonas M1 y M2 deberán ajustarse respectivamente a las alineaciones interiores y al fondo edificable grafiadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes.

Artículo 11.32.- Edificabilidad neta y parcela mínima.

1. 1) Los procesos de parcelación y segregación parcelaria deberán dar como resultado parcelas superiores a doscientos cincuenta (250) metros.
2. 2) La edificabilidad neta medida exclusivamente sobre parcela definida por el Plan será de:
   1. a) Para la M1: 3 m²t/m²s.
   2. b) Para la M2: 4 m²t/m²s.

Artículo 11.33.- Ocupación sobre Rasante.

La ocupación sobre rasante se ajustará a los siguientes parámetros:

1. a) Para la subzona M1:
   • − En parcelas con subíndice "a":

     La planta baja podrán ocuparla al 100% de la superficie de parcela.

     Las plantas altas podrán ocupar hasta el 80% de la superficie de parcela.

   • − En parcelas con subíndice "b" o "c":

     La planta baja podrá ser ocupada al 100% de la superficie de parcela.

     Las plantas altas podrán ocupar hasta el 75% de la superficie de la parcela.

2. b) Para la subzona M2:

   Podrán ocupar el 100% de la superficie entre alineaciones.

Artículo 11.34.- Retranqueos.

1. 1. No obstante la obligación de alinearse a vial, por motivos de composición estética de la fachada, y sin que ello de lugar en ningún caso a aumento de altura en la edificación, se permitirán en los siguientes casos:
   1. a) En la planta baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el bajo como soportal, quedando los pilares en la alineación del vial y el paramento retranqueado situado a una distancia de aquella igual o superior a tres (3) metros y, en todo caso, en tramos de fachadas de longitud igual o superior a veinticinco (25) metros.
   2. b) A lo largo de las fachadas en todas las plantas altas, siempre que en sus extremos quede garantizada la ocultación, con cuerpos y volúmenes edificados de los muros medianeros colindantes. En todo caso este retranqueo no será superior a cinco (5) metros.
   3. c) Cuando el retranqueo lo sea en todo el frente de alineación de una manzana, la fachada podrá retranquearse en todas sus plantas un máximo de cinco (5) metros desde la alineación del vial.
   4. d) Las dos plantas últimas contenidas dentro de la altura reguladora máxima podrán retranquearse libremente. Se permite la formación de pérgolas, barandas, belvederes o similares, siempre que la medianería vista tenga tratamiento de fachada.
2. 2. Sin perjuicio de lo establecido en el epígrafe anterior será obligatorio el retranqueo cuando el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes fije la línea de edificación.

Artículo 11.35.- Ocupación Bajo Rasante.

La ocupación bajo rasante podrá ocupar la totalidad de la parcela.

Artículo 11.36.- Altura de las edificaciones.

En función de los distintos subíndice a, b, c, junto a la identificación de la subzona en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes las alturas máximas serán:

• − Parcelas con subíndice "a": PB+2 con un máximo de diez (10) metros de altura.
• − Parcelas con subíndice "b": PB+3 con un máximo de trece (13) metros de altura.
• − Parcelas con subíndice "c": PB+4 con un máximo de dieciséis (16) metros de altura.

Artículo 11.37.- Patios.

1. 1. En ningún caso se permitirán patios ingleses.
2. 2. Según las distintas subzonas se permitirán los siguientes patios:
   1. a) En la M1: solo se permitirán patios de parcela. A efectos del cómputo del espacio libre de parcela solo se tendrá en consideración los patios vivideros y de luces.
   2. b) En la M2: solo se permitirán patios de luces.

Artículo 11.38.- Áticos.

1. 1. Cuando la altura de la nueva construcción sea inferior a la colindante, y la diferencia de altura sea superior a dos (2) plantas o seis (6) metros, podrá edificarse una (1) planta de ático, por encima de las admisibles según el cuadro de alturas. La superficie del ático no será superior al cincuenta por ciento (50%) de la planta piso. En este caso, el ático deberá tratar las medianerías que queden al descubierto como planos de fachada y podrá separar su plano de fachada de la general del edificio, como máximo, una distancia igual o superior a su altura de piso.
2. 2. Las parcelas de la subzona M1 con subíndice "a" podrán levantar un ático por encima de la altura reguladora máxima que computará edificabilidad. En este caso, el ático deberá tratar las medianerías que queden al descubierto como planos de fachada y deberá separar su plano de fachada de la general del edificio, como mínimo, una distancia igual o superior a su altura de piso.

Artículo 11.39.- Construcciones auxiliares.

No se permitirán edificaciones auxiliares en los espacios libres de edificación.

Artículo 11.40.- Condiciones Particulares de Estética.

1. 1. Se permitirá la construcción de soportales, en las condiciones indicadas sobre retranqueo. Se buscarán soluciones arquitectónicas con plantas bajas caladas con el fin de proveer a los espacios interiores de manzanas de vida comunitaria.
2. 2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en estas Normas.

Artículo 11.41.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. Uso determinado de todas las subzonas será el residencial (plurifamiliar).
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y pequeña industria.
   • − Talleres de mantenimiento del automóvil.
   • − Hospedaje.
   • − Espectáculos y Salas de reunión.
   • − Comercio, en las categorías de local comercial y agrupación comercial. Se permiten los pasajes comerciales.
   • − Oficinas.
   • − Aparcamiento.
   • − Garajes.
   • − Agrupaciones Terciarias.
   • − Docente.
   • − Cultural.
   • − Deportivo.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO CUARTO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA SUBURBANA

Las áreas que integren esta zona se corresponden con suelo colmatados por una tipología edificatoria a imagen de las viviendas tradicionales de los núcleos rurales: casa de una, dos, o tres plantas, medianeras, con alineación a vial rigurosa, con alto porcentaje de ocupación de la parcela, dejando un espacio libre trasero para patio de ventilación y servicio.

El objetivo básico de la ordenación es doble:

1. a) La regulación de la subzona S-1 pretende mantener estos sectores en el tejido urbano, reconociéndolos en su individualidad y condiciones diferenciales, y simultáneamente mejorar y desarrollar las condiciones de salubridad e higiene de las viviendas unifamiliares.
2. b) La regulación de la subzona S-2 pretende controlar y regular adecuadamente los procesos de transformación, de viviendas unifamiliares a colectivas, a que están sometidas las áreas de esta subzona.

Artículo 11.42.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra S, que comprende a su vez las subzonas S-1 y S-2.

Artículo 11.43.- Condiciones Particulares de Parcelación.

1. 1. Edificabilidad de las Parcelas Existentes.

   Ninguna de las parcelas existentes a la entrada en vigor del Plan General serán no edificables por sus dimensiones.

2. 2. Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.

   Todas las parcelas resultantes de nuevas agregaciones y segregaciones deberán tener las siguientes condiciones:

   1. a) Para subzona S-1:

      Superficie mínima: Setenta y cinco (75) metros cuadrados.

      Lindero Frontal: Igual o superior a cinco (5) metros.

   2. b) Para subzona S-2:

      Superficie mínima: Ciento cincuenta (150) metros cuadrados.

      Lindero Frontal: No podrá exceder de quince (15) metros.

      No se podrán agregar más de cinco (5) parcelas.

Artículo 11.44.- Ocupación sobre Rasantes.

Sobre rasante, las construcciones podrán ocupar los siguientes porcentajes de la superficie total de la parcela:

1. a) En la subzona S-1, el cien por cien (100%), si la parcela es de cien (100) metros cuadrados o de inferior superficie. Si, por el contrario, excede de esa área, la edificación solo podrá ocupar el ochenta y cinco por ciento (85%) de la parcela.
2. b) En la subzona S-2 la ocupación no excederá el ochenta por ciento (80%) de la superficie de la parcela.

Artículo 11.45.- Ocupación Bajo Rasante.

No se permiten construcciones bajo rasante, salvo que la edificación estuviese destinada a vivienda plurifamiliar, en cuyo caso será obligatoria la construcción de un (1) sótano cuyo uso exclusivo será el de garaje.

Artículo 11.46.- Separación a Lindero Trasero.

Además de cumplir las condiciones de ocupación, las construcciones de la subzona S-2 deberán separarse del lindero trasero una distancia equivalente a la mitad de su altura (h/2), y como mínimo tres (3) metros.

Artículo 11.47.- Altura.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para los edificios obligatoriamente alineados a vial.
2. 2. Las alturas máximas de las edificaciones serán las siguientes:
   1. a) En la subzona S-1: Dos plantas (PB+1) y siete (7) metros.
   2. b) En la subzona S-2: Tres plantas (PB+2) y once (11) metros.

Artículo 11.48.- La edificabilidad Neta.

La edificabilidad neta sobre parcela será según la subzona de:

1. a) Para la S-1: 1,7 m²t/m²s.
2. b) Para la S-2: 2,2 m²t/m²s.

Artículo 11.49.- Patios.

Se permiten únicamente los patios de parcelas en todas sus modalidades.

Artículo 11.50.- Edificaciones auxiliares.

No se permiten construcciones de ningún tipo en la zona de retranqueo trasero de la edificación.

Artículo 11.51.- Condiciones Particulares de Estética.

1. 1. Las nuevas edificaciones se adaptarán a la arquitectura original circundante mediante la adecuación a su estilo y principios de composición arquitectónica, así como la utilización de los mismos materiales o en todo caso similares. Estos extremos deberán venir justificados en la memoria de sus proyectos que hubieran de redactarse de conformidad con estas condiciones particulares.
2. 2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes no podrá ser superior a un veinteavo (1/20) del ancho de la calle, con un máximo, en todo caso, de sesenta (60) centímetros.
3. 3. Se prohíben los soportales y plantas bajas porticadas.

Artículo 11.52.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado será el residencial, con las siguientes peculiaridades:
   1. a) En la subzona S-1 solo en la categoría de la vivienda unifamiliar.
   2. b) En la subzona S-2 en las categorías viviendas unifamiliares y bifamiliares, así como la plurifamiliar siempre que la parcela sea superior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados y tenga lindero frontal superior a diez (10) metros.
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y pequeñas industrias.
   • − Talleres de mantenimiento del automóvil.
   • − Hospedaje.
   • − Comercio de la categoría de locales comerciales y agrupaciones comerciales.
   • − Aparcamiento.
   • − Garaje solo en edificios con viviendas plurifamiliares.
   • − Deportivo solo en edificios con otros usos.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO QUINTO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE EDIFICACIÓN ABIERTA

Las áreas que integran esta zona se corresponden, en su mayoría, con los sectores de extensión realizados durante la década de los setenta y parcialmente en los ochenta. Polígonos y promociones residenciales compuestas por varios bloques abiertos aislados en una parcela de mediano-gran tamaño, (Palomar, Barriada Andalucía, Barriada Virgen del Mar, San Diego, entre otros). Son suelos con su edificabilidad agotada, consolidados mediante ordenación abierta de edificios o polígonos de vivienda plurifamiliar en altura, generalmente en bloques aislados, y con elevadas densidades. El Plan sigue el criterio de mantener las edificaciones existentes autorizando su reparación y conservación; y, complementariamente fija las condiciones de sustitución de la edificación en el improbable caso de su arruinamiento durante la vida del Plan.

Por otra parte también se pretende consolidar con esta ordenación parcelas de suelo aún vacantes e incluidas en unidades de ejecución en suelo urbano y/o urbanizables. La utilización, en este caso, se concreta en parcelas cuya posición en la ciudad o relación con otras parcelas edificadas con esta tipología recomienda no alterar el criterio de implantación ni modificar el paisaje urbano. El Plan fija un criterio general de implantación debiendo el planeamiento de desarrollo concretar la forma y parámetros urbanísticos de detalle.

Artículo 11.53.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la letra A, que, comprende a su vez las subzonas Am y OA.

Sección Primera.- Condiciones Particulares de la Subzona de Edificación Abierta Am

Artículo 11.54.- Tipos de Obras Permitidas.

1. 1. Se permiten todas las obras tendentes a la buena conservación del patrimonio edificado, así como las de reforma, y las obras de reconstrucción y sustitución, siempre que la unidad edificatoria sea estructuralmente independiente. Se prohíben las obras de ampliación, excepto que éstas se contemplen en Planes Especiales de Mejora Urbana, en cuyo caso se permitirá un máximo de veinte por ciento (20%) sobre la volumetría del conjunto. Este incremento de volumen se dedicará normalmente a cerrar plantas porticadas y excepcionalmente a obras de nueva planta al servicio de las viviendas existentes.
2. 2. Las obras deberán ejecutarse conforme a las mismas condiciones que se contienen en la licencia de obras según la cual se levantaron las distintas edificaciones o, si no estuviese edificado, las del Estudio de Detalle u Ordenación de Volúmenes definitivamente aprobado a la entrada en vigor del Plan General. Podrán modificarse licencias concedidas y no ejecutadas a la entrada en vigor del Plan General.

Artículo 11.55.- Ruina Generalizada.

Si sobreviniese la ruina de varios bloques cuya edificabilidad total fuese de más de diez mil (10.000 m²/t) o afectase a más de cien (100) viviendas, la nueva edificación requerirá la previa aprobación de un Estudio de Detalle, con sujeción a las siguientes determinaciones:

• − Las condiciones de separación a linderos y a otras edificaciones será las que se establecen en el artículo siguiente.
• − Las alturas máximas permitidas serán las existentes o plantas bajas más tres (3) plantas (PB + 3) si aquellas fuesen superiores.
• − La edificabilidad será: 2 m²t/m²s.

Artículo 11.56.- Condiciones Particulares de Uso.

Las condiciones de uso serán las particulares de la zona A.

1. 1. El uso determinado en todas las subzonas será el residencial (plurifamiliar). Se prohíben expresamente las viviendas interiores.
2. 2. Además de las expresamente grafiadas en el Plan de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y pequeñas industrias.
   • − Talleres de mantenimiento del automóvil.
   • − Hospedaje.
   • − Espectáculos y Salas de reunión.
   • − Comercio en locales comerciales y agrupaciones comerciales. Se permiten los pasajes comerciales.
   • − Oficinas.
   • − Aparcamiento.
   • − Garajes.
   • − Agrupaciones Terciarias.
   • − Docente.
   • − Deportivo.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

Sección Segunda.- Condiciones Particulares de la Subzona de Edificación Abierta OA

Artículo 11.57.- Parcela Mínima.

1. 1. La parcela mínima será de mil (1.000) metros cuadrados.
2. 2. Cuando en una parcela se proyecte la ejecución de dos o más bloques, el proyecto o Estudios de Detalle deberá efectuar la asignación de la superficie de parcela que corresponda a cada bloque en función de las respectivas edificabilidades que consuman.
3. 3. El frente mínimo de parcela será de dieciocho (18) metros.

Artículo 11.58.- Edificabilidad Neta.

La edificabilidad neta, medida exclusivamente sobre parcela, será de: 2 m²t/m²s.

Artículo 11.59.- Separación a Linderos.

1. 1. El edificio deberá separarse de todos los linderos una distancia mínima de la mitad de su altura (h/2), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia se medirá a partir del eje de la calle.
2. 2. La planta baja deberá alinearse a vial cuando así se disponga en el planeamiento de desarrollo.

Artículo 11.60.- Separación entre Edificios.

1. 1. Las edificaciones se separarán de las más próximas una distancia equivalente a dos tercios de su altura (2 h/3). Si sus alturas fueran diferentes, esta distancia será equivalente a un tercio de la suma de ambas [(h1 + h2)/3].
2. 2. Cuando sobre las primeras plantas edificadas se levanten volúmenes construidos exentos se separarán la mitad de la altura (h/2) en los paramentos con huecos a piezas vivideras.

Artículo 11.61.- Alturas Máximas.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para los edificios exentos.
2. 2. Las alturas de las construcciones serán: Cuatro (4) plantas (PB+3).

Artículo 11.62.- Patios.

Se permiten los patios de luces, de ventilación y abiertos.

Artículo 11.63.- Construcciones Auxiliares.

Se permiten las construcciones auxiliares en los términos establecidos por las normas generales de edificación.

Artículo 11.64.- Construcciones Bajo Rasantes.

Bajo rasante podrá construirse sótanos. Estas plantas deberán cubrir como mínimo el ochenta por ciento (80%) de las plazas de garaje que demanden los usos implantados en el edificio.

Artículo 11.65.- Aparcamientos en Espacios Libres de Parcela.

El espacio libre de parcela podrá acondicionarse como aparcamiento con capacidad máximo para cubrir el veinte por ciento (20%) de las plazas de aparcamiento que demanden los usos implantados en el edificio.

Artículo 11.66.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado será el de residencial (plurifamiliar). Se prohíben expresamente las viviendas interiores.
2. 2. Además de las expresamente grafiadas en el Plan de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y pequeñas industrias.
   • − Talleres de mantenimiento del automóvil.
   • − Hospedaje.
   • − Espectáculos y Salas de reunión.
   • − Comercio en locales comerciales y agrupaciones comerciales. Se permiten los pasajes comerciales.
   • − Oficinas.
   • − Aparcamiento.
   • − Garajes.
   • − Agrupaciones Terciarias.
   • − Docente.
   • − Deportivo.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO SEXTO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE CIUDAD JARDÍN

El elemento común a las subzonas que integran esta zona es la regulación de una tipología edificatoria de carácter mixto, unifamiliares y plurifamiliares, con edificios exentos que, en su conjunto, ocupan menos suelo que los edificios de los sectores de ordenación plurifamiliar abierto, permitiendo la aparición de espacios libres privados cuyo ajardinamiento imprime a estas áreas su carácter más significativo.

No obstante este elemento común, cada una de las subzonas tienen objetos específicos diferenciados. Mientras la subzona CJ-4 se corresponde con áreas vacantes de edificación y se incorpora en unidades de ejecución, sin los obstáculos derivados de anteriores preexistencias urbanas.

Las subzonas CJ-1, CJ-2 y CJ-3 se corresponden con suelos consolidados con viviendas unifamiliares, aisladas y adosadas, y bloques de la anterior Manzana Compacta en los grados 1,2 y 3. El objetivo fundamental de estas subzonas es regular el improbable proceso de transformación o sustitución de las edificaciones existentes.

Artículo 11.67.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas que en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican con las letras CJ, que comprende a su vez las subzonas CJ-1, CJ-2, CJ-3 y CJ-4.

Artículo 11.68.- Condiciones Particulares de Parcelación.

1. 1. Parcelas Edificables en la Subzona CJ-1, CJ-2 y CJ-3.

   Todas las parcelas constituidas a la entrada en vigor del Plan General que están situadas en estas subzonas serán edificables cualesquiera que sean las dimensiones de sus linderos y de su superficie.

   En estos casos se permitirá la edificación según las condiciones del subtipo inferior. En su defecto se flexibilizarán las condiciones que no impliquen afeccciones sobre las parcelas colindantes.

2. 2. Agregaciones y Segregaciones.

   Podrán segregarse parcelas siempre que todas las resultantes reúnan las condiciones que a continuación se señalan:

   1. a) En la subzona CJ-1:
      • − Superficie mínima: Ciento veinte (120) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Seis (6) metros de longitud.
   2. b) En la subzona CJ-2:
      • − Superficie mínima: Ciento cincuenta (150) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: doce (12) metros de longitud.
   3. c) En la subzona CJ-3:
      • − Superficie mínima: Ciento ochenta (180) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: veinticuatro (24) metros de longitud.
   4. d) En la subzona CJ-4:
      • − Superficie mínima: Ochocientos (800) metros cuadrados.
      • − Longitud mínima del lindero frontal: Veinticinco (25) metros.

   Podrán también agregarse parcelas siempre que se respeten las siguientes condiciones:

   1. a) En la subzona CJ-1 y CJ-2:
      • − No podrán agregarse más de tres (3) parcelas.
      • − Ninguna de las parcelas resultantes podrán tener una superficie superior a seiscientos (600) metros cuadrados ni sus linderos frontales exceder de los treinta (30) metros de longitud.
   2. b) En la subzona CJ-3 y CJ-4: Ninguna de las parcelas resultantes podrá exceder de los mil seiscientos (1.600) metros cuadrados ni sus linderos frontales exceder de cuarenta (40) metros de fachada.

Artículo 11.69.- Condiciones Particulares de Posición y Forma de los Edificios.

1. 1. En la subzona CJ-1 las condiciones de ocupación sobre rasante, edificabilidad neta y separación a linderos serán las siguientes:
   1. a) Ocupación sobre rasante: podrá llegar hasta el ochenta por ciento (80%) de la superficie de parcela.
   2. b) Edificabilidad neta: 1 m²t/m²s.
   3. c) Separación a linderos de la construcción:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros de retranqueo.

      Linderos Laterales: Las edificaciones se adosarán a los linderos laterales.

      Lindero Trasero: Tres (3) metros de retranqueo.

2. 2. En la subzona CJ-2 las condiciones de ocupación sobre rasante, edificabilidad neta y separación a linderos serán las siguientes:
   1. a) Ocupación sobre rasante: Podrá llegar hasta el setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie de parcela.
   2. b) Edificabilidad neta: 1,2 m²t/m²s.
   3. c) Separación a linderos de la construcción:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros de retranqueo.

      Linderos Laterales: Media vez la altura de la edificación. Excepcionalmente podrán disponerse sobre un lindero lateral cuando:

      1. 1) Existan construcciones adosadas a las medianeras laterales. En este caso, la nueva construcción podrá disponerse ocupando la misma longitud del lindero ocupado.
      2. 2) Proyectos unitarios podrán realizar edificaciones pareadas respetando el retranqueo trasero y al menos a uno de los linderos laterales.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación

3. 3. En la subzona CJ-3 las condiciones de ocupación sobre rasante, edificabilidad neta y separación a linderos serán las siguientes:
   1. a) Ocupación sobre rasante: Podrá llegar hasta el setenta por ciento (70%) de la superficie de parcela.
   2. b) Edificabilidad neta: 1,8 m²t/m²s.
   3. c) Separación a linderos de la construcción:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros de retranqueo.

      Linderos Laterales: Media vez la altura de la edificación. Excepcionalmente podrán disponerse sobre un lindero lateral cuando:

      1. 1) Existan construcciones adosadas a las medianeras laterales. En este caso la nueva construcción podrá disponerse ocupando la misma longitud del lindero ocupado.
      2. 2) Proyectos unitarios podrán realizar edificaciones pareadas respetando el retranqueo trasero y al menos a uno de los linderos laterales.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación.

4. 4. En la subzona CJ-4 las condiciones de ocupación sobre rasante, edificabilidad neta y separación a linderos serán las siguientes:
   1. a) Ocupación sobre rasante: Podrá llegar hasta el sesenta por cien (60%) de la superficie de parcela.
   2. b) Edificabilidad neta: 1,5 m²t/m²s.
   3. c) Separación a linderos de la construcción:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros de retranqueo.

      Linderos Laterales: Media vez la altura de la edificación.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación.

Artículo 11.70.- Altura máxima de la edificación.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en las Normas generales para los edificios exentos.
2. 2. La altura de la edificación será:
   1. a) Parcelas de la subzona CJ-1: Dos plantas (PB+1) con un máximo de siete (7) metros de altura.
   2. b) Parcelas de las subzonas CJ-2 y CJ-3: La altura dependerá del subíndice señalado para la zona correspondiente en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con la siguiente distribución:
      • − Con subíndice "a": Dos plantas (PB+1) y siete (7) metros de altura máxima.
      • − Con subíndice "b": Tres plantas (PB+2) y diez (10) metros de altura máxima.
      • − Con Subíndice "c": Cuatro plantas (PB+3) y trece (13) metros de altura máxima.
   3. c) Parcelas de la subzona CJ-4: La altura máxima será de tres plantas (PB+2) y diez (10) metros de altura máxima. Por encima de la altura reguladora máxima se podrá levantar un ático que computará edificabilidad. En este caso el ático deberá tratar las medianerías que queden al descubierto como planos de fachada, y deberá separar su plano de fachada de la general del edificio, como mínimo, una distancia igual o superior a su altura de piso.

Artículo 11.71.- Construcciones Auxiliares.

Se permiten las construcciones auxiliares que deberán situarse respetando las distancias a linderos establecidos por cada subzona, sin que su altura pueda exceder de una (1) planta y de trescientos cincuenta (350) centímetros.

La edificabilidad y ocupación se computará dentro de la máxima permitida.

Artículo 11.72.- Condiciones Particulares de Estética.

1. 1. El vuelo de los cuerpos y elementos saliente se ajustará a lo establecido en estas Normas.
2. 2. Será obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificación no esté alineada a vial. En todo caso solo podrá vallarse con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura que podrán superarse con setos o protección diáfanas estéticamente admisibles con el límite total de dos (2) metros.

Artículo 11.73.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado de la zona será el residencial con viviendas unifamiliares en la zona CJ-1 y CJ-2 y plurifamiliares en la CJ-2, CJ-3 y CJ-4.
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permitirán los siguientes pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y pequeñas industrias.
   • − Hospedaje.
   • − Espectáculos y salas de reunión.
   • − Comercio en locales comerciales.
   • − Oficinas,
   • − Aparcamiento.
   • − Docente.
   • − SIPS.
   • − Deportivo.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO SÉPTIMO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados o destinados a ocuparse con edificación residencial unifamiliar, cuya morfología se caracteriza por la correlación entre parcelas y unidades de edificación, con viviendas adosadas, en las que la calle ha sido el elemento ordenador fundamental en la mayoría de los casos.

Dentro de la zona se distinguen cuatro subzonas. Dos de ellas, D-1 y Dm, hacen referencia a áreas de ciudad consolidas con este tipo de ordenación. Las dos restantes se utilizan tanto para generar nueva ciudad ordenando nuevas unidades, como para mantener parámetros a parcelas recientemente construidas con la ordenanza unifamiliar en grado primero y segundo del plan vigente.

Artículo 11.74.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plan de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con las letras D, que corresponde, a su vez las subzonas D-1, D-2, D-3 y Dm.

Sección Primera.- Condiciones Particulares de la Subzona de Edificación Adosada Dm

Artículo 11.75 Tipos de Obras Permitidas.

1. 1. Se permiten todas las obras tendentes a la buena conservación del patrimonio edificado, así como las de reforma, y las obras de reconstrucción y sustitución, siempre que la unidad edificatoria sea estructuralmente independiente. Se prohíben las obras de ampliación excepto que éstas se contemplen en Planes Especiales de Mejora Urbana, cuyo caso se permitirá en un máximo de veinte por ciento (20%) sobre la volumetría del conjunto.
2. 2. Las obras deberán ejecutarse conforme a las mismas condiciones urbanísticas que se contienen en la licencia de obras según la cual se levantaron las distintas edificaciones o, si no estuviese edificado, las del Estudio de Detalle u Ordenación de Volúmenes definitivamente aprobado a la entrada en vigor del Plan General. Podrán modificarse licencias concedidas y no ejecutadas a la entrada en vigor del Plan General.

Artículo 11.76.- Ruina.

1. a) Si sobreviniese la ruina de una o varias unidades residenciales sin que este número fuera significativo para la imagen del conjunto. Las unidades en ruina se levantarán siguiendo los parámetros urbanísticos que rigieron la construcción inicial y/o la del conjunto.
2. b) Si sobreviniese la ruina de varios bloques o hileras de edificación completas el proyecto de reedificación no podrá superar el número de viviendas ni la edificabilidad anterior. Los parámetros de referencia serán los de la subzona D-2. La edificabilidad será de 1,2 m²t/m²s.
3. c) Si sobreviniese la ruina de varios bloques o hileras cuya edificabilidad total fuese de más de cinco mil (5.000 m²/t) o afectase a más de cincuenta (50) viviendas, la nueva edificación requerirá la previa aprobación de un Estudio de Detalle, con sujeción a las siguientes determinaciones:
   • - Las condiciones de separación a linderos y a otras edificaciones serán las que se establecen para la subzona D-2.
   • - La edificabilidad será: 1,2 m²t/m²s.

Artículo 11.77.- Condiciones Particulares de Uso.

Las condiciones de uso serán las particulares de la zona D, salvo que los parámetros de edificación impidieran la implantación de algunos de los usos allí permitidos.

Sección Segunda.- Condiciones Particulares de las subzonas D-1, D-2 y D-3

Artículo 11.78.- Condiciones Particulares de Parcelación.

1. 1. Dimensiones mínimas de las Parcelas.

   Sin perjuicio de lo dispuesto en estas Normas, no podrán ser edificadas aquellas parcelas cuyas dimensiones, según la subzona en que se sitúen, no cumplan las siguientes condiciones mínimas:

   1. a) En la subzona D-1:
      • − Superficie: Sesenta (60) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Cinco (5) metros.
   2. b) En la subzona D-2:
      • − Superficie: Ciento veinte (120) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Seis (6) metros.
   3. c) En la subzona D-3:
      • − Superficie: Doscientos cuarenta (240) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Diez (10) metros.
2. 2. Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.

   No podrán agregarse ni segregarse parcelas cuando alguna de las resultantes no reúnan las condiciones establecidas en el anterior apartado.

Artículo 11.79.- Posición de los Edificios.

La edificación se dispondrá en hilera entre medianeras con la proporción 1:1 entre unidades de viviendas y número de parcelas.

Artículo 11.80.- La edificabilidad Neta.

La edificabilidad neta sobre parcela será según la subzona de:

1. a) Para la D-1: 1,5 m²t/m²s.
2. b) Para la D-2: 1,0 m²t/m²s.
3. c) Para la D-3: 0,6 m²t/m²s.

Artículo 11.81.- Ocupación sobre Rasante.

Sobre rasante las edificaciones podrán ocupar los porcentajes de superficie total de la parcela que a continuación se fijan para cada subzona:

1. a) D-1: 75%
2. b) D-2: 70%
3. c) D-3: 50%

Artículo 11.82.- Alineaciones, Retranqueos y Separaciones a Linderos.

Las edificaciones se separarán de los linderos las distancias que, según las subzonas en que se encuentren, se señalan a continuación:

1. a) En la subzona D-1: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

   Lindero Frontal: Sobre alineación.

   Lindero Lateral: Adosado.

   Lindero Trasero: Tres (3) metros.

2. b) En la subzona D-2: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

   Lindero Frontal: Tres (3) metros.

   Lindero Lateral: Adosado.

   Lindero Trasero: Tres (3) metros.

3. c) En la subzona D-3: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

   Lindero Frontal: Tres (3) metros.

   Lindero Lateral: Adosado.

   Lindero Trasero: Cinco (5) metros.

Artículo 11.83.- Altura máxima.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para los edificios que obligatoriamente deban alinearse a vial.
2. 2. La altura máxima permitida en toda la zona será de P.B. +1, sin que en ningún caso pueda sobrepasar de los siete (7) metros.
3. 3. La altura de las plantas, bajas, en viviendas unifamiliares podrá reducirse hasta tres (3) metros.
4. 4. Se permiten piezas habitables en la planta bajo cubierta.

Artículo 11.84.- Ocupación Bajo Rasante.

Bajo rasante únicamente podrá construirse un sótano con destino a garaje, cuya ocupación no podrá exceder del perímetro de la edificación sobre rasante.

Artículo 11.85.- Estudio de Detalle.

Previa a la edificación de parcelas en áreas vacías o remodelación total de superficie superior a los cinco mil (5.000) metros cuadrados será preceptiva la previa aprobación de un Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes y compleción del viario. Este Estudio de Detalle podrá destinar hasta un veinte por ciento (20%) de la edificabilidad a vivienda colectiva u otras tipologías mixtas, siempre que ello no suponga un aumento del número de viviendas ni de superficie edificada preexistente. La altura máxima de las edificaciones será en este caso de P.B. +2 y hasta de diez (10) metros de altura.

Artículo 11.86.- Condiciones Particulares de Estética.

1. 1. Se permiten las edificaciones con soportales.
2. 2. El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en estas Normas.
3. 3. Cuando la cubierta sea azotea podrán disponerse torreones o áticos, cuya superficie computará dentro de la máxima edificada.
4. 4. Será obligatorio vallar las parcelas siempre que la edificación no esté alineada a vial. En todo caso, solo podrán vallarse con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite total de dos (2) metros.

Artículo 11.87.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado de la zona, será el residencial con viviendas unifamiliares, pudiendo también destinarse a viviendas plurifamiliares o bifamiliares.
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y pequeñas industrias.
   • − Talleres para el mantenimiento del automóvil.
   • − Hospedaje.
   • − Comercio en locales comerciales.
   • − Garaje y aparcamiento.
   • − Docente.
   • − SIPS.
   • − Deportivo.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO OCTAVO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE EDIFICACIÓN UNIFAMILIAR AISLADA

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados con edificaciones residenciales unifamiliares -aisladas o agrupadas-, cuyo espacio libre constituye uno de los elementos característicos de la trama urbana en la que se encuentran.

El objetivo fundamental de la ordenación propuesta es el mantenimiento de estas tramas. Para ello se han mantenido básicamente los parámetros de la ordenanza contenida en el Plan vigente para la zona edificación unifamiliar.

Artículo 11.88.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas que en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican con las letras U, que comprende a su vez las subzonas U-1, U-2, U-3 y U-4.

Artículo 11.89.- Condiciones Particulares de Parcelación.

1. 1. Dimensiones mínimas de las Parcelas.

   Sin perjuicio de lo dispuesto en estas Normas, no podrán ser edificadas aquellas parcelas cuyas dimensiones, según la subzona en que se sitúen, no cumplan las siguientes condiciones mínimas:

   1. a) En la subzona U-1:
      • − Superficie: Ciento veinte (120) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Seis (6) metros.
   2. b) En la subzona U-2:
      • − Superficie: Doscientos cuarenta (240) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Diez (10) metros.
   3. c) En la subzona U-3:
      • − Superficie: Quinientos (500) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Quince (15) metros.
   4. d) En la subzona U-4:
      • − Superficie: Dos mil (2.000) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Veinticinco (25) metros.
2. 2. Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.

   No podrán agregarse ni segregarse parcelas cuando alguna de las resultantes no reúnan las condiciones establecidas en el anterior apartado o tengan un frente de parcela inferior a:

   1. a) En la U-1, U-2 siete (7) metros.
   2. b) En la U-3, U-4 diez (10) metros.

Artículo 11.90.- Posición de los Edificios.

La edificación se dispondrá aislada en parcela con la proporción 1:1 entre unidades de viviendas y número de parcelas.

Artículo 11.91.- La Edificabilidad Neta.

La edificabilidad neta sobre parcela será según la subzona de:

1. a) Para la U-1: 1 m²t/m²s.
2. b) Para la U-2: 0,6 m²t/m²s.
3. c) Para la U-3: 0,4 m²t/m²s.
4. d) Para la U-4: 0,2 m²t/m²s.

Artículo 11.92.- Ocupación sobre Rasante.

Sobre rasante las edificaciones podrán ocupar los porcentajes de superficie total de la parcela que a continuación se fijan para cada subzona:

1. a) U-1: 70%
2. b) U-2: 50%
3. c) U-3: 30%
4. d) U-4: 15%

Artículo 11.93.- Alineaciones, Retranqueos y Separaciones a Linderos.

1. 1. Las edificaciones se separarán de los linderos las distancias que, según las subzonas en que se encuentren, se señalan a continuación:
   1. a) En la subzona U-1: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros

      Lindero Lateral: Podrá adosarse a los dos linderos cuando no lo haga deberá retranquearse del lindero no ocupado al menos media vez la altura.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación como mínimo tres (3) metros.

   2. b) En la subzona U-2: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros.

      Lindero Lateral: Adosado a uno de los linderos laterales y retranqueo mínimo al otro de tres (3) metros.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación como mínimo tres (3) metros.

   3. c) En la subzona U-3: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

      Lindero Frontal: Seis (6) metros.

      Lindero Lateral: Media vez la altura de la edificación.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación.

   4. d) En la subzona U-4: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

      Lindero Frontal: Seis (6) metros.

      Lindero Lateral: Una vez la altura de la edificación.

      Lindero Trasero: Una vez la altura de la edificación.

2. 2. Las subzonas U-1 y U-2 podrán alterar las condiciones de retranqueo respecto al lindero lateral y trasero en las siguientes circunstancias:
   1. a) Existan edificaciones adosadas a los linderos laterales de la parcela. En este caso, la nueva construcción podrá disponerse adosada a los paramentos de edificación sobre el lindero.
   2. b) Proyectos unitarios sobre más de una parcela podrán realizar edificaciones pareadas respetando el retranqueo trasero, y al menos a uno de los linderos.

Artículo 11.94.- Altura máxima.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para la edificación exenta.
2. 2. La altura máxima permitida en toda la zona será de P.B. +1, sin que en ningún caso pueda sobrepasar de los siete (7) metros.
3. 3. En la subzona U-4 sobre la altura máxima se podrán levantar torreones, áticos o medias plantas que computarán edificabilidad no pudiendo superar el 50% de la planta inferior.
4. 4. La altura de las plantas, bajas, en viviendas unifamiliares podrá reducirse hasta tres (3) metros.
5. 5. Se permiten piezas habitables en la planta bajo cubierta.

Artículo 11.95.- Ocupación Bajo Rasante.

Bajo rasante únicamente podrá construirse un sótano con destino a garaje, cuya ocupación no podrá exceder del perímetro de la edificación sobre rasante.

Artículo 11.96.- Construcciones Auxiliares.

Las construcciones auxiliares deberán situarse respetando las distancias a linderos establecidas para cada subzona, sin que su altura pueda exceder de una planta y de tres metros y medio. Para estas construcciones será de aplicación lo indicado en las subzonas U-1 y U-2.

La edificabilidad se computará dentro de la máxima permitida.

Artículo 11.97.- Condiciones Particulares de Estéticas.

1. 1. Se permiten los pórticos, porches, etc. así como las terrazas y cuerpos cubiertos cualquiera que sean sus dimensiones.
2. 2. Será obligatorio vallar las parcelas con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticas admisible, con el límite máximo total de dos (2) metros.

Artículo 11.98.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado en la zona será el residencial (unifamiliar).
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos, y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales, actividades liberales y pequeñas industrias.
   • − Talleres para el mantenimiento del automóvil.
   • − Hospedajes.
   • − Espectáculos y salas de reunión.
   • − Oficinas en la subzona U-3 y U-4
   • − Comercio en local comercial.
   • − Aparcamiento.
   • − Docente.
   • − Deportivos.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO NOVENO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE EDIFICACIÓN BALNEARIO

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos colmatados con edificaciones residenciales unifamiliares -aisladas, localizadas en áreas de veraneo y segunda residencia, cuyo espacio libre constituye uno de los elementos característicos de la trama urbana en la que se encuentran.

El objetivo fundamental de la ordenación propuesta es el mantenimiento de estas tramas. Para ello se han mantenido básicamente los parámetros de la ordenanza contenida en el Plan vigente para estas áreas y que coincide con la zona edificación unifamiliar en grado segundo, tercero y cuarto.

Artículo 11.99.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas que en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican con la letra B, que comprende a su vez las subzonas B-2, B-3 y B-4.

Artículo 11.100.- Condiciones Particulares de Parcelación.

1. 1. Dimensiones mínimas de las Parcelas.

   Sin perjuicio de lo dispuesto en estas Normas no podrán ser edificadas aquellas parcelas cuyas dimensiones, según la subzona en que se sitúen, no cumplan las siguientes condiciones mínimas:

   1. a) En la subzona B-2:
      • − Superficie: Doscientos cuarenta (240) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Diez (10) metros.
   2. b) En la subzona B-3:
      • − Superficie: Cuatrocientos (400) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Quince (15) metros.
   3. c) En la subzona B-4:
      • − Superficie: Mil (1.000) metros cuadrados.
      • − Lindero Frontal: Veinticinco (25) metros.
2. 2. Agregaciones y Segregaciones de Parcelas.

   No podrán agregarse ni segregarse parcelas cuando alguna de las resultantes no reúnan las condiciones establecidas en el anterior apartado.

Artículo 11.101.- Posición de los Edificios.

La edificación se dispondrá aislada en parcela con la proporción 1:1 entre unidades de viviendas y número de parcelas.

Artículo 11.102.- La Edificabilidad Neta.

La edificabilidad neta sobre parcela será según la subzona de:

1. a) Para la B-2: 0,6 m²t/m²s.
2. b) Para la B-3: 0,4 m²t/m²s.
3. c) Para la B-4: 0,3 m²t/m²s.

Artículo 11.103.- Ocupación sobre Rasante.

Sobre rasante las edificaciones podrán ocupar los porcentajes de superficie total de la parcela que a continuación se fijan para cada subzona:

1. a) B-2: 50%
2. b) B-3: 30%
3. c) B-4: 15%

Artículo 11.104.- Alineaciones, Retranqueos y Separaciones a Linderos.

1. 1. Las edificaciones se separarán de los linderos las distancias que, según las subzonas en que se encuentren, se señalan a continuación:
   1. a) En la subzona B-2: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros.

      Lindero Lateral: Media vez la altura y como mínimo tres (3) metros.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación como mínimo tres (3) metros.

   2. b) En la subzona B-3: La edificación se dispondrá retranqueada de los linderos como mínimo a:

      Lindero Frontal: Tres (3) metros.

      Lindero Lateral: Media vez la altura de la edificación y como mínimo tres (3) metros.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación y como mínimo tres (3) metros.

   3. c) En la subzona B-4: la edificación se dispondrá retranqueada de los linderos laterales como mínimo a:

      Lindero Frontal: Seis (6) metros.

      Lindero Lateral: Media vez la altura de la edificación y como mínimo tres (3) metros.

      Lindero Trasero: Media vez la altura de la edificación y como mínimo tres (3) metros.

Artículo 11.105.- Altura máxima.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para la edificación exenta.
2. 2. La altura máxima permitida en toda la zona será de P.B. +1, sin que en ningún caso pueda sobrepasar de los siete (7) metros.
3. 3. En la subzona B-4 sobre la altura máxima se podrán levantar torreones, áticos o medias plantas que computarán edificabilidad no pudiendo superar el 50% de la planta inferior.
4. 4. La altura de las plantas bajas, en viviendas unifamiliares podrá reducirse hasta tres (3) metros.
5. 5. Se permiten piezas habitables en la planta bajo cubierta.

Artículo 11.106.- Ocupación Bajo Rasante.

Bajo rasante únicamente podrá construirse un sótano con destino a garaje, cuya ocupación no podrá exceder del perímetro de la edificación sobre rasante.

Artículo 11.107.- Construcciones Auxiliares.

Las construcciones auxiliares deberán situarse respetando las distancias a linderos establecidas para cada subzona, sin que su altura pueda exceder de una planta y de tres metros y medio.

La edificabilidad se computará dentro de la máxima permitida.

Artículo 11.108.- Condiciones Particulares de Estéticas.

1. 1. Se permiten los pórticos, porches, etc., así como las terrazas y cuerpos cubiertos cualquiera que sean sus dimensiones.
2. 2. Será obligatorio vallar las parcelas con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticas admisible, con el límite máximo total de dos (2) metros.

Artículo 11.109.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado en la zona será el residencial (unifamiliar).
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos, y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Talleres artesanales y para actividades liberales, artísticas y literarias.
   • − Hospedajes.
   • − Espectáculos y salas de reunión.
   • − Comercio en local comercial.
   • − Aparcamiento.
   • − Docente.
   • − Deportivos.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO DÉCIMO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA PARCELACIONES

Las áreas que integran esta zona se corresponden con partes de ciudad formadas a partir de la parcelación y edificación del suelo al margen del planeamiento. Localizadas fundamentalmente en la corona de parcelaciones en Monte Olivete, Colalta y sectores periféricos de las carreteras de Trebujena, Jerez y El Puerto de Santa de María.

La formación de estas áreas urbanas parten de la segregación individualizada de las fincas rústicas. Cada una de ellas se subdivide, permitiendo la edificación de varias viviendas y garantizando su acceso mediante un pequeño viario en el interior de la parcela.

La sucesión y extensión del proceso sobre el parcelario de rústica va formando la colmatación de sectores o cuñas del territorio entre los caminos y carreteras principales. En el interior, las edificaciones se sitúan según criterios de mayor loteo de la finca con la mayor economía posible de calle de acceso.

La ordenanza trata de colmatar el sector con esta particular forma de crear ciudad. Las determinaciones que se toman tienen por objeto regular el proceso de ocupación en cuanto a garantizar los servicios urbanísticos mínimos, (abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica, acceso rodado), mantener unos parámetros urbanísticos acordes con la zona (condiciones de altura, ocupación, edificabilidad), dando lugar a unas condiciones higiénicas y de seguridad suficiente para la residencia permanente.

Artículo 11.110.- Delimitación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes con las letras PA, que comprende a su vez las subzonas PAI y PAD.

Artículo 11.111.- Condiciones Particulares de Parcelación, Condominio y Vinculación con la edificación.

1. 1. Todas las parcelas localizadas en la zona PA podrán ser edificadas si satisfacen las exigencias impuestas sobre suministro de los servicios urbanísticos de agua, saneamiento y electricidad especificadas en el presente Capítulo.
2. 2. En cada parcela se podrán disponer una o varias edificaciones. A tal fin a cada edificación se le asignará una superficie de la parcela que en adelante se designará porción de terreno. Cada porción de terreno se asignará a una única edificación.
3. 3. Las parcelas podrán constar de porciones de terreno asignado a las distintas edificaciones y de elementos comunes. A tal efecto los elementos comunes de una parcela serán como mínimo el viario privado de acceso.
4. 4. La titularidad sobre el suelo se ajustará a alguna de las fórmulas establecidas en la Legislación española. En todos los casos se garantizará el derecho de uso sobre los elementos comunes.

Artículo 11.112.- Condiciones Particulares de Suministro de Servicios Urbanísticos.

1. 1. Previa a la concesión de licencia de obras de edificación se deberá informar por las distintas compañías suministradoras sobre la viabilidad de suministro de los servicios de agua, saneamiento y electricidad.
2. 2. Acompañando al proyecto de edificación deberán incorporarse las obras de extensión privada y conexión de las redes de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica necesarias para garantizar el suministro de la edificación.

   Para el dimensionado de las redes privadas se atenderá al número máximo de edificaciones que puedan levantarse en una parcela conforme las reglas fijadas en este Capítulo.

3. 3. Acompañando al proyecto de obras figurará el lugar de acceso a la parcela desde un espacio público y el elemento común que garantiza el acceso rodado a la porción de terreno asignada a la edificación. Según la existencia del elemento común se presentan las siguientes circunstancias:
   1. a) El elemento común de acceso está definido y parcialmente colmatado con edificaciones en sus bordes. Se mantendrá la situación de partida y se ajustará en los tramos no consolidados de acuerdo con los criterios dimensionales especificados en el subapartado siguiente.
   2. b) El elemento común de acceso no esta definido. Conjuntamente a la presentación de la licencia de obra de la primera edificación se deberán incorporar las obras de ejecución del elemento común de acuerdo con los siguientes criterios dimensionales y de diseño.
      1. b-1) El elemento común que sirva para acceso rodado de las distintas edificaciones contará al menos con una latitud libre mínima de cuatro (4) metros. Si la longitud total, medida a partir de un espacio público, superara los cien (100) metros deberá incorporarse como mínimo un ensanchamiento de ocho por ocho (8×8) metros cada cincuenta (50) metros.
      2. b-2) El tratamiento superficial permitirá el paso de vehículos ligeros en una intensidad de tráfico baja.
      3. b-3) El diseño y acabado de la calzada tendrá previsto la conducción de las aguas de lluvia. Las aguas se recogerán y llevaran a la red de saneamiento al menos antes de llegar al viario público de conexión.

Artículo 11.113.- Condiciones Dimensionales de la Porción de Terreno Asignada a cada Edificación.

La porción de terreno asignada a cada edificación tendrá las siguientes condiciones dimensionales mínimas según subzonas:

1. a) En la subzona PAD:
   • − Superficie: Ciento veinte (120) metros cuadrados.
   • − Frente al espacio común de acceso: cinco (5) metros.
2. b) En la subzona PAI:
   • − Superficie: Cuatrocientos (400) metros cuadrados.
   • − Lindero Frontal: Diez (10) metros.

Artículo 11.114.- Posición de los Edificios.

La edificación se dispondrá en la porción de terreno asignada según las subzonas:

1. a) En la subzona PAD: La edificación se dispondrá entre medianeras con la proporción 1:1 entre unidades de vivienda y porción de terreno.
2. b) En la subzona PAI: La edificación se dispondrá aislada en la porción de terreno asignada con la proporción 1:1 entre unidades de viviendas y porción de terreno.

Artículo 11.115.- Edificabilidad de Parcela y Relación entre porción de terreno y Superficie construida.

La edificabilidad neta sobre parcela y las relaciones entre porciones de suelo y superficie construida serán según las subzonas de:

1. a) Para la subzona PAD:
   • − Edificabilidad de la parcela: 0,75 m²t/m²s.
   • − Relación entre superficie construida y superficie de la porción de terreno asignada: 0,9 m²t/m²s.
2. b) Para la subzona PAI:
   • − Edificabilidad de la parcela: 0,50 m²t/m²s.
   • − Relación entre superficie construida y superficie de la porción de terreno asignada: 0,7 m²t/m²s.

Artículo 11.116.- Ocupación sobre Rasante.

Sobre rasante las edificaciones podrán ocupar los porcentajes de superficie total de la porción de terreno asignada que a continuación se fijan para cada subzona:

1. a) PAD: 80%
2. b) PAI: 50%

Artículo 11.117.- Separaciones entre edificaciones.

Las edificaciones se separarán según las subzonas en que se encuentren:

1. a) En la subzona PAD: La edificación se podrá adosar a los paramentos ciegos de las edificaciones colindantes. Cuando existan huecos abiertos en fachada de las edificaciones colindantes se dispondrá alejada como mínimo media vez la altura y como mínimo tres (3) metros. Cuando aparezcan huecos en fachada en las dos edificaciones se alejarán un a vez la altura y como mínimo seis (6) metros.
2. b) En la subzona PAI: La edificación se dispondrá separada de otras edificaciones una vez la altura y como mínimo seis (6) metros.

Artículo 11.118.- Altura máxima.

1. 1. La cota de referencia se fijará conforme a las reglas establecidas en estas Normas para la edificación exenta.
2. 2. La altura máxima permitida en toda la zona será de P.B. + 1, sin que en ningún caso pueda sobrepasar de los siete (7) metros.

Artículo 11.119.- Ocupación Bajo Rasante.

Bajo rasante únicamente podrá construirse un sótano con destino a garaje, cuya ocupación no podrá exceder del perímetro de la edificación sobre rasante.

Artículo 11.120.- Construcciones Auxiliares.

Las construcciones auxiliares deberán situarse respetando las distancias entre edificaciones establecidas para cada subzona, sin que su altura pueda exceder de una planta y de tres metros y medio.

La edificabilidad se computará dentro de la máxima permitida.

Artículo 11.121.- Condiciones Particulares de Estéticas.

Será obligatorio vallar las parcelas con elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticas admisible, con el límite máximo total de dos (2) metros.

Artículo 11.122.- Condiciones Particulares de Uso.

1. 1. El uso determinado en la zona será el residencial (unifamiliar).
2. 2. Además de los expresamente grafiados en el Plano de Calificación, Usos, y Sistemas se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Espectáculos y salas de reunión.
   • − Comercio en local comercial.
   • − Aparcamiento.
   • − Docente.
   • − Deportivos.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO UNDÉCIMO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA INDUSTRIAL

Comprende esta zona las áreas ocupadas con edificaciones destinadas a actividades industriales y productivas caracterizadas por la manipulación, almacenaje o transformación de materias primas agrícolas o industriales.

Dentro de ella, y a efectos normativos, se diferencian dos tipos de asentamientos. Por una parte, los suelos ocupados con bodegas localizadas en la zona del Centro Histórico o en la Banda de la Playa, enclaves tradicionales de localización. De otra, las actividades productivas en general localizadas en el área urbana, se incorporan en este grupo las bodegas no incluidas en el apartado anterior.

Las bodegas tradicionales, asentadas en la Zona Centro Histórico y Banda de la Playa, reciben dos tratamientos diferentes según el valor cultural y arquitectónico de la edificación en la que se localiza. En ambos casos se reconoce el uso bodeguero como determinado. Las bodegas catalogadas o protegidas en las Normas de Protección se obliga a conservar la edificación y se limita el posible cambio de uso. Las bodegas no protegidas podrán cambiar el uso con mayor flexibilidad.

En cuanto a las implantaciones productivas en el exterior de la Zona Centro Histórico se ha caracterizado, hasta fecha reciente, por la ausencia de suelos específicos como polígonos o áreas industriales. Las actividades productivas se asientan de forma individual, en parcelas que han quedado en muchos casos dentro de los tejidos residenciales. En estas parcelas se fija una normativa para regular la implantación y las obras que deban realizarse para su mantenimiento.

Artículo 11.123.- Denominación e Identificación.

Las condiciones particulares de la zona industrial se aplicará en la zona integrada por las áreas que en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes se identifican como subzonas distintas con las denominaciones I-2, BG-1 y BG-2.

Artículo 11.124.- Condiciones Particulares de la Subzona I-2.

1. A) Condiciones de las parcelas calificadas I-2 exteriores al sector Rematacaudales transitorio SUNP nº11.
   1. 1. Condiciones particulares de parcelación.

      Las unidades parcelarias serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan.

      En las áreas no parceladas en la actualidad o en las que se pretendiera realizar segregaciones cada una de ellas cumplirá las siguientes condiciones:

      • − La superficie de todas las parcelas deberá ser, como mínimo de quinientos (500) metros cuadrados.
      • − Cada parcela tendrá un frente mínimo de catorce (14) metros.
      • − Se podrán realizar edificios cuyas divisiones interiores generen naves de superficie inferior a quinientos (500) metros cuadrados.
   2. 2. Condiciones particulares de posición y forma de los edificios.
      1. 2.1. Las edificaciones mantendrán respecto a los linderos laterales, frontal y trasero condiciones similares a las de la Zona donde se sitúen.
         1. a) Se retranquerarán a linderos un mínimo de tres (3) metros en las zonas reguladas como de edificación aislada o exenta.
         2. b) Se ajustarán a medianeras y alineación en las Zonas de alineación a vial.
         3. c) En la zona de Naves de Colalta y Rematacaudales (suelo urbano) la edificación se ajustará a la posición de las alineaciones. Los suelos industriales sometidos a planeamiento de desarrollo fijará las condiciones específicas de posición de la edificación.
      2. 2.2. Altura. La altura máxima permitida será de dos plantas (PB + 1) y hasta doce (12) metros.

         Sólo en el polígono industrial del Triángulo Industrial se podrá permitir excepcionalmente y por justificadas razones técnicas derivadas de las características (torre de almacenamiento y transformación, tolvas, etc.) particulares de la industria, una altura máxima de hasta veintiocho (28) metros en el quince por ciento (15%) de la planta de la edificación.

      3. 2.3. Edificabilidad. La superficie máxima edificable computada sobre parcela neta será de 0,8 m²t/m²s.
      4. 2.4. Ocupación. La edificación no superará el setenta (75%) de la superficie de la parcela.
   3. 3. Condiciones particulares de estética.

      La estética de las construcciones e instalaciones deberá garantizar su integración con el entorno en que se sitúen y los paramentos que sean visibles desde la calle deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los de las fachadas.

      Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.

      Las vallas de las parcelas serán de elementos de hasta cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse con setos o protecciones diáfanas estéticamente admisibles, con el límite máximo total de dos (2) metros. Las vallas de espacios libres traseros que no den a viales o espacios exteriores podrán ser de elementos de hasta dos (2) metros de altura prohibiéndose su coronación con objetos punzantes o cortantes.

   4. 4. Condiciones particulares de uso.
      1. 4.1. El uso determinado de la subzona será el industrial en toda sus categorías y con las únicas limitaciones que se deriven del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, y de las condiciones generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios, de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o estatal.
      2. 4.2. Además de los grafiados en el Plano de Calificación. Usos y Sistemas se permitirán los siguientes usos pormenorizados.
         • − Residencial excepto en las áreas de Naves de Colalta, Rematacaudales (suelo urbano), Naves municipales y entorno en carretera de Trebujena y unidades en suelo urbano, urbanizable transitorio y urbanizable sometidas a planeamiento de desarrollo.
         • − Comercio, excepto en la categoría de grandes superficies comerciales. Esta categoría será permitida en las áreas de Rematacaudales (suelo transitorio) y Triángulo Industrial.
         • − Oficinas, pero tan solo como uso complementario de otras actividades, quedando prohibido como uso exclusivo. Se podrán autorizar como uso exclusivo en las áreas de Naves de Colalta, Rematacaudales (suelo urbano), Naves municipales y entorno en carretera de Trebujena Industrial y unidades en suelo urbano, urbanizable transitorio y urbanizable sometidas a planeamiento de desarrollo.
         • − Bodega.
         • − Aparcamiento.
         • − Docente.
         • − Deportivo.
         • − SIPS.
         • − Infraestructuras Urbanas Básicas.
      3. 4.3. Las operaciones de carga y descarga se realizarán en el interior de la parcela obligatoriamente, pudiendo ocupar para tal fin los espacios resultantes de separación a linderos y retranqueos.
2. B) Condiciones de las parcelas industriales del Polígono Rematacaudales transitorio SUNP nº11.
   1. a) Condiciones de desarrollo.

      Se elimina la exigencia de ejecución previa de la Depuradora de Rematacaudales, debiendo resolverse los vertidos mediante enganche a la red general en las condiciones exigidas por la normativa municipal.

   2. b) Condiciones de parcelación.

      Se establece, con carácter general para todo el sector, una parcela mínima de 150 m2. con lindero mínimo frontal de 10 m.

   3. c) Condiciones de ocupación de la parcela.

      Se establece, con carácter general, una ocupación máxima del 100%, salvo que las condiciones de edificación lo impidan.

   4. d) Condiciones de edificación.

      Se establece una edificabilidad neta por manzanas:

      En las manzanas actualmente calificadas como grado 1 y 2 y la manzana 7 se determina una edificabilidad de 1 m2/m2., salvo las parcelas 1 de manzana 4 que tendrán 1,30 m2/m2.

      En las manzanas actualmente calificadas como grado 2, 3 y 4, salvo las manzanas nº 6 y nº 10 que mantienen su edificabilidad actual, se distribuye equitativamente la superficie edificable total del plan parcial, una vez deducidas las anteriores.

   5. e) Posición de la edificación.

      Las edificaciones ocuparán el lindero frontal de la parcela, salvo que en todo un frente de manzana se retranqueen una distancia constante paralela al vial o escalonada con un mínimo de 5 m. Para garantizar la correcta aplicación de este artículo, su aplicación exigirá la presentación de un proyecto de edificación que abarque todo el frente de manzana o en su defecto un estudio de detalle.

      Las edificaciones podrán ocupar una posición aislada o pareada dentro de una manzana siempre que quede garantizado que no se pueden producir medianerías vistas y todas las edificaciones de la manzana están retranqueadas un mínimo de 7 m. de la alineación de vial. El retranqueo mínimo a linderos laterales y posteriores será de 5 m.

      Para garantizar la correcta aplicación de estas condiciones deberá presentarse un proyecto de edificación que abarque toda la manzana o en su defecto un estudio de detalle.

   6. f) Altura de edificación.

      La altura máxima de la línea de cornisa de la edificación se establece en 7,5 m. salvo en las edificaciones exentas que podrá llegar a 10 m. En las construcciones entre medianeras se deberá presentar un peto en fachada vial que mantenga una altura constante en todo frente de manzana.

   7. g) Cerramiento de parcela.

      Las partes macizas de las caras no podrán sobrepasar un metro de altura salvo pilastra.

   8. h) Estudio de Detalles.

      Se podrán introducir varias interiores en las manzanas siempre que se redacte un estudio de detalle en el que dicho vial:

      • − Tenga una trazado coherente con la trama de la urbanización quedando relaciones de perpendicularidad o paralelismo con el viario existente.
      • − Tengan dos puntos de conexión con el viario existente.
      • − Tenga una sección mínima de vial de 10 m.

      Para manzanas segregadas seguirán las mismas condiciones que en la manzana original.

   9. i) Condiciones de uso.
      • − Uso característico: Productivo en todos sus niveles y categorías como se indica en el apartado A de este artículo.
      • − Usos prohibidos: Residencial, excepto en vivienda adscrita a vigilancia y guardia de instalaciones productivas.

Artículo 11.125.- Condiciones particulares de las Subzonas BG-1 y BG-2.

1. 1. Condiciones particulares de parcelación.

   Las unidades parcelarias serán las constituidas a la entrada en vigor del Plan General.

2. 2. Condiciones de posición y forma de los edificios.

   Las edificaciones mantendrán las condiciones de posición y forma en la parcela que tuvieran a la entrada en vigor del Plan General. Como criterio general, se mantendrán alineadas sobre las alineaciones definidas y entre medianeras.

3. 3. Edificabilidad.

   La edificabilidad en el supuesto de mantenimiento del uso bodeguero será el que tuviera la parcela en el momento de la entrada en vigor del Plan General. Está edificabilidad podrá incrementarse hasta en un quince por ciento (15%), cuando resulte necesario para el mantenimiento del uso.

   En el supuesto de sustitución del uso bodeguero la edificabilidad por subzonas será:

   • − Para BG-1: 1,9 m²t/m²s. La edificabilidad se ajustará de acuerdo con las condiciones urbanísticas de la Zona Centro Histórico. En parcelas superiores a dos mil (2.000) metros cuadrados será preciso la previa aprobación de un Estudio de Detalle que pormenorice la ordenación de volúmenes.
   • − Para BG-2: 1 m²t/m²s. La edificabilidad se ajustará de acuerdo con las condiciones de protección de la edificación.
4. 4. Altura de la edificación.

   Las edificaciones destinadas a bodega mantendrán la altura y número de plantas que tuvieran a la entrada en vigor del Plan. Excepcionalmente y por justificados motivos productivos, se permitirá una sobreelevación de la cubierta de tres (3) metros en crujías interiores; debiendo permanecer idéntica altura en la crujía de fachada.

   Las edificaciones destinadas a otros usos cumplirán lo previsto en las Normas correspondientes de Protección o Zona Centro Histórico.

5. 5. Condiciones Particulares de Uso.
   1. a) El uso determinado de las subzonas BG-1 y BG-2 será el de bodega permitiéndose cualquiera de sus fases de producción.
   2. b) En la subzona BG-1 se permiten los siguientes usos pormenorizados:
      • − Residencia.
      • − Talleres artesanales y pequeña industria.
      • − Talleres de mantenimiento del automóvil.
      • − Hospedaje.
      • − Espectáculos y Salas de reunión.
      • − Comercio, en las categorías de local comercial y agrupación comercial. Se permiten los pasajes comerciales.
      • − Oficinas.
      • − Aparcamiento.
      • − Garajes.
      • − Agrupaciones Terciarias.
      • − Docente.
      • − Cultural.
      • − Deportivo.
      • − SIPS.
      • − Infraestructuras Urbanas Básicas.
   3. c) En la subzona BG-2 se permiten los siguientes usos pormenorizados y siempre que su acondicionamiento sea compatible con la protección de los valores arquitectónicos que se pretenden conservar:
      • − Hospedaje-restauración.
      • − Espectáculos y Salas de reunión.
      • − Comercio, en las categorías de local comercial y agrupación comercial. Se permiten los pasajes comerciales.
      • − Oficinas.
      • − Agrupaciones Terciarias.
      • − Docente.
      • − Cultural.
      • − Deportivo.
      • − SIPS.
      • − Infraestructuras Urbanas Básicas.

CAPÍTULO DUODÉCIMO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA CENTROS TERCIARIOS

Comprende esta zona las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse con edificaciones destinadas a usos terciarios, fundamentalmente comerciales. El objetivo de la ordenación es el reconocimiento, mantenimiento y creación de grandes centros en posiciones en las que, por su accesibilidad, situación, densidad etc., puedan concebirse estas actividades con las peculiares características que la diferencian del comercio de barrio. Las subzonas primera y segunda responden a distintas formas de implantación de las actividades terciarias, ya se trate de las grandes superficies dedicadas al comercio, bien de centros de varios usos e incardinados en puntos estratégicos de la trama urbana. La tercera se refiere a alojamientos explotados en régimen hotelero o similar.

Artículo 11.126.- Identificación y Subzonas.

Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona integrada por las áreas identificadas en el Plano de Calificación, Usos, Sistemas, Alineaciones y Rasantes, con la letra T, que comprende las subzonas T-1, T-2 y T-3.

Artículo 11.127.- Condiciones Particulares de la Subzona T-1.

1. 1. Condiciones Particulares de Parcelación.
   • − Parcelas destinadas al uso terciario a la entrada en vigor del Plan: mantendrán sus dimensiones y parámetros al margen de las condiciones que a continuación se indican. Podrán aumentar su superficie en un 20%. El aumento irá ligado a la mejora de atención al cliente y entorno urbano.
   • − Parcela de nueva edificación tendrá una superficie que permita el desarrollo de un centro de este tipo que supere los tres mil (3.000) y sea inferior a los siete mil (7.000) metros cuadrados.
2. 2. Condiciones Particulares de Posición y Forma de los Edificios.
   1. 2.1. Edificabilidad.

      Parcelas edificadas y destinadas a este uso: La edificabilidad será la actualmente construido, que como máximo, podrá incrementarse en un veinte por ciento (20%). En el caso de las parcelas localizadas dentro de la zona RCH el incremento se podrá realizar cuando la edificabilidad total (existente mas ampliación) no supere los 2,1 m2/m2. En estos casos las condiciones de edificación coincidirán con las de la ordenanza RCH.

   2. 2.2. Separación a Linderos. Las edificaciones se separarán de las parcelas colindantes las siguientes dimensiones mínimas:
      1. a) En parcelas de superficie inferior a dos mil (2.000) metros cuadrados: Cuatro (4) metros.
      2. b) En parcelas de superficies comprendidas entre los dos mil uno (2.001) y los cinco mil (5.000) metros cuadrados: Seis (6) metros.
      3. c) En parcelas de superficies comprendidas entre los cinco mil uno (5.001) y siete mil (7.000) metros cuadrados: Ocho (8) metros.
      4. d) En parcelas de superficies superiores a siete mil (7.000) metros cuadrados: Diez (10) metros.

      Se situarán sobre la alineación del vial en el caso de implantación en zonas de ordenanza en que la edificación quede obligada a situarse sobre ella.

   3. 2.3. Superficie libre de Parcela. La superficie libre de edificación de la parcela deberá ajardinarse en un 15%. Y los aparcamientos, con la dotación fijada por estas Normas para el uso pormenorizado comercio, en la categoría de grandes superficies comerciales, deberán protegerse con arbolado al menos el cincuenta por ciento (50%) y el resto con marquesinas.
3. 3. Condiciones Particulares de Estética.

   Se permitirán las construcciones con soportales.

   Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.

   Serán obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos con una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.

4. 4. Condiciones Particulares de uso.
   1. 4.1. El uso determinado será el comercial, en la categoría de pequeñas y medianas superficies comerciales y espectáculos.

      El área calificada como T-1 en el cine Imperial mantendrá el uso recreativo y espectáculos incorporando usos comerciales complementarios tales como pequeños bares o zonas de restauración en planta baja.

   2. 4.2. Además se permitirán los usos pormenorizados comercial, talleres de mantenimiento del automóvil, aparcamiento e infraestructuras urbanas básicas.

Artículo 11.128.- Condiciones Particulares de la Subzona T-2.

1. 1. Condiciones Particulares de parcelas.

   Las unidades parcelarias son las delimitadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas, que no podrán ser objeto de segregación o agregación alguna. Complementariamente podrán aparecer otras nuevas en planes especiales del suelo urbano o en los suelos urbanizables del Plan.

2. 2. Condiciones Particulares de Posición y Forma de los Edificios.
   1. 2.1. Edificabilidad neta. La edificabilidad máxima permitida será de 1,5 m²t/m²s.
   2. 2.2 Altura. La altura será de PB + 1 y hasta 9 metros. Por encima de estos parámetros podrá construirse 1/3 de la superficie de la primera planta
   3. 2.3. Ocupación. Las edificaciones sobre rasante podrán ocupar hasta el setenta por ciento (70%) de la superficie de la parcela.

      Bajo rasante podrá ocuparse la totalidad de la parcela con sótano para garaje.

   4. 2.4. Separación a linderos. Las edificaciones se separarán de los linderos de parcela al menos diez (10) metros.
3. 3. Condiciones Particulares de Estética.

   Se permitirán las construcciones con soportales.

   El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en estas Normas.

   Será obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.

4. 4. Condiciones Particulares de Usos.

   Podrán implantarse cualquiera de los usos pormenorizados incluidos dentro del uso global servicios terciarios, salvo aparcamientos, garajes públicos y campamento. No obstante, podrán construirse sótanos cuya capacidad máxima no podrá exceder de las dotaciones de las plazas de aparcamiento exigidas por los usos implantados en las construcciones sobre rasante. También podrán implantarse el uso de infraestructuras urbanas básicas.

Artículo 11.129.- Condiciones particulares de la subzona T-3.

1. 1. Condiciones Particulares de parcelas.

   Las unidades parcelarias son las delimitadas en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas, que no podrán ser objeto de segregación o agregación alguna. Complementariamente podrán aparecer otras nuevas en planes especiales del suelo urbano o en los suelos urbanizables del Plan.

2. 2. Condiciones Particulares de Posición y Forma de los Edificios.
   1. 2.1. Edificabilidad neta. La edificabilidad máxima permitida será de 1,5 m²t/m²s.
   2. 2.2. Altura. La altura tratará de adecuarse a la edificación de la zona. En ningún caso se permitirán mas de cuatro (PB+3) plantas y en estos casos se justificará su no incidencia en el entorno.
   3. 2.3. Ocupación. Las edificaciones sobre rasante podrán ocupar hasta el setenta por ciento (70%) de la superficie de la parcela.

      Bajo rasante podrá ocuparse la proyección de la edificación con sótano para garaje y servicios de la instalación.

   4. 2.4. Separación a linderos. Las edificaciones se separarán de los linderos de parcela al menos diez (10) metros.
3. 3. Condiciones Particulares de Estética.

   Se permitirán las construcciones con soportales.

   El vuelo de los cuerpos y elementos salientes se ajustará a lo establecido en estas Normas.

   Será obligatorio el vallado de las parcelas construidas con setos vivos de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros.

4. 4. Condiciones Particulares de Usos.

   Podrá implantarse el uso de hospedaje en cualquiera de las fórmulas reconocidas por la Administración Autonómica.

CAPÍTULO DECIMOTERCERO: CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE EDIFICACIÓN EN COLONIA

Las áreas que integran esta zona se corresponden con suelos urbanizables de destino turístico. La ordenanza pretende de dotar de flexibilidad la ordenación y promoción de estas zonas dejando a los planes parciales la concreción de los parámetros a emplear en cada caso.

Se trata de posibilitar la edificación, sobre una parcela de gran tamaño, de tipologías unifamiliares aisladas, adosadas, pequeños bloques de ciudad jardín e incluso tipologías turísticas comerciales del tipo villa turística, ambientaciones de pueblo tradicional, etc. Las agrupaciones sobre parcela podrán contar con equipamientos e instalaciones comunes como jardines privados, piscinas, áreas deportivas así como servicios mancomunados de seguridad, mantenimiento y gestión.

Artículo 11.130. Condiciones de parcelación.

La calificación se aplica sobre suelos urbanizables y corresponderá al Plan Parcial definir el tamaño y condiciones de parcelación, indicando el tipo o tipos edificación a utilizar en cada parcela.

Cuando se definan varias unidades de edificación sobre una única parcela se deberá indicar el destino del espacio libre, su tratamiento, conservación y régimen de propiedad.

Los Planes Parciales de la zona de la Jara que tengan asignada esta calificación deberán seguir las directrices siguientes:

• − Se formarán grandes parcelas que, mediante división horizontal, permitan la edificación de distintas unidades residenciales y la localización de dotaciones comunes como jardines privados o áreas deportivas.
• − Las parcelas funcionarán de manera autónoma respecto el viario público, generando su propio viario interior y áreas de aparcamiento. En consecuencia las parcelas limitarán el número de accesos desde las vías públicas.
• − En ningún caso la gran parcela podrá ser superior a 35.000 m2.
• − Al menos un 60% de la edificabilidad de la parcela se destinará a tipos residenciales unifamiliares.

Artículo 11.131. Ocupación, Separación a linderos y Posición de la Edificación.

Los Planes Parciales fijarán las condiciones y parámetros mínimos para ajustar la posición de las edificaciones en la parcela. Cuando en una parcela queden previstas varias edificaciones se fijarán normas de separación entre edificios. El Ayuntamiento podrá obligar a la formulación de Estudios de Detalle que concreten la ordenación de volúmenes de las manzanas con distintos tipos edificatorios cuando la regulación del Plan sea insuficiente o de difícil aplicación.

La posición de la edificación se guiará por criterios de baja densidad y presencia del espacio libre. Se evitará la formación de pantallas de edificación o la configuración de calles corredor propias de las áreas urbanas.

Los Planes Parciales de la zona de la Jara que cuenten con esta calificación seguirán los siguientes criterios:

• − Se retranquearán de los viarios públicos al menos una vez la altura de la edificación.
• − La edificación no ocupará mas de un 50% de la superficie de la parcela.
• − La superficie no ocupada por edificación se destinará a zonas ajardinadas y equipamientos de las comunidades de vecinos. Su ordenación y ejecución vendrá contenida en los proyectos de edificación.

Artículo 11.132. Altura de la edificación.

Los Planes Parciales fijaran la altura máxima en número de plantas y metros desde la cota de referencia.

En ningún caso la edificación contará con más de cuatro plantas de piso.

Artículo 11.133. Condiciones particulares de uso.

1. 1. El uso determinado será el residencial unifamiliar o plurifamiliar con las condiciones antes indicadas.
2. 2. Además de los expresamente grafiados se permiten los siguientes usos pormenorizados:
   • − Hospedaje y hotelero.
   • − Comercio en categoría de local y agrupación comercial.
   • − Aparcamiento.
   • − Docente.
   • − Deportivo.
   • − SIPS.
   • − Infraestructuras urbanas.