TÍTULO TERCERO: RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD…

TÍTULO TERCERO: RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

CAPÍTULO PRIMERO: DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 3.1.- Principios Generales.-

1. La función social de la propiedad delimita el contenido de las facultades susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio.
2. De conformidad con el art. 128 de la Constitución, toda la riqueza del municipio y sea cual fuere su titularidad, está subordinada al interés general.
3. En congruencia con la función social y utilidad pública de la propiedad privada, por el presente Plan se otorga, delimita y configura, el preciso contenido del derecho de propiedad, subordinándolo al interés general.
4. La ordenación del uso de los terrenos y de las construcciones practicadas por el presente Plan, y la que se derive de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, no confiere derechos indemnizatorios salvo en los supuestos que la Ley define.
5. La utilización del suelo y en especial, su urbanización y edificación, deberá producirse en la forma y con las limitaciones que establecen la legislación de ordenación del territorio y urbanística, y por remisión de ella, por el presente Plan y los demás que en desarrollo del mismo se formulen, de conformidad con la clasificación y calificación urbanística de los predios.

Artículo 3.2.- Deberes urbanísticos comunes.-

1. Deber de usar. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones, deberán destinarlos efectivamente al uso en cada caso previsto por el presente Plan y por los que se formulen en desarrollo del mismo.
2. Deber de conservar. Todos los propietarios de terrenos y construcciones deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
3. Deber de proteger el medio ambiente. Todos los propietarios quedarán sujetos a las normas sobre protección del medio ambiente.
4. Deber de proteger el patrimonio arquitectónico y arqueológico. El cumplimiento de las normas de protección del Patrimonio Histórico incumbe y afecta a todos los titulares de bienes inmuebles.
5. Deber de rehabilitar. En su caso, quedarán sujetos al cumplimiento de las normas de Rehabilitación Urbana.
6. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se sufragará por los propietarios o la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.

CAPÍTULO SEGUNDO: RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE Y URBANIZABLE NO PROGRAMADO

Artículo 3.4.- Régimen del suelo no urbanizable.-

1. Los terrenos clasificados como suelo no urbanizable, no podrán ser destinados a fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, conforme a lo establecido en la legislación urbanística y sectorial que los regule, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.
2. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos en esta clase de suelo no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, o en otra aplicable, para la consecución de sus correspondientes fines.
3. En el suelo no urbanizable quedarán prohibidas las parcelaciones urbanísticas y habrá de garantizarse su preservación del proceso de desarrollo urbano, sin perjuicio de lo que se establezca sobre régimen de los asentamientos o núcleos rurales en esta clase de suelo.
4. Para autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras de declaración de obra nueva se estará a lo dispuesto en el art. 37.2 de la Ley del Suelo.

Artículo 3.5.- Régimen del Suelo urbanizable no programado.-

1. En tanto no se aprueben programas de actuación urbanística, los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado estarán sujetos a las limitaciones establecidas para el suelo no urbanizable general o común. Además, deberán respetar las incompatibilidades de usos señaladas en el planeamiento, no dificultando las actuaciones que se permitan sobre el mismo la consecución de los objetivos de dicho planeamiento.
2. Aprobado un programa de actuación urbanística se estará a las limitaciones, obligaciones y cargas establecidas en él, en su acuerdo aprobatorio, y en las bases del correspondiente concurso para su ejecución, que no podrán ser inferiores a las fijadas para el suelo urbanizable programado.

CAPÍTULO TERCERO: RÉGIMEN DEL SUELO URBANO Y URBANIZABLE

Sección Primera.- Derechos y deberes básicos de los propietarios

Artículo 3.6.- Incorporación al proceso urbanizador y edificatorio.-

La aprobación del planeamiento preciso según la clase de suelo de que se trate, determina el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y al edificatorio, en las condiciones y plazos previstos en el presente Plan y en los demás instrumentos de ordenación que lo desarrollen.

Artículo 3.7.- Deberes legales para la adquisición gradual de facultades.-

1. La ejecución del Planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados e implicará el cumplimiento de los siguientes deberes legales:
1. a) Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas.
2. b) Ceder los terrenos en los que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, por exceder del susceptible de aprobación privada o, en su caso, adquirir dicho aprovechamiento por su valor urbanístico, en la forma que establezca la legislación urbanística aplicable.
3. c) Costear, y en su caso, ejecutar la urbanización en los plazos previstos.
4. d) Solicitar la licencia de edificación, previo al cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes, en los plazos establecidos.
5. e) Edificar los solares en el plazo fijado en la licencia.
2. El cumplimiento de estos deberes determina la gradual adquisición de las facultades urbanísticas.

Artículo 3.8.- Enajenación de fincas y deberes urbanísticos.-

La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por la legislación urbanística o impuestos, en virtud de la misma, por los actos de ejecución de sus preceptos. El adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los derechos y deberes vinculados al proceso de urbanización y edificación, así como en los compromisos que, como consecuencia de dicho proceso, hubiere contraído con el Ayuntamiento de Sanlúcar de Barrameda.

Artículo 3.9.- Facultades urbanísticas de la propiedad.-

1. El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva de los siguientes derechos:
1. a) A urbanizar, entendiéndose por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijados en el planeamiento o, en su defecto, en la legislación urbanística, para que adquiera la condición de solar.
2. b) Al aprovechamiento urbanístico, consistente en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada, o su equivalente económico.
3. c) A edificar, consistente en la facultad de materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente.
4. d) A la edificación, consistente en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.
2. En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en la legislación urbanística o en el planeamiento.

Sección Segunda.- Derecho a Urbanizar

Artículo 3.10.- Adquisición del Derecho a Urbanizar.-

1. El derecho a urbanizar se adquiere:
1. a) En suelo urbano, por la aprobación del presente Plan General y, en su caso, por la del Plan Especial de Reforma Interior o de Mejora Urbana.
2. b) En suelo urbanizable programado, por la aprobación del Plan Parcial.
3. c) En suelo urbanizable no programado, por la aprobación del Plan Parcial del Programa de Actuación Urbanística.
2. El expresado derecho sólo se adquiere con la aprobación definitiva del instrumento de ordenación más específico.
3. No obstante lo expresado en los números anteriores, el ejercicio del derecho a urbanizar requiere la aprobación del Estudio de detalle y del Proyecto de Urbanización, cuando éstos sean precisos.

Artículo 3.11.- Extinción del Derecho a Urbanizar.-

1. El derecho a urbanizar los terrenos incluidos en una unidad de ejecución por un sistema de gestión privada, se extinguirá si la urbanización efectiva de los mismos y el cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución, no se realizare en los plazos establecidos al efecto, sin perjuicio de lo que prevé el art. 149.4 de a Ley del Suelo.
2. La resolución que declare dicho incumplimiento deberá dictarse previa audiencia del interesado.

Sección Tercera.- Derecho al Aprovechamiento Urbanístico

Artículo 3.12.- Adquisición del Derecho al Aprovechamiento Urbanístico.-

El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de los expresados deberes (art. 26 de la Ley del Suelo).

Artículo 3.13.- Aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación.-

1. El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el titular de un terreno, salvo en los supuestos de expropiación, será el resultado de referir a su superficie el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre.

Artículo 3.14.- Derecho al aprovechamiento en actuaciones sistemáticas.-

1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere, en el caso de ejecución de una unidad por un sistema de gestión privada, en la forma señalada en estas Normas.
2. Acreditado por los propietarios el cumplimiento de los deberes a que se refiere de cesión, equidistribución y urbanización, el Ayuntamiento expedirá la certificación correspondiente a instancia de aquéllos. Por el transcurso de tres (3) meses sin resolución expresa, se entenderá otorgada esta certificación.
3. Cuando la ejecución de la unidad deba producirse por el sistema de cooperación u otro equivalente, los propietarios adquirirán el derecho al aprovechamiento urbanístico correspondiente, por el cumplimiento de los deberes y cargas inherentes al sistema.

Artículo 3.15.- Concreción del aprovechamiento urbanístico.-

1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se concretará:
1. a) Cuando se trate de terrenos incluidos en una unidad de ejecución, bajo alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas:
  1. 1º Adjudicación de parcelas aptas para edificación, con las compensaciones económicas que por diferencias de adjudicación procedan.
  2. 2º Compensación económica sustitutiva.
2. b) En suelo urbano, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución:
  1. 1º Sobre la propia parcela, si no está afecta a uso público, resolviéndose los desajustes entre los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento y los susceptibles de adquisición por su titular en la forma prevista en la legislación urbanística.
  2. 2º Sobre otras parcelas lucrativas incluidas en la misma área de reparto o compensación económica sustitutiva, en caso de estar afecta a uso público la del titular del aprovechamiento.

Artículo 3.16.- Reducción del derecho al aprovechamiento urbanístico en actuaciones sistemáticas.-

1. El derecho al aprovechamiento urbanístico se reducirá en un 50 por 100 si no se solicita la licencia de edificación en el plazo fijado en el planeamiento. Tratándose de suelo urbanizable no programado, si el programa se formulase como consecuencia de concurso, regirán los plazos establecidos en las bases del mismo.
2. En defecto de previsión expresa en las normas particulares del presente Plan o del instrumento de ordenación que lo desarrolle, el plazo será de dos años desde su adquisición.
3. La resolución administrativa municipal declarando el incumplimiento a que se refiere el número 1, deberá dictarse previa audiencia del interesado. La Administración municipal decidirá sobre la expropiación o sujeción al régimen deventa forzosa de los correspondientes terrenos, cuyo valor se determinará, en todo caso, con arreglo a la señalada reducción del aprovechamiento urbanístico.
4. La venta forzosa a que se refiere el apartado anterior se instrumentará a través del Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar. conforme a lo previsto en los arts. 227 y siguientes de la Ley del Suelo o, en su caso, por el procedimiento que establezca al efecto la legislación urbanística autonómica.
5. Lo establecido en los apartados anteriores será de aplicación a los solares sin edificar y lo será también a los terrenos en que existan edificaciones ruinosas en los supuestos y con los requisitos y plazos que para su equiparación establecen la legislación y el planeamiento urbanístico.

Artículo 3.17.- Reducción del aprovechamiento urbanístico en actuaciones asistemáticas.-

1. En suelo urbano, cuando se trate de terrenos no incluidos en una unidad de ejecución, el derecho al aprovechamiento urbanístico se entenderá adquirido por la aprobación del Plan o. en su caso, del Plan Especial si se encontrasen en su ámbito.
2. Este aprovechamiento se reducirá en un 50 por 100 si no se solicita licencia municipal de edificación en el plazo fijado en las presentes Normas, previa conversión de la parcela en solar o garantizándose la ejecución simultánea de urbanización y edificación. En estos supuestos será de aplicación lo establecido en el número 3 del artículo anterior.**
3. Caso de que las normas particulares no establecieran previsión expresa conforme a lo establecido en el número anterior, el plazo será de dos (2) años computados desde la fecha de aprobación definitiva del planeamiento preciso en cada caso.

Artículo 3.18.- Aprovechamiento atribuible en expropiaciones no motivadas por incumplimiento de deberes urbanísticos.-

1. El aprovechamiento atribuible a los terrenos destinados a sistemas generales adscritos, o en suelo urbano, no incluidos en áreas de reparto, que se obtengan por expropiación, será el resultado de referir a su superficie el 75 por 100 del aprovechamiento tipo, calculado en la forma regulada por el art. 59 de la Ley del Suelo.
2. El aprovechamiento atribuible al suelo urbano incluido en una unidad de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación o afecto a dotación pública de carácter local, no incluido en ninguna de ellas, que se obtenga igualmente por expropiación, será el resultado de referir a su superficie el 75 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto respectiva.
3. El aprovechamiento atribuible al suelo urbanizable programado destinado a sistemas generales que se obtengan por expropiación y al incluido en una unidad de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación, será el resultado de referir a su superficie el 50 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto respectiva.

Sección Cuarta.- Derecho a edificar

Artículo 3.19.- Adquisición del derecho a edificar.-

1. El otorgamiento de la licencia determinará la adquisición del derecho a edificar, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.
2. Cuando la licencia autorice la urbanización y edificación simultáneas, la adquisición definitiva de los derechos al aprovechamiento urbanístico y a edificar, quedará subordinada al cumplimiento del deber de urbanizar.

Artículo 3.20.- No adquisición del derecho a edificar.-

La falta de adquisición del derecho a edificar por causa imputable al titular del terreno determinará su expropiación o venta forzosa, con aplicación de la reducción del aprovechamiento señalado en los arts. 30.1 y 31.1 de la Ley del Suelo, respectivamente.

Artículo 3.21.- Plazos para la edificación.-

1. El acto de otorgamiento de la licencia fijará los plazos de iniciación, interrupción máxima y finalización de las obras, de conformidad con lo establecido en las presentes Normas.
2. El derecho a edificar se extingue por incumplimiento de los plazos fijados, mediante su declaración formal, en expediente tramitado con audiencia del interesado.

Artículo 3.22.- Efectos de la extinción del derecho a edificar.-

1. Extinguido el derecho a edificar, el interesado no podrá iniciar o reanudar actividad alguna al amparo de la licencia caducada, salvo, previa autorización u orden de la Administración, las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes, y el valor de la edificación ya realizada.
2. La Administración expropiará los correspondientes terrenos en las obras ya ejecutadas o acordará su venta forzosa, valorándose aquéllos conforme al 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico para el que obtuvo la licencia y éstas por su coste de ejecución, conforme a la valoración económica del Proyecto aprobado.

Sección Quinta.- Derecho a la edificación

Artículo 3.23.- Adquisición del derecho a la edificación.-

1. El derecho a la edificación se adquiere por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística.
2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado, así como la licencia de primera utilización. Para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente, acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación, mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de obra antes mencionada y la licencia de primera utilización. Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.

Artículo 3.24.- Edificación sin licencia e incompatible con el planeamiento.-

1. La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones e incompatible con el planeamiento vigente, será demolida sin indemnización, previa la instrucción del preceptivo expediente.
2. Si aún no hubieran transcurrido los plazos resultantes de los arts. 30 y 31 de la Ley del Suelo, el interesado podrá solicitar licencia para proyecto conforme con dicho planeamiento o ajustar las obras a la ya concedida.
3. Cuando, por haber transcurrido el plazo de adquisición del derecho a edificar o por no haberse adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico al tiempo de concluir la edificación, proceda la expropiación del terreno o su venta forzosa, se valorará con arreglo al grado de adquisición de facultades urbanísticas en aquél momento, con el límite máximo del 50 por 100 del aprovechamiento urbanístico patrimonializable.

Artículo 3.25.- Edificación sin licencia compatible con el planeamiento.-

La edificación realizada sin licencia o sin ajustarse a sus condiciones pero compatible con el planeamiento puede ser objeto de legalización mediante solicitud de la correspondiente licencia en el plazo de dos meses a contar desde el oportuno requerimiento, si ya se hubiese adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico. Si faltase sólo para la adquisición del mencionado derecho la realización de la urbanización, la legalización exigirá también el cumplimiento de dicho deber.

Artículo 3.26.- Licencia ilegal y expropiación o venta forzosa.-

1. La edificación realizada al amparo de licencia posteriormente declarada ilegal por contravenir la ordenación urbanística aplicable no queda incorporada al patrimonio del propietario del terreno.
La resolución administrativa o judicial que contenga dicha declaración se notificará al Registro de la Propiedad para su debida constancia.
2. El valor del terreno, a todos los efectos, será el correspondiente al grado de adquisición de facultades urbanísticas cuando se solicitó la licencia.
3. En el supuesto de que el propietario no hubiera adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico cuando solicitó la licencia anulada, procederá la expropiación del terreno o su venta forzosa. En el caso de que hubiera adquirido dicho derecho, deberá solicitar nueva licencia.
4. El plazo para solicitar la citada licencia será de un año a contar desde el requerimiento que a tal efecto se formule al interesado.

Artículo 3.27.- Edificación con exceso de aprovechamiento.-

1. Si la edificación materializada y amparada en licencia fuera conforme con la ordenación urbanística, pero excediera de la correspondiente al aprovechamiento urbanístico a que tiene derecho su titular y no hubiera transcurrido desde su terminación el plazo que establezca la legislación aplicable o, en su defecto, el de cuatro años, el titular o sus causahabientes deberán a la Administración el valor urbanístico de dicho exceso.
Sólo quedarán excluidos de la obligación establecida en el número anterior los terceros adquirentes de buena fe amparados por la protección registral, sin perjuicio de que, en estos casos, la Administración pueda reclamar el pago al propietario inicial de la edificación u otras personas que le hayan sucedido.

Sección Sexta.- La sanción del incumplimiento de los deberes urbanísticos

Artículo 3.28.- Actividad de la Administración ante el incumplimiento de los deberes urbanísticos.-

Ante el incumplimiento de los deberes urbanísticos por los propietarios obligados la Administración podrá optar por:

a) La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación o, en general, de los deberes básicos establecidos en la Ley, cuando no se opte.
b) La aplicación del régimen de venta forzosa siempre que se tratara de suelos urbanos no incluidos en unidades de ejecución, suelos incluidos en unidades de ejecución que hubieran adquirido ya el derecho al aprovechamiento urbanístico, así como edificaciones ruinosas o inadecuadas.

Artículo 3.29.- Consecuencias de la inactividad de la Administración ante el incumplimiento.-

1. El plazo para adoptar las medidas previstas en el número anterior será de cuatro años, a contar desde la fecha en que se produjo el incumplimiento de los deberes urbanísticos.
2. En tanto no se notifique a los propietarios afectados la iniciación del expediente declarativo del incumplimiento de deberes urbanísticos. podrán aquéllos iniciar o proseguir el proceso de urbanización y edificación y adquirir las facultades urbanísticas correspondientes al cumplimiento de los respectivos deberes, con la particularidad de que el aprovechamiento susceptible de apropiación se reducirá en un 50%, cuando no se hubiera adquirido ese derecho en el momento de la notificación del incumplimiento.
3. Dicha reducción podrá hacerse efectiva exigiendo el abono del valor del aprovechamiento correspondiente en el procedimiento de otorgamiento de la licencia, o en la forma y en el plazo establecido en el artículo anterior.
4. Transcurrido cuatro meses desde la notificación de la incoación del expediente declarativo del incumplimiento sin que hubiere recaído resolución expresa, quedará sin efecto dicha notificación.

CAPÍTULO CUARTO: ÁREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO

Artículo 3.30.- Finalidad de las Áreas de Reparto y la definición de los aprovechamientos tipo.-

1. Las áreas de reparto constituyen los ámbitos de referencia para hacer posible y efectiva, mediante la definición de aprovechamientos tipo, la distribución equitativa de los aprovechamientos urbanísticos definidos en el planeamiento entre los titulares de suelos lucrativos y los de suelos dotacionales, sentando las bases de la obtención gratuita de los mismos, y para instrumentar de modo equitativo la participación de la comunidad en las plusvalías que genera la acción urbanística.
2. La definición de aprovechamientos tipo para cada una de las áreas de reparto constituye un dispositivo para lograr, a nivel de planeamiento, la reducción de las desigualdades introducidas por la operación de calificación del suelo como técnica de asignación diferenciada de usos, intensidades - y, en su caso, tipologías edificatorias - en función de la ordenación adoptada.

Artículo 3.31.- Delimitación de Áreas de Reparto.

1. El Plan General delimita para la totalidad del suelo urbano varias áreas de reparto de cargas y beneficios, excluyendo suelos destinados a sistemas generales en esta clase de suelo.
2. Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable y los afectos a sistemas generales en esta clase de suelo, quedan incluidos en áreas de reparto del siguiente modo.
1. a) En suelo urbanizable programado, los sectores cuyo planeamiento parcial deba aprobarse en un mismo cuatrienio y los sistemas generales incluidos en aquellos, integrarán una sola área de reparto.
2. c) En suelo urbanizable no programado, los ámbitos de cada Programa de Actuación Urbanística con los sistemas generales incluidos en el sector o sectores que se delimiten, integrarán una sola área de reparto.
3. Para cada área de reparto el Plan General o Programa de Actuación Urbanística definen el aprovechamiento tipo respectivo, cuyo cálculo se realizará en la forma que se señala en los artículos siguientes.

Artículo 3.32.- Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbano.

1. En suelo urbano, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se ha obtenido dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología edificatoria característicos. por su superficie total excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes.
El resultado refleja siempre, unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva.
2. Para que el aprovechamiento tipo se exprese por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el Plan General fija justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asigna el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponden valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto.

Artículo 3.33.- Cálculo del aprovechamiento tipo en suelo urbanizable.

1. El Plan General fija el aprovechamiento tipo de cada área de reparto en el suelo urbanizable programado dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del área.
2. En el suelo urbanizable no programado el Programa de Actuación Urbanística fijarán el aprovechamiento tipo dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la superficie total del área.
3. La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se producirá en misma forma señalada para el suelo urbano.
4. Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente el uso y tipología edificatoria característicos.

Artículo 3.34.- Otras determinaciones.

1. Se considera uso característico de cada área de reparto el predominante según la ordenación urbanística aplicable.
2. Los terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones o instalaciones de uso o servicio público tendrán carácter dotacional, por lo que han sido tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los aprovechamientos lucrativos.
3. La calificación de terrenos con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, constituye un uso específico, por lo que se le asigna el coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los criterios de valoración catastral, expresa su valor en relación con el característico del área en que quede incluido.
El porcentaje de edificabilidad para vivienda protegida señalado en las fichas de planeamiento es mínimo y obligatorio. Para el cálculo de las unidades de aprovechamiento consumido por la edificación de vivienda protegida por encima de dicho porcentaje, no se aplicaran los coeficientes de uso y tipología fijados para dicho régimen de vivienda, por lo que no les afectará ninguna minusvaloración.

Artículo 3.35.- Aplicación del aprovechamiento tipo y de las transferencias de aprovechamiento.

1. La aplicación efectiva del aprovechamiento tipo correspondiente para determinar el aprovechamiento susceptible de apropiación, según esta Ley, y de las transferencias de aprovechamientos vinculadas a éste, tendrá lugar, en los terrenos ya edificados no incluidos en unidades de ejecución, cuando se proceda a sustituir la edificación existente.
2. Los supuestos de rehabilitación no exigida por el planeamiento urbanístico o disposiciones especiales, que puedan considerarse en atención a sus características y alcance equivalentes a la sustitución de la edificación, se sujetarán al régimen de ésta. En todo caso, se considerará sustitución de la edificación la ejecución de obras que por su naturaleza hubieran permitido la declaración de ruina del inmueble.
3. En los supuestos de rehabilitación forzosa y respecto de edificaciones que tengan un aprovechamiento distinto al correspondiente al área de reparto en que se encuentren, se tendrá en cuenta esta circunstancia a efectos de ayudas específicas y beneficios fiscales.

CAPÍTULO QUINTO: SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS

Artículo 3.36.- Responsabilidad Patrimonial de la Administración.-

1. La ordenación del uso y clasificación de los terrenos y construcciones enunciadas en este Plan, no confiere derecho alguno a los propietarios a exigir indemnización, salvo los supuestos regulados en este Título, por implicar esta ordenación meras delimitaciones y deberes que definen el contenido normal de la propiedad, según clasificación o calificación urbanística. Los afectados tendrán derecho, no obstante, a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento en los términos previstos en la Ley del Suelo y, por virtud de la misma, en el presente Plan.
2. Toda lesión en edificaciones existentes o usos legalmente establecidos sobre derechos patrimoniales de los particulares, resultante de una actuación administrativa o como consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, y que no sea debida a causa de fuerza mayor, conferirá derecho a exigir indemnización, conforme a las normas que regulan con carácter general la responsabilidad patrimonial de la Administración.

Artículo 3.37.- Indemnización por alteración de planeamiento.-

1. La modificación o revisión de los Planes sólo conferirá derechos indemnizatorios si los aprovechamiento susceptibles de apropiación derivados del nuevo planeamiento fueran inferiores a los resultantes del anterior, siempre que éstos hubieran sido ya patrimonializados y no pudieran materializarse.
2. Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizables.
3. No procederá la indemnización por la reducción de aprovechamiento si ya hubiera transcurrido el plazo para solicitar licencia de edificación sin que ésta se hubiera solicitado, aun cuando no se hubiera notificado al propietario la incoación del respectivo expediente de incumplimiento. No obstante, si la reducción impidiera la edificación del 50 por 100 del aprovechamiento ya adquirido, la diferencia será indemnizable.
4. Para cumplimentar el derecho a exigir la eventual indemnización derivada de modificaciones o revisiones en el planeamiento, o de las compensaciones a que se refieren las presentes y en los distintos casos contemplados, habrán de cumplirse los siguientes requisitos:
1. a) Efectividad del daño o lesión objetiva, actual y cierta, no simplemente eventual, futura o posible, de valores expectantes subjetivos o de mercado.
2. b) Individualidad, en relación a un edificio, propiedad o grupos aislados de afectados, diferenciables de la generalidad de los casos por las lesiones singularizadas causadas.
3. c) Susceptibilidad de cuantificación económica del daño, comprobable en los valores monetarios evidentes.
4. d) Imposibilidad demostrada de repartir equitativamente el daño con los beneficios de todos o algunos de los afectados por la ordenación urbanística, ni en polígonos o unidades continuas o discontinuas de actuación, ni de oficio ni voluntariamente, ni en compensaciones con el mismo interesado.
5. e) Imputabilidad del daño en relación directa, inmediata y exclusiva de causa a efecto con la ordenación prevista en el planeamiento, y no por mediación de otros planes o actuaciones interpuestos.
6. f) Imputabilidad del daño al Órgano administrativo competente y responsable directo de la ordenación, a quién deberá elevarse la solicitud de indemnización.
7. g) Reclamación de la indemnización antes de transcurrido un año desde la aprobación definitiva del planeamiento que genera la minoración o vinculación singular con restricción del aprovechamiento.
5. Toda modificación o revisión del contenido normal de la propiedad establecido por Programas de Actuación Urbanística, una vez aprobados definitivamente y antes de cumplidos los plazos previstos para su desarrollo y ejecución por Planes Parciales, conferirá derecho a exigir indemnización, con arreglo a la Ley de Contratos del Estado y a lo establecido en las bases del Concurso o a la adjudicación de la concesión que aquél comporte.
6. Si la revisión o modificación se realizase una vez transcurridos los plazos previstos en el respectivo Plan Parcial y en su Proyecto de Urbanización para la ejecución de las obras, sin haberse iniciado las mismas o sin haberse terminado - según cada fase y programa de etapas correspondiente -, y aquélla comportase una desclasificación total o parcial, no cabrá exigir indemnización a la Administración, salvo que fuese imputable a ella dicho retraso y en su respectiva proporción (art. 87.2 de la Ley del Suelo).

Artículo 3.38.- Indemnización por alteración del planeamiento, con derecho a edificar.-

1. Si en el momento de adquirir vigencia la modificación o revisión del planeamiento se hubiera patrimonializado ya el derecho a edificar, pero aún no se hubiera iniciado la edificación, se entenderá extinguida la eficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con la nueva ordenación, debiendo indemnizarse la reducción de aprovechamiento lucrativo o resultante de las nuevas condiciones urbanísticas, así como los conceptos señalados en el art. 55 de la Ley del Suelo,
2. Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá modificar o revocar la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo con lo establecido en el número anterior.

Artículo 3.39.- Indemnización por vinculaciones singulares.-

1. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones singulares en orden a la conservación de edificios, conferirán derechos indemnizatorios en cuanto excedan de los deberes legales y en la parte no compensada por los beneficios que resulten de aplicación.
2. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización.
3. A estos efectos, se considerarán vinculaciones o limitaciones singulares aquéllas que expresamente se contuvieran en el Plan y afectasen a un solo propietario por razón de las características objetivas y singulares de su propiedad. La obligatoriedad de conservación de edificios, plantaciones, jardines, arbolado y demás elementos naturales, arquitectónicos o decorativos, no contribuye de suyo a una restricción del aprovechamiento. Si por comparación con el aprovechamiento tipo de la zona en que se hallare la propiedad catalogada resultase un menor aprovechamiento de ésta, podrá solicitar la reparcelación voluntaria de oficio o la expropiación forzosa supletoriamente (arts. 102, 181 y 182 de la Ley del Suelo).

Artículo 3.40.- Licencias e Indemnización.-

En los supuestos de anulación de licencia, demora injustificada en su otorgamiento o denegación improcedente, los perjudicados podrán reclamar de la Administración actuante el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que regulan con carácter general dicha responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al administrado.

Artículo 3.41.- Cláusula residual de indemnización.-

Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento de los deberes básicos inherentes al proceso urbanizador y edificatorio, dentro de los plazos establecidos al efecto, que como consecuencia de un cambio en el planeamiento o por acordarse la expropiación devengan inútiles.